深圳市物业管理办法

1. 深圳市物业管理办法

深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

　　2003-4-3

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　　第一章  总  则

　　第一条  根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十一条的

　　规定，制定本细则。

　　第二条   《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、

　　公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正

　　常状态的行为。

　　《条例》第二十六条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设

　　备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

　　第三条  《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手

　　续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

　　《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

　　第四条  开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则

　　规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

　　业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改

　　造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

　　第五条  住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

　　住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

　　第六条  市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的物业管

　　理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。

　　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

　　第二章  业主大会及管委会

　　第七条  区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月

　　内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

　　第八条  第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形

　　式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

　　已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

　　业主可以一栋、一个单元或一层楼字为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办

　　理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

　　第九条  管委会委员实行差预选举。

　　管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候

　　选人。

　　第十条  管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

　　设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的、管委会可根

　　据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

　　管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

　　第十一条  专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时

　　一次性津贴由管委会确定。

　　津贴可从管理服务费中支出。

　　第十二条  省委会委员的人数应为单数。

　　管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为

　　的，省委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

　　第十三条  管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

　　第十四条  业主大会可以对业主公约进行修改补充。

　　经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

　　第十五条  业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人

　　或其他非业主使用人的意见。

　　业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部

　　门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，

　　并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均

　　应由管委会主任签字并加盖省委会公章后发布。

　　第三章  开发建设单位和物业管理公司

　　第十六条  未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综

　　合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

　　第十七条  开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申

　　请取得《物业管理资质证书》。

　　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

　　第十八条  从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司

　　或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

　　(一)《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

　　(二)住宅区各类房屋清单；

　　(三)出售房屋的产权范围或成本核算清单；

　　(四)住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

　　(五)住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

　　(六)《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地

　　清单。

　　在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。

　　第十九条  住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验

　　收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及

　　时解决。

　　开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款

　　移交给住宅区管理处按规定使用。

　　由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

　　第二十条  开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划拨

　　住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总

　　建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延

　　迟期不得超过六个月。

　　前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

　　《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划

　　不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。

　　第二十一条  开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提

　　供住宅区物业管理用房。

　　物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标×住宅区

　　房屋总套数调户均人口数。

　　前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

　　第二十二条  开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与

　　市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

　　第二十三条  取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制

　　定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住

　　宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》；本细则施行以后成立的物业管理公司，应自

　　成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。

　　市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发；不予核准的，应给予书面

　　答复。

　　市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回

　　资质证书。

　　第二十四条  参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼字的物业管理投标及管理业务，应持有

　　乙级以上《物业管理资质证书》。

　　第二十五条  物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的

　　专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

　　第二十六条  委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在

　　管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和

　　财务帐簿移交给管委会。

　　市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项

　　作出决定。

　　第二十七条  市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司

　　利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书

　　等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确

　　定。

　　第四章  住宅区房屋及设施的使用与管理

　　第二十八条  住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改

　　变使用用途。

　　物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

　　部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务

　　费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，

　　并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划人公用设施专用基金专门帐户，直至

　　全部回收完毕。

　　第二十九条  凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设

　　备和场所(地)，未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作

　　他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

　　前款有经营收入的公用设施、设备和场所(地)，其经营收入应纳入管理服务费，任何单

　　位和个人不得占用或挪用。

　　第三十条  业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不

　　得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、

　　屋面及通道。

　　第三十一条  住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督

　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧

　　毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

　　住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管

　　费或车位使用费。

　　第三十二条  物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在

　　合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不

　　得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

　　第五章  住宅区维修养护的范围与责任

　　第三十三条  住宅区房屋本体自用部位及设施(以下简称“自用部位”)的维修责任人为

　　业主。

　　自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、

　　门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。

　　自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

　　业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

　　第三十四条  房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维修责任人为

　　房屋本体内的全体业主。

　　共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结

　　构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、

　　外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体

　　消防设施等。

　　共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

　　共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分

　　担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业

　　主按比例分担。

　　第三十五条  房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主

　　毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

　　毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司

　　组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有

　　楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

　　毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委

　　托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业

　　管理公司支付应分担的维修养护费用。

　　第三十六条  自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容

　　及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管

　　委会(无管委会的由原委托管理单位)委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责

　　任人承担。

　　第三十七条  住宅区公用设施、设备、公共场所(地)的维修责任人为管委会。

　　住宅区公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟

　　渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水

　　管等。

　　上述公用设施、设备、公共场所(地)的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维

　　修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目(含应由开发建设单位承担以外的改

　　造、改建、扩建项目)的费用从公用设施专用基金中支出。

　　重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

　　第三十八条  住宅区内供水、供电、供气(含通讯、有线电视)等居民生活供应部门应对

　　居民用户实行抄表到户。

　　前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施(含表及表外第一个阀门)

　　的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

　　有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

　　第六章  住宅区管理服务费

　　第三十九条  住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

　　(一)部分商业用房租金；

　　(二)公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入；

　　(三)向业主收取管理服务费；

　　(四)住宅区的其他合法收入。

　　第四十条  住宅区管理服务费的基本开支包括：

　　(一)住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料

　　费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等)；

　　(二)管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

　　(三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

　　(四)住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

　　(五)住宅区必要的社区文化活动费用；

　　管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

　　第四十一条  向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管

　　委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主

　　管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

　　物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

　　第四十二条  开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主管

　　部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担。但不得因此而降低管

　　理标准和服务水平。

　　开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，

　　由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新侧算确定，由市住宅主管部门

　　审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原

　　管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

　　区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

　　第四十三条  住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理

　　公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服

　　务费解决。

　　第四十四条  住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加

　　盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代

　　表人签字并加盖公章后公布。

　　第四十五条  住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布

　　的帐目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司

　　应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予

　　以处理。

　　第七章  住宅区公用设施专用基全

　　第四十六条  开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买

　　部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立

　　的专用基金帐户。

　　第四十七条  专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回

　　收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须

　　经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出。增值部分不

　　够的，从管理服务费积累中支出。

　　管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以

　　外的用途。

　　第四十八条  专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一

　　次。

　　区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

　　第八章  住宅维修基金

　　第四十九条  住宅区竣工支付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向

　　住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

　　《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

　　第五十条  市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费

　　标准。

　　管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行

　　调整，经业主大会通过后实施。

　　第五十一条  住宅维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。住宅维修基金

　　不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

　　第五十二条  住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决

　　定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

　　第五十三条  住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基

　　金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、

　　质询。

　　第九章  法律责任

　　第五十四条  未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可

　　对其给予警告，并可处以二千元以上、二万元以下的罚款。

　　第五十五条  区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一

　　次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集，并建议有关部门或机关追究主管人员和

　　直接责任人员的行政责任。

　　第五十六条  管委会违反本细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应

　　当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

　　第五十七条  开发建设单位违反本细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住

　　宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位

　　按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

　　前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

　　第五十八条  物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并

　　限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给予

　　警告、限期改正、吊销《物业管理资质证书》、没收非法所得，并可处以二千元以上、二万

　　元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

　　(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

　　(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支帐目的；

　　(三)改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

　　(四)管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

　　第五十九条  对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的。物业管理单

　　位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主

　　公约和委托管理合同的规定进行催缴。

　　物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取

　　相应的催缴措施。

　　第六十条  违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改

　　正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他

　　人损失的，应承担赔偿责任。

　　第六十一条  违反本细则第三十一条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限

　　期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关

　　主管部门按规定进行处罚。

　　第六十二条  在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和

　　其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

　　第十章  附  则

　　第六十三条  深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部

　　门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

　　第六十四条  市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制订有关住宅区物业管理行业标

　　准、规则和技术规范。

　　第六十五条  本细则由市政府负责解释。

　　第六十六条  本细则自发布之日起施行。

2. 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

第一章　总则第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治、使之保持正常状态的行为。
　　《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设施、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完　
结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
　　业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
　　住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。第六条　市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的行业管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。
　　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。第二章　业主大会及管委会第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
　　已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
　　业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托人代理手续，明确代理事项和产权份额。第九条　管委会委员实行差额选举。
　　管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可推荐候选人。第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
　　设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
　　管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
　　津贴可从管理服务费中支出。第十二条　管委会委员的人数应为单数。
　　管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。
　　经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
　　业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布。第三章　开发建设单位和物业管理公司第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。第十七条　开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。
　　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

3. 深圳经济特区住宅区物业管理条例

第一章　总则第一条　为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
　　本条例所称业主，是指住宅区内和非住宅房屋的所有权人。第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
　　各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。第七条　各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。第八条　物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
　　物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。第二章　业主大会及业主委员会第九条　住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宿主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
　　分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
　　业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
　 第十一条　业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员
会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
　　经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
　　大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。第十三条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）监督业主委员会的工作；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　（五）修改业务公约；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准业主委员会章程。第十四条　业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
　　业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
　　业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。第十五条　业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。第十六条　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。

4. 深圳经济特区住宅物业管理条例

第一章　总则第一条　为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
　　本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序的义务。第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
　　各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅管理部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。第七条　各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。第八条　物业管理公司根据本条例规定和管委会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
　　物业管理公司应当在其管理的住宅区设住宅区管理处。第二章　业主大会及管委会第九条　住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时如集第一次业主大会，选举产生管委会；但经已住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
　　业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。第十一条　业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
　　经持有百分之十以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
　　大会表决可以采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房地产权利证书的非住宅房屋每证一票。第十三条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免管委会的组成人员；
　　（二）监督管委会的工作；
　　（三）听取和审查管委会的工作报告；
　　（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　（五）修改业主公约；
　　（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
　　（七）批准管委会章程。第十四条　管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
　　管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
　　管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
　　管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。第十五条　管委会应当制订章程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主大会批准。第十六条　管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。第十七条　管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
　　管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

5. 圳市经济特区住宅区物业管理条例全文

 圳市经济特区住宅区物业管理条例全文
                       　　深圳市经济特区住宅区物业管理条例，2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正，下面是条例的全文：
        　　第一章　总 则 
       　　第一条　为加强深圳经济特区(以下简称特区)的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
       　　第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府(以下简称市政府)住宅行政管理部门会同有关部门划定。
       　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
       　　本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
       　　第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
       　　第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
       　　第五条　业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
       　　第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门(以下简称市住宅主管部门)。
       　　各区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区住宅主管部门)是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
       　　第七条　各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
       　　第八条　物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
       　　物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
        　　第二章　业主大会及业主委员会 
       　　第九条　住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
       　　分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
       　　第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
       　　业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业 主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
       　　第十一条　业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
       　　经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会;逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
       　　第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
       　　大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
       　　第十三条　业主大会行使下列职权：
       　　(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
       　　(二)监督业主委员会的工作;
       　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
       　　(四)决定住宅区内关于业主利益的重大事项;
       　　(五)修改业主公约;
       　　(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
       　　(七)批准业主委员会章程。
       　　第十四条　业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
       　　业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
       　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
       　　业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
       　　第十五条　业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
       　　第十六条　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。
       　　第十七条　业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。
       　　业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
       　　第十八条　业主委员会向业主大会负责并报告工作。
       　　第十九条　业主委员会行使下列职权：
       　　(一)召集和主持业主大会;
       　　(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
       　　(三)采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
       　　(四)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
       　　(五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
       　　(六)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
       　　前款第(三)、(四)、(五)项规定的事项，应当经业主大会批准。
       　　业主委员会根据本条第一款第(三)项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
       　　第二十条　业主委员会履行下列义务：
       　　(一)执行业主大会的各项决定;
       　　(二)遵守和履行物业委托管理合同;
       　　(三)不得从事各种投资和经营活动;
       　　(四)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
       　　第二十一条　业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
       　　第二十二条　业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
        　　第三章　物业管理公司及其职责 
       　　第二十三条　物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
       　　委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
       　　委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
       　　第二十四条　物业管理公司必须依法取得《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
       　　第二十五条　开发建设单位应当从住宅区开发入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
       　　第二十六条　住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理;业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同;开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
       　　在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
       　　在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。
       　　第二十七条　物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
       　　(一)房屋的使用、维修、养护;
       　　(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
       　　(三)清洁卫生;
       　　(四)车辆行驶及停泊;
       　　(五)公共秩序;
       　　(六)市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
       　　第二十八条　物业管理公司的权利：
       　　(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;
       　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
       　　(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
       　　(四)选聘专营公司承担专项经营业务。
       　　第二十九条　物业管理公司的义务：
       　　(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;
       　　(二)按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
       　　(三)接受业主委员会和业主的监督;
       　　(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
       　　(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
       　　第三十条　住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
       　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
       　　物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
       　　第三十一条　物业管理公司对住宅区管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
       　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
       　　第三十二条　物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
        　　第四章　业主公约 
       　　第三十三条　本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
       　　第三十四条　业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
       　　业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
       　　第三十五条　业主公约应当包括下列内容：
       　　(一)住宅区名称、地点、面积及户数;
       　　(二)公共场所及公用设施状况;
       　　(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
       　　(四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;
       　　(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
       　　(六)业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;
       　　(七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的.缴交;
       　　(八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;
       　　(九)违反业主公约的责任;
       　　(十)其他有关事项。
       　　第三十六条　业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
       　　业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。
        　　第五章　住宅区的使用及维护 
       　　第三十七条　移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
       　　(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
       　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
       　　(三)地下管网竣工图;
       　　(四)其他必要的资料。
       　　开发建设单位应按规定或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
       　　第三十八条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
       　　(一)未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;
       　　(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
       　　(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;
       　　(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
       　　(五)不得侵害他人的正当权益。
       　　第三十九条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
       　　(一)室内部分，由业主负责维修;
       　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
       　　住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪用他用。
       　　第四十条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
       　　人为造成公司设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。
       　　第四十一条　住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
       　　第四十二条　业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
       　　业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次;期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷;经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
       　　前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
       　　第四十三条　房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮;应由业主修缮的，其费用由业主承担;应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。
       　　前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
       　　第四十四条　住宅区禁止下列行为：
       　　(一)践踏、占用绿化地;
       　　(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
       　　(三)乱抛垃圾、杂物;
       　　(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
       　　(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
       　　(六)聚众喧闹;
       　　(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
       　　(八)发出超出规定标准的噪音;
       　　(九)排放有毒、有害物质;
       　　(十)经营业主公约所禁止的行业;
       　　(十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
        　　第六章　住宅区专用基金与专用房屋 
       　　第四十五条　开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
       　　公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
       　　第四十六条　公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
       　　公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
       　　第四十七条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
       　　第四十八条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
       　　上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
       　　上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
       　　第四十九条　本条例施行前移交使用的住宅区，未按规定计划要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目;未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。
       　　第五十条　住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
       　　委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。
       　　业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
        　　第七章　法律责任 
       　　第五十一条　业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
       　　未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳;逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
       　　物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。
       　　第五十二条　业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
       　　第五十三条　违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。
       　　第五十四条　物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
       　　(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;
       　　(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支账目的;
       　　(三)改变专用房屋的用途，未按规定使用的;
       　　(四)管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
       　　第五十五条　开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期履行;逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款;情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。
       　　第五十六条　业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
       　　(一)违反本条例第二十条第(三)项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款;
       　　(二)违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款;
       　　(三)违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款;
       　　(四)违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。
        　　第八章　附 则 
       　　第五十七条　市政府可根据本条例制定实施细则。
       　　第五十八条　写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
       　　第五十九条　本条例自1994年11月1日起施行。
       　　第六十条　本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。
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6. 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则(2004修订)

第一章　总则第一条　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。第二条　《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
　　《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。第三条　《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。第四条　开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
　　业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。第五条　住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
　　住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。第六条　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。第二章　业主大会及管委会第七条　区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。第八条　第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
　　已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
　　业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。第九条　管委会委员实行差额选举。
　　管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。第十条　管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
　　设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
　　管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。第十一条　专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
　　津贴可从管理服务费中支出。第十二条　管委会委员的人数应为单数。
　　管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。第十三条　管委会不得从事以营利为目的的经营活动。第十四条　业主大会可以对业主公约进行修改补充。
　　经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。第十五条　业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
　　业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。第三章　开发建设单位和物业管理公司第十六条　未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。第十七条　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。第十八条　从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：
　　（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；
　　（二）住宅区各类房屋清单；
　　（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；
　　（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
　　（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；
　　（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。
　　在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。

7. 深圳经济特区物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。第二条　特区物业管理适用本条例。第三条　物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

　　物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。第四条　市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；

　　（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；

　　（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

　　（四）本条例规定的其他职责。

　　区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。

　　市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。第五条　街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

　　社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。第六条　深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。第七条　建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。第二章　业主、业主大会、业主委员会和管理规约第八条　物业的所有权人为业主。

　　业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。第九条　物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。第十条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。第十一条　有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

　　（一）百分之二十以上业主提议；

　　（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

　　（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。

　　应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。第十二条　业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。第十三条　业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。第十四条　业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。

　　前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。

　　业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。第十五条　业主可以自行投票，也可以委托他人投票。

　　委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

　　一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。第十六条　业主大会会议表决采用记名投票的方式。

　　一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。

8. 《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定

第一章　总    则第一条　为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本规定。第二条　市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），履行下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定；
　　（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；
　　（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
　　（四）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；
　　（五）统一监督管理全市物业专项维修资金；
　　（六）指导、监督和管理全市物业管理招投标活动；
　　（七）建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；
　　（八）依法处理物业管理重大信访事项；
　　（九）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。第三条　区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；
　　（二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；
　　（三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效；
　　（四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议；
　　（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；
　　（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项；
　　（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；
　　（八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；
　　（九）依法处理物业管理信访事项；
　　（十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
　　区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主管部门的名义办理前款第（六）项规定的备案事项和第（八）项规定的行政处罚，但业主委员会成立和行业协会制裁的备案除外。第四条　街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹备组开展筹备工作，依照本规定垫付筹备费用；
　　（二）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被区主管部门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集业主大会会议；
　　（三）对业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名委员召集和主持业主委员会会议；
　　（四）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区主管部门予以撤销；
　　（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者组织换届选举；
　　（六）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料；
　　（七）组织召开街道物业管理联席会议；
　　（八）依法处理物业管理信访事项；
　　（九）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
　　街道办事处应当明确机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。
　　社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。第五条　规划国土、城管、公安、环境保护、市场监管、民政等部门，按照各自职责对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。
　　市房地产权登记机构应当为主管部门、街道办事处核实业主身份信息提供必要的协助。