房地产相关的论文题目有哪些？

1. 房地产相关的论文题目有哪些？

房地产评估论文题目列表
房地产评估论文题目列表仅供参考！
房地产泡沫成因、评估、预控
房地产评估中几个问题的思考
关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究
我国房地产评估市场的规范问题
房地产项目可行性研究报告编制及评估要点
当前我国房地产评估亟待解决的几个问题
基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究
房地产泡沫的评估与防范
正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析
房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨
规范发展我国房地产评估业的片断思考
探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格
贷款项目房地产市场分析的有效性评估
当前房地产评估市场状况浅析
房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策
对房地产拆迁评估的几点思考
浅析房地产品牌及其价值评估
浅议抵押房地产价格评估风险
实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用
基于模糊数学的房地产评估实务
对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考
涉案房地产评估探讨
银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考
当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策
关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知
我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探
享乐评价法在房地产评估中的应用
重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践
议房地产项目评估报告的编制
我国房地产价值评估的现状与对策
房地产品牌及其价值评估
房地产抵押价格评估探析
房地产评估机构改革刍议
房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策
不同评估目的下房地产估价方法的选择
房地产评估中三种评估方法的比较研究
AHP法在房地产价格评估中的应用研究
关于建行房地产贷款项目评估的若干思考
房地产变现价格评估刍议
全球化对中国房地产评估业的影响及对策
房地产清算价格评估探析
浅析房地产评估机构的行业风险 
浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响
我国房地产评估业存在的问题和对策
商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨
收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨
房地产评估系统的研究
议房地产抵押价格评估
房地产开发项目信贷评估分析
用收益法评估房地产如何确定资本化率
房地产评估企业面临的问题和发展思路
房地产评估中使用年限与折旧年限的区别
房地产三种评估方法结果异同之经济分析
房地产价格评估的系统分析与设计
试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用
对房地产价格评估管理工作的几点思考
试论房地产市场价格评估体系的建立与运作
对一宗房地产评估案例的评析与思考
房地产抵押评估中的“保守性”质疑
浅谈涉案房地产的评估
集体房地产抵押价值评估初探
商业房地产租赁价格评估的特点
脱钩改制与房地产评估业的发展
谈房地产价格评估业亟待解决的问题
住宅小区房地产投资经济风险的评估
浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
房地产投资评估与决策系统的分析与设计
房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
房地产投资风险的仿真评估
浅析中国房地产企业价值评估方法
基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究
论经济外部性对房地产评估的影响
新形势下房地产企业核心竞争力评估
房地产品牌价值评估
提高我国房地产评估业评估质量刍议
房地产价格的不确定性分析与评估方法研究
房地产价格的灰色类比评估方法
供求失衡房地产市场中的成本法评估
房地产贷款项目可行性评估初探
基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施
我国房地产开发项目中的生态评估
基于特征价格的房地产评估新方法
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产贷款项目评估分析与配套体系构建
房地产泡沫的成因、评估与预控
对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨
论国企改制中的房地产评估
对建立区域房地产市场评估体系的思考
房地产评估风险的辨析
当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究

2. 关于房地产的论文

房地产评估论文题目列表
房地产评估论文题目列表仅供参考！
房地产泡沫成因、评估、预控
房地产评估中几个问题的思考
关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究
我国房地产评估市场的规范问题
房地产项目可行性研究报告编制及评估要点
当前我国房地产评估亟待解决的几个问题
基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究
房地产泡沫的评估与防范
正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析
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当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策
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房地产品牌及其价值评估
房地产抵押价格评估探析
房地产评估机构改革刍议
房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策
不同评估目的下房地产估价方法的选择
房地产评估中三种评估方法的比较研究
AHP法在房地产价格评估中的应用研究
关于建行房地产贷款项目评估的若干思考
房地产变现价格评估刍议
全球化对中国房地产评估业的影响及对策
房地产清算价格评估探析
浅析房地产评估机构的行业风险 
浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响
我国房地产评估业存在的问题和对策
商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨
收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨
房地产评估系统的研究
议房地产抵押价格评估
房地产开发项目信贷评估分析
用收益法评估房地产如何确定资本化率
房地产评估企业面临的问题和发展思路
房地产评估中使用年限与折旧年限的区别
房地产三种评估方法结果异同之经济分析
房地产价格评估的系统分析与设计
试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用
对房地产价格评估管理工作的几点思考
试论房地产市场价格评估体系的建立与运作
对一宗房地产评估案例的评析与思考
房地产抵押评估中的“保守性”质疑
浅谈涉案房地产的评估
集体房地产抵押价值评估初探
商业房地产租赁价格评估的特点
脱钩改制与房地产评估业的发展
谈房地产价格评估业亟待解决的问题
住宅小区房地产投资经济风险的评估
浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
房地产投资评估与决策系统的分析与设计
房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
房地产投资风险的仿真评估
浅析中国房地产企业价值评估方法
基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究
论经济外部性对房地产评估的影响
新形势下房地产企业核心竞争力评估
房地产品牌价值评估
提高我国房地产评估业评估质量刍议
房地产价格的不确定性分析与评估方法研究
房地产价格的灰色类比评估方法
供求失衡房地产市场中的成本法评估
房地产贷款项目可行性评估初探
基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施
我国房地产开发项目中的生态评估
基于特征价格的房地产评估新方法
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产贷款项目评估分析与配套体系构建
房地产泡沫的成因、评估与预控
对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨
论国企改制中的房地产评估
对建立区域房地产市场评估体系的思考
房地产评估风险的辨析
当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
请采纳答案，支持我一下。

3. 房地产营销论文题目

　　改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。下面是我带来的关于房地产营销论文题目的内容，欢迎阅读参考!
       　　房地产营销论文题目(一)   
    　　1. 房地产企业实施关系营销探析
   
    　　2. 房地产口碑营销策略
   
    　　3. 浅析现代房地产的前营销策略
   
    　　4. 基于4C理论的房地产营销创新战略研究
   
    　　5. 浅议房地产营销渠道的拓宽
   
    　　6. 湖南省房地产企业提升市场营销理念
   
    　　7. 浅议房地产网络营销
   
    　　8. 试论顾客满意战略在房地产市场营销中的运用
   
    　　9. 马尔科夫预测在房地产市场营销中的应用研究
   
    　　10. 关于价值工程在房地产营销中应用的研究
   
    　　11. 房地产市场营销中的差异化战略
   
    　　12. 房地产营销应引入绿色营销理念
   
    　　13. 房地产的营销误区及实施全程营销
   
    　　14. 房地产营销策略研究
   
    　　15. 房地产企业营销能力评价分析
   
    　　16. 实施房地产全程营销打造大众精品品牌
   
    　　17. 论房地产营销中的品牌运作
       　　房地产营销论文题目(二)   
    　　1. 谈差异化战略在房地产营销中的应用
   
    　　2. 房地产企业营销组织预警管理指标体系设计
   
    　　3. 房地产营销创新九个创意源
   
    　　4. 房地产营销网站的设计与开发思路
   
    　　5. 完善我国房地产市场营销体系的对策探讨
   
    　　6. 试论房地产营销及其理念创新
   
    　　7. 房地产营销的时代背景及理念转变
   
    　　8. 湖南省房地产企业市场营销现状与对策
   
    　　9. 房地产业实施绿色营销的策略研究
   
    　　10. 房地产绿色营销绩效的模糊综合评价
   
    　　11. 房地产全程营销中的品牌运营战略
   
    　　12. 运用服务营销组合策略提高房地产业的竞争力
   
    　　13. 数字网络技术在房地产营销中的应用
   
    　　14. 房地产概念营销及其推广之道
   
    　　15. 房地产营销策划中的文化习俗运用
   
    　　16. 房地产营销理论与问题分析
       　　房地产营销论文题目(三)   
    　　1. 浅谈房地产营销中的市场细分
   
    　　2. 浅谈房地产业诚信营销体系的构建
   
    　　3. 运用CRM系统提升房地产营销管理绩效
   
    　　4. 房地产营销刍议
   
    　　5. 浅议我国房地产网络营销的发展和创新
   
    　　6. 房地产营销策划的STP模式
   
    　　7. 房地产企业关系营销策略分析
   
    　　8. 理性时代的房地产品牌营销
   
    　　9. 建立以消费者为基准的房地产营销新理念
   
    　　10. 4C理论在房地产市场营销中的应用
   
    　　11. 房地产营销策划的有效实施
   
    　　12. 前营销——开启房地产开发致胜的金钥匙
   
    　　13. 房地产网络营销
   
    　　14. 房地产营销策划浅谈
   
    　　15. 浅议房地产营销策划
   
    　　16. 心理预期引导房地产营销
   
    　　17. 试论房地产企业市场营销力的培育
   
    　　18. 重庆房地产营销策略研究
   
    　　19. 房地产营销中的卖点设计
   
    　　20. 贵阳市房地产市场营销问题研究
                                       猜你喜欢：       
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     4. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 
    
     5. 房地产营销论文范文

4. 求助有关房地产方面的论文

房地产企业绩效管理的现状与问题
摘要：系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状，以及存在的几点问题。结合房地产企业经营管理特征，
提出了房地产企业应该采用的对策建议。
关键词：房地产；绩效管理；问题
0引言
20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开
始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业
参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及
原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。
房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞
争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理
是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地
产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊方面。
1房地产企业绩效管理的现状
依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多
元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。
战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远
发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们
稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的
个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利
性战略
[1]
。
大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：
（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，
在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指
标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情
况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保
证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。
（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导
向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的
载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数
量不充足。
（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，
也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之
处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。
2房地产企业绩效管理存在的问题
2.1绩效管理认识上存在的问题
（1）绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持
续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向
沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。
绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果
为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩
效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离
实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。
许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。
（2）实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做
是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好
都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。
人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部
作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理
的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进
行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企
业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的
绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实
施绩效管理的最起码的基础。
2.2绩效管理实际操作中存在的问题
（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考
核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长
官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。
（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不
愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道
考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引
起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信
服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二种是指考核者无意识或无
能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核
的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的
能力和勇气
[2]
。
（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，
管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺
[3]
。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通
就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过
程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在
这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持
[4]
。
三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。
四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，
更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识
[5]
。
总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业
进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业
整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时
保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗
志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。
3对策建议
房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业
的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，
到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等
规模的房地产开发时间一般都在一年以上
[6]
。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实
施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。近几年来，随着需求的多样化，人们对物
业管理的要求日益提高。
（1）房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各
种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员
等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理
过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。
（2）房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注
意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这
一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性
质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。
（3）房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使
责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环
节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管
理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖
欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。
4结束语
绩效管理是企业管理的一个极为重要的内容，有效提升绩效管理水平才能使企业在日趋激烈的市场
竞争中胜出。房地产企业必须结合行业特征和本企业的特点，以及实际工作经验的积累，建立起有利于
企业长期战略发展的绩效管理体系，为企业走得更高更远奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]姜亚峰．房地产行业人力资源管理探析[J]．人力资源,2004(3)．
[2]赵筠．绩效管理的问题及解决之道[J]．中国人力资源开发,2002(8)．
[3]任宏,李红立．绩效管理在建筑企业人力资源管理中的应用[J]．大连理工大学学报,2005(9)．
[4]顾琴轩．绩效管理[M]．上海:上海交通大学出版社,2006.
[5]陈虹．国内企业绩效管理现状调查[J]．中国人力资源开发,2003(10)．
[6]旷开萃,刘菊红．房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J]．建筑管理现代化,2005(4):1-4．

5. 求助有关房地产方面的论文

房地产企业绩效管理的现状与问题
摘要：系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状，以及存在的几点问题。结合房地产企业经营管理特征，
提出了房地产企业应该采用的对策建议。
关键词：房地产；绩效管理；问题
0引言
20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开
始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业
参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及
原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。
房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞
争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理
是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地
产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊方面。
1房地产企业绩效管理的现状
依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多
元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。
战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远
发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们
稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的
个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利
性战略
[1]
。
大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：
（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，
在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指
标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。
（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情
况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保
证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。
（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导
向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的
载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数
量不充足。
（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，
也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之
处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。
2房地产企业绩效管理存在的问题
2.1绩效管理认识上存在的问题
（1）绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持
续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向
沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。
绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果
为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩
效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离
实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。
许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。
（2）实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做
是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好
都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。
人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部
作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理
的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进
行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企
业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的
绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实
施绩效管理的最起码的基础。
2.2绩效管理实际操作中存在的问题
（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考
核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长
官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。
（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不
愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道
考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引
起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信
服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二种是指考核者无意识或无
能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核
的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的
能力和勇气
[2]
。
（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，
管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺
[3]
。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通
就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过
程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在
这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持
[4]
。
三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。
四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，
更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识
[5]
。
总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业
进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业
整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时
保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗
志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。
3对策建议
房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业
的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，
到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等
规模的房地产开发时间一般都在一年以上
[6]
。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实
施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。近几年来，随着需求的多样化，人们对物
业管理的要求日益提高。
（1）房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各
种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员
等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理
过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。
（2）房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注
意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这
一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性
质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。
（3）房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使
责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环
节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管
理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖
欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。
4结束语
绩效管理是企业管理的一个极为重要的内容，有效提升绩效管理水平才能使企业在日趋激烈的市场
竞争中胜出。房地产企业必须结合行业特征和本企业的特点，以及实际工作经验的积累，建立起有利于
企业长期战略发展的绩效管理体系，为企业走得更高更远奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]姜亚峰．房地产行业人力资源管理探析[J]．人力资源,2004(3)．
[2]赵筠．绩效管理的问题及解决之道[J]．中国人力资源开发,2002(8)．
[3]任宏,李红立．绩效管理在建筑企业人力资源管理中的应用[J]．大连理工大学学报,2005(9)．
[4]顾琴轩．绩效管理[M]．上海:上海交通大学出版社,2006.
[5]陈虹．国内企业绩效管理现状调查[J]．中国人力资源开发,2003(10)．
[6]旷开萃,刘菊红．房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J]．建筑管理现代化,2005(4):1-4．

6. 房地产 土地 论文

第1章 绪论 1 
1.1 研究目的 1 
1.2 研究意义 1 
1.3 研究内容 1 
第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 
2.1 房地产开发概述 2 
2.1.1 房地产开发的含义 2 
2.1.2 房地产的特性 2 
2.1.3房地产开发的特性 3 
2.2与房地产开发相关土地政策 5 
2.2.12007年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 
管理有关问题的通知》 5 
2.2.2 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 
使用权的通知》 5 
2.2.3 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 
第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 
3.1 概述.8 
3.2 压缩房地产开发行业利润空间 9 
3.3 加速房地产开发行业整合速度 9 
3.4囤积土地现象将得到抑制 10 
3.5改变房地产开发供应结构10 
3.6影响房价走势有待进一步观察10 
3.7 本章小结 11 
第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 
4.1 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 
4.2实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 
4.3实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 
4.4实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 
4.5本章小结 13 
第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 
5.1 土地储备制度概述 15 
5.2 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 
5.3 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 
5.4 本章小结 18 
第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 
6.1 土地供应总量的影响 20 
6.2 土地供应结构的影响 20 
6.3 土地供应方式的影响 21 
6.4 管理政策的影响 21 
6.5 本章小结 22 
第7章 土地政策效果评价及建议 23 
7.1 土地政策的效果评价 23 
7.1.1 土地增值税清算政策的效果评价 23 
7.1.2土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 
7.1.3 土地储备制度效果评价 25 
7.1.4 土地供应政策的效果评价 26 
7.2 针对土地政策存在问题的建议 27 
7.2.1完善土地增值税清算政策的建议 27 
7.2.2土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 
7.2.3 发展我国土地储备制度的建议 29 
7.2.4 完善土地供应政策的建议 30 
第8章 总结 希望可以帮到您

7. 房地产营销论文范文参考？

　　房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 
   　　篇1  
  　　浅析房地产市场营销风险管理 
 
  　　摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 
 
  　　关键词：市场营销;市场机会;风险管理 
 
  
 
  　　1 房地产市场营销管理的意义 
 
  　　房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 
 
  　　回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 
 
  　　2 房地产市场营销风险的形成和成因 
 
  　　从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 
 
  　　2.1 房地产市场营销风险的主观因素成因 
 
  　　1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 
 
  　　2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 
 
  　　3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 
 
  　　在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 
 
  　　4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 
 
  　　2.2 房地产市场营销风险的客观成因 
 
  　　市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 
 
  　　1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 
 
  　　2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 
 
  　　3 房地产市场营销风险管理的种类 
 
  　　3.1 内部环境的风险管理 
 
  　　企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 
 
  　　1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 
 
  　　2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 
 
  　　3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 
 
  　　3.2 市场监控的风险管理 
 
  　　市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 
 
  　　1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 
 
  　　2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 
 
  　　3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 
 
  　　3.3 产品的风险管理 
 
  　　产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 
 
  　　4 市场营销风险管理的控制 
 
  　　在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 
 
  　　1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 
 
  　　2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 
 
  　　3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 
 
  　　4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 
 
  　　5 总 结 
 
  　　总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 
   　　篇2  
  　　论房地产营销中的市场细分 
 
  　　摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 
 
  　　关键词： 市场细分;房地产 
 
  　　0引言 
 
  　　市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 
 
  　　1当前房地产营销中存在的主要的问题 
 
  　　房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 
 
  　　1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 
 
  　　1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 
 
  　　1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 
 
  　　2房地产市场细分的作用 
 
  　　房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 
 
  　　2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 
 
  　　2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 
 
  　　2.3 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 
 
  　　3房地产市场细分依据 
 
  　　市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 
 
  　　3.1 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 
 
  　　一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 
 
  　　3.2 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 
 
  　　消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 
 
  　　3.3 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 
 
  　　不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 
 
  　　3.4 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 
 
  　　待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 
 
  　　参考文献： 
 
  　　[1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. 
 
  　　[2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.

8. 房地产论文主要参考文献

 房地产论文主要参考文献
                    　　在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
    
   　　主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码) 
  　　[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).
  　　[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41—49.
  　　[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007,(7):32-33.
  　　[4]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8—10.
  　　[5]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技咨询导报,2007(14).
  　　[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.
  　　[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[N].广西大学学报,2007,(4).
  　　[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析[J].南开经济研究,2003,(2):60-79.
  　　[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.
  　　[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.
  　　[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.
  　　[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.
  　　[13]张丽华,孙涛.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.
  　　[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).
  　　[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.
  　　[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.
   　　【拓展内容】 
   　　房地产论文范文 
   　　摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
   　　关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
   　　1、房地产市场营销概述 
  　　房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
   　　2、新形势下的房地产营销问题 
  　　2.1产品定位不合理
  　　房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
  　　2.2品牌意识不强
  　　随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
  　　2.3营销模式落后
  　　我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
   　　3、房地产企业营销创新策略 
  　　3.1注重市场定位
  　　市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
  　　3.2创新营销理念
  　　房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
  　　3.3树立品牌意识
  　　房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
  　　3.4创新营销模式
  　　虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
   　　4、结束语 
  　　综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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