为什么投资海外房产：如何判断澳洲买房是否适合你

1. 为什么投资海外房产：如何判断澳洲买房是否适合你

为什么投资海外房产：随着人民币估值的起伏波动，人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场，据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
海外市场已经为大家所熟悉，越来越多的人开始走出国门，去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中，澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎，就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年，在国内大范围扩展文旅版图的王健林，就计划在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园，据称该项目造价将超10亿元。除此之外，保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……
说到具体，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会福利等边缘因素。决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长，这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。
因此，其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢？我们可以从以下三个方面进行分析：对于就业机会而言，让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有数一数二的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民，截至2015年底，悉尼市人口已经达到480多万人。墨尔本有440多万居民，澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。
对于房产交易活跃程度而言，一方面是本土需求强劲；另一方面，移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言，银行贷款利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60年的新低，有些银行推出的2年期固定贷款的超低按揭利率，极大地刺激了购房者的入市热情。
综合以上三个方面来看，澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间，也是情理之中的事情了。此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定性，更受高净值人群的青睐。

2. 澳洲买房是海外房产投资的陷阱吗

您好，这是因为澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）针对没有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类房产有明文规定。 其中对购买全新房产的规定比较宽松,  尤其鼓励购买期房，澳大利亚各州都有不同的优惠政策，墨尔本所在的维多利亚州买期房可全免印花税（约占房屋总额的4%-5%）。海外投资人可与澳洲公民享有一样的权利，不受任何特殊限制，甚至可以向澳州的银行贷款。买期房首付只需要先交10%，余下90%是在开发商交楼之后缴纳。一般来说，余下的90%房款，其中20%自付，其余70%可以申请贷款。购房房屋的套数越多，贷款的额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款，可申请75%的贷款。但FIRB对购买二手房则有严格规定, 海外投资人需要持有在澳洲连续居住12个月以上的签证，如学生签证，工作签证等。房子要用来自住而不是用来作出租等投资。如果买房人的签证到期又没获得新签证的情况下要被迫出售所买的二手房。
 
这些规定是为了保护澳洲本地人有足够的房源,  同时免受海外投资人恶性竞争的影响，是有益于本国居民的。但无疑让海外投资人在购房的选择上大受限制。作为以投资为目的的海外置业，投资人考虑最多的就是投资回报的问题，相比之下,  同样价格范围内的新房，位于downtown黄金地段的公寓投资回报率远远高于中产阶层住宅区里的townhouse，这就是为什么澳洲的高级公寓成了中国人热衷的购房选择。这里，不能说房地产公司的宣传有欺骗性，他们只是依据客人的要求而提供让他们满意的房源罢了。望采纳

3. 澳洲买房有哪些陷阱要注意呢

对于想要在澳洲买房的中国居民，一定需要考虑购房条件有没有满足，不然也不能在澳洲购房。尤其在澳洲购买新房和二手房的条件是不同的，所以对于想要购买新房和二手房的，要分清楚它们所需要满足的条件分别都有哪些。
中国人在澳洲买房条件有哪些
对于中国居民来说，属于非澳居民，也就是不居住在澳洲的外国公民，包括持短期签证、允许在澳洲逗留有限时间的人士。对于此类居民来说，一般无法直接在澳洲购买房产，如果想要购买，则需要通过提交FIRB申请来获得购买资格，而且也只能购买新房。
如果是购买二手房，则需要满足持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上临时签证，而且还需要通过FIRB申请才可以在澳洲购买一套二手房，并且仅限于自住使用，可见，即便符合条件购买了二手房，能够投资的空间也并不大。如果是自己住的话还可以。详情见《中国人在澳洲可以买二手房吗》
所以可见，在澳洲买房其中一个很重要的条件那就是先要获得FIRB申请，而如果没有获批，或者违反FIRB规定，那么都将会受到处罚，具体如下：
纯海外人士：罚款$2040的+补交FIRB申请费。
澳洲签证持有者：罚款$10,200罚+补交申请费。
除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。
哪些情况可以不申请FIRB购房
在澳洲有一些情况是可以不通过FIRB申请而直接购房的，主要可以通过以下几种途径。
1、购买已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商房产。 2、购买综合旅游度假村的某些住宅房地产 3、按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益
4、从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。
对于购房条件来说，如果是购买新房，那么对于中国居民来说，只需要通过FIRB申请就可以了，但是如果购买二手房则需要满足更多的条件，除了上面说的持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上临时签证。还有以下几种情况。
1、经营重大澳洲企业，可以通过申请买二手房给驻澳职员居住使用。
2、购买二手房进行改造的，只要改建的提案可以增加澳大利亚的住房存量(拆毁一个住房，至少需要建造两个住房)，或者可以表明现有住宅已经废弃或者不适合居住的，通常可以获得批准。

4. 在澳洲买房跟在国内买房，哪种更好啊？

目前，很多国人都非常热衷于投资澳洲房产，那么在澳洲买房和在国内买房有什么区别呢？之所以澳洲房产会吸引中国投资者，它的魅力何在呢？
　　1.产权年限.
　　澳洲：
　　多数是永久产权，或者999年产权，或者99年产权。
　　不存在遗产税，可世代传承。市场经济，直系亲属之间有可能免印花税转换产权。
　　中国：
　　70年，期满后产权归属未定，土地续租费用未定。有遗产税，但还没开征。正面临征收物业税，遗产税的可能，政府宏观调控。
　　2.贷款比例.
　　澳洲:
　　澳洲贷款额70%-80%之间，年轻人甚至没有身份的留学生也可以以父母为担保人来贷款，额度可达80%。
　　中国:
　　一般只能贷款50%左右，年轻一族比较难贷款。
　　3.还款方式.
　　澳洲:
　　可选择：只还利息；或者（利息+本金），
　　多样选择对投资有利。
　　中国:
　　本金+利息 一起还，
　　手续复杂。
　　4.还款时间.
　　澳洲:
　　房产未建好未交接时，都不需要支付任何贷款。
　　期房只需要先交10%首付，再等待房子建筑工期建好才考虑贷款后支付利息。
　　中国:
　　签完合同就立马偿还银行利息。
　　5.首期的去向.
　　澳洲:
　　首期（10%）进入银行定期或者放入律师行信托账户。而且盛通海外还了解到，只有开发商建好房屋政府验收的时候才可以拿这笔钱。
　　保障了消费者利益，也能监督开发商建筑质量。
　　中国:
　　首期直接给开发商用来盖房子。
　　中国则拥有全世界最高的首付，按照现在政策的规定，家庭买第一套房，首付是30%，买第二套房多数地区首付不少于50%，有些地方要达到60%。
　　6.烂尾楼？
　　澳洲:
　　不存在烂尾楼。
　　开发商只有销售楼盘70%以上的房子银行才批准贷款。如果达不到这个要求，不会批准贷款，房子也无法盖起来。
　　中国:
　　大量烂尾楼存在。因为开发商一边卖房一边拿买家的首付建房。
　　开发商如无法保证后续资金，很容易成为烂尾楼。资金没有监管，买家容易受害。
　　7.空置率.
　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；
　　空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；
　　空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　澳洲:
　　悉尼只有1.6-1.8%，澳洲整体租金稳定。
　　中国:
　　2013年全国城镇地区整体空置率大概为22%，一些城市的房地产项目空置率高达40%至60%，北京为例大概36%。管理起来不方便。
　　8.再融资.
　　澳洲:
　　二次贷款非常容易，还可以房价涨幅再融资，用来支付二套房子的首付。
　　每隔几年可以这么申请再融资。
　　中国:
　　已申请过贷款再申请非常困难，几乎不存在这种政策。
　　9.租金回报率.
　　澳洲:
　　悉尼租金回报率保持在4.5-5.3%左右，布里斯班近几年因人口爆炸式增长达到5.5%-6.5%之间。
　　中国:
　　目前北京上海广州深圳四大一线城市普通住宅平均投资回报率均小于3.5%。
　　10.对冲账户.
　　澳洲:
　　澳洲特色：贷款可以同时开通对冲账户，存款利息可以和贷款利息互相抵消，但是存款额也可随时取出用于其他用途，只是提出来后就不能抵消贷款。
　　中国:
　　不存在对冲账户。
　　11.负扣税.
　　澳洲:
　　投资房可以以租金收益抵消房屋折旧和其他总支出，如果支出超过收益的这部分可以申请减税。
　　中国:
　　没有此政策。
　　12.法律 律师参与.
　　澳洲:
　　澳洲制度很严谨，沿袭了英国传统，房屋买卖都是第三方制度，由中介完成。而律师全程参与买卖双方的澳洲房产交易，可以保障彼此利益，解释合同条款并替客户向开发商提出要求，费用大概1000-1500澳币。
　　中国:
　　可去房产交易所办理，律师没有强制性参与。
　　法律法规有待完善提高。
　　13.中介参与度.
　　澳洲:
　　澳洲中介提供全方面服务，甚至提供包租服务，保障买家租金收入。所有事宜都在法律法规框架内处理。有些中介负责帮忙申请银行贷款或者住房补助，申请税号等等额外服务，为买家节省不少时间。
　　中国:
　　国内中介比较少提供一站到底的服务，只广告，招租，之后的事情由房主和租客自行解决。
　　14.增值潜力.
　　澳洲:
　　房价增值走势比较稳定，年增长7%-10%，大约7-10年翻一番。这是成熟市场的表现，风险比较小。
　　中国:
　　中国房价增速近几年飞快，例如上海的房价最夸张的可以三个月翻一番。
　　但是房价不稳定。
　　15.购房优惠.
　　澳洲:
　　澳洲本土居民或者PR首次置业，政府可根据房价补贴15000到10000不等，还有可能豁免部分印花税。
　　中国:
　　首次购房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业2年内出售，全额征收营业税。
　　16.买卖自由度.
　　澳洲:
　　私有制产权随买随卖，无论期房现房。
　　中国:
　　产权转换期长，受限制比较多。

5. 怎么选购澳洲房产？

购买中国房产的步骤大家都非常熟悉，然而投资海外房产手续却大不
    相同。以澳大利亚为例购买房产要经过以下流程： 

一、选房。

    1.买家选中房号。 
    
    2.买家与国内代理公司签认购合同，交订金1万元人民币。 

    3.传真澳大利亚发展商确认是否愿意卖此套单位。 

    4.如认购书不成交，买主另选其他单位。 

二、14个工作日内签正式合同。

    1、买家同时付首期房款10％。 

    2、房款存入卖家律师信托银行户口，任何人都无权动用。 

    3、高达80％的房款可于收楼前3个月，由国内代理公司帮业主安排银行按揭手续。 

三、买家在合同上添加附加条件，然后交由律师审查。 


四、传真交与发展商律师审查，然后再交与发展商签名。双方律师各拿一份。 

五、交楼时发展商必须持有3个法律文件：持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、房屋产权证书。 

六、卖家律师发出正式通知给买家律师，通知楼已完工。 

七、买家律师收到通知后，请买家办理产权证过户手续，买家可自费请测量师再次验收房屋质量，7至10天内将剩余房款转入发展商银行户口。 

八、发展商收到全部房款，购房手续完成。 

特别提示： 

    1、双方是通过律师来完成整个的房屋买卖业权转让过程，买房可以通过代理公司安排中国律师，但合同为英文。 

    2、买家可附加任何买卖条款但必须注明期限，由律师审阅。 

    3、如果买家要求包租，必须在签订正式合同时提出。 

    4、贷款银行为香港银行及海外当地银行，中国买房客户最高可贷款80％。

注：其实我们不难发现，购买澳洲房产的整个过程买家的风险已被降至最低。发展商如不把合格工程交付业主，不办理好买家名下的产权证，发展商永远收不到一分钱房款，而投资者也无任何损失，因为10％首期房款是存入发展商律师的信托银行户口，在某些情况下还可以收取银行利息。

6. 澳洲买房需要注意哪些问题？

关于在澳洲买房，税务问题也是大家比较在意的问题，包括需要缴纳哪些税，如何减免税等等，所以对于在澳洲买房必须要知道的一些税务知识是大家在购房前应该了解的，那么今天就跟随我们一起了解在澳洲买房要知道哪些税务知识吧。
1、如何将你的澳洲房产土地税支出降到最低？
在澳洲，土地税是由不同州政府或地方政府所收取的（个别地区如北区是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值（就是还未在土地上盖房前的土地价值）来计算的。一般情况下，只有投资物业才需要缴纳土地，而主要自住物业是可免税的。但投资者要留意在澳洲，不同州份及地区有不同土地税率，也有不同的土地税条例。
2、什么是物业财产税优惠？
物业财产税优惠是任何物业投资价值的一部分，它可以增大投资者的投资回报，扩大现金流。然而，要保证投资者有权获得最高的财产优惠额，必须有高级专业人士参与审核。财产税优惠是1997年所得税评估法例（ITAA1997）中所规定的。这项法规可以为投资物业的投资者减少他们被评估的收入。有几种物业财产税优惠可供物业业主、投资者、发展商选择，如：建筑税减免，物业折旧，物业税减免等。这些税项减免优惠通常简称为税收减免。
3、购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？
需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时，您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，包括按揭，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣
4、哪些开支可以作为税收减免，以冲减所得税开支？
除了印花税以外，一切开支都可以作为税收减免。如购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。建议贷款投资并强烈推荐投资者聘请专业会计，为投资者争取最大利益。
5、税收减免期有多长时间？
建筑费用主要成本每年可减免百分之二点五，减免期40年。部分认可的物业可减免达每年百分之四。固定装修和设施等按折旧方法计算。
6、如果在澳洲的房产增值后，将物业抛售后需要支付增值税吗？
需要。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分须缴增值税50%，但在一年以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、折旧费等等）。
7、如果在澳洲当地要将抛售，需要聘请专业会计师吗？
如果是海外投资者那在抛售物业的时，聘请一个专业的、了解自己状况的会计师是很重要的。他可以帮合法您省去许多需要交付的税收，使投资者的利益最大化。
8、为何要选择一名合适自己的会计师，他能带来有多大的帮助？ 服务：1、财政重组2、减轻负债3、公司组织结构4、税务计划5、风险管理6、退休计划
寻找相关潜在机会：1、减少利息支出2、减少负债时段3、增加现金流通4、税务计划5、财政状况分析：6、性价比分析7、收支平衡分析8、收益损失分析9、现金流通预测状况分析。
对于在澳洲买房必须要知道哪些税务知识，以上这些大家可以了解一下，在你买房的时候可能会有帮助，当然如果大家有其他任何关于澳洲买房问题，都可以直接通过在线咨询，获取澳洲金鼎专业购房顾问的帮助。
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7. 最近总听大家说在澳洲买房子当投资，跟国内买房有很大区别吗？

　　中国和澳大利亚处于不同的大洲，不同的半球，两国人购房大有不同。
　　澳大利亚人属于挣钱的速度不及花钱的速度，挣500花400;而中国人恰恰是挣500元，存银行400元。澳大利亚人强调家庭成员的亲情关系，而中国人的家，不仅强调家庭成员间的亲情，也很强调住所即“房屋”。这也是澳大利亚人习惯租房，把房子看得比较轻，把家庭成员看得比较重的原因。
　　中国人买大房子多为炫富，当然现在很多人比如您是为了有效投资，澳大利亚人买大房子是为需要。中国改革开放30年民众生活改善的最大一个方面是住房变化，过去三代人挤一间房的日子已很难看见，而且居民住房拥有率直线上升，根据中国发布的统计数据，城市居民的住房拥有率为80%，有的城市达到90%。
　　反观澳大利亚，根据人口普查局公布的数据，2014年第一季度澳大利亚居民住房拥有率为65%，比2005年居民69%的住房拥有率下降了四个百分点。中国的年轻人工作后首要任务是买房，但往往是父母出钱，特别是大城市男孩，没房子想娶老婆都难。澳大利亚80后现在是不买房的居多，很多人表示35岁之前买房就可以。澳大利亚年轻人买房多不靠父母，自己攒钱付头款，然后分期付款30年。
　　在购买住房的消费理念上，中国人会把大房子、豪宅看成是富有的象征，有钱人才能住上别墅。中国人喜欢往大城市扎堆，一线城市的高房价达到国际水平。澳大利亚人把住房看成是温暖的窝，房子的大小取决于家庭需要。有句话说，穷人住城市、中产阶级住郊区，富人远离市中心，澳大利亚最贵的房子多数远离城市。
　　所以，我们知道35%的澳大利亚人是租房住，他们的租房生活理念为我们投资澳大利亚房产提供了一定的市场，所投资房产位置占有优势，即可吸引大批租房者，房客稳定且充足则是我们投资澳大利亚房产的一个重要的还贷资金来源。
　　迈恩国际精心选择值得投资的澳洲房产，能够保证所建房屋百分百出租，让中国人在澳大利亚轻轻松松做地主。

8. 去澳洲买房有什么风险

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