监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

1. 监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

2. 监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。
目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

3. 重要信号！2021开年，央行发布“限贷令”，楼市正酝酿剧变？

 根据以往的经验来看，每次到了年底的时候，银行的贷款额度就会变少，而每年的一月份几乎是一年当中银行房贷额度最充足的时候，所以很多购房者都是等到元旦之后才拿到了银行的放款。但是，对于2021年的房地产来说，伴随着“限贷令”的出台，情况可能要发生一些变化了，打算买房的应该留意。
       01 
   2021年刚开局，央行、银保监会就联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确强调从2021年1月1日起，要根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。所谓房地产贷款集中度管理制度，就是中资银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。如果超过了规定的上限，则设置2-4年的调整过渡期。
      注意，这份“限贷令”主要强调了两个部分：一个是房地产贷款余额占比，另一个就是个人住房贷款余额占比。也就是说，新规下，未来这两个部分的贷款都要符合监管部门设定的“上限”。那么，贷款的上限在哪呢？根据新规看，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限一共分五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。
   不难看出，虽然已经经历了四年多的房地产调控，但国家对流入房地产行业的资金监管不仅没有放松，反而继续收紧了。根据“新规”来看，其中的规律显而易见，规模越小的银行业金融机构，房地产贷款的上限就会越低，而规模越大的银行业金融机构，贷款的条件则相对要宽松一些。因此，可以预见的是，由于“小银行”的房贷额度空间有限，所以未来在房贷利率、房贷审批等方面的管理可能会趋于更加严格。对此，购房者应该留意。
       02 
   2021年刚刚开局，为什么央行、银保监会就要针对房地产贷款“放大招”呢？其实，答案很简单，理由有三点：
    一、抑制房地产泡沫，防范化解金融风险。 长期以来，房地产吸引了大量资金流入，导致房地产贷款占比越来越高，甚至捆绑了整个金融体系。日前，郭树清撰文表示，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，所以房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
   实际上，从全球范围内来看，近一个多世纪以来，在130多次金融危机中，其中100多次都与房地产有关。显然，国家出台“限贷令”的原因之一就是为了抑制房地产泡沫，防范可能出现的金融风险，提高银行业金融机构抵御风险的能力。
       二、优化信贷结构，引导资金流向实体行业。 房地产贷款占比越来越高，无形中挤压了实体行业的资金供给和发展空间。对房地产贷款设置上限，自然可以防止各类资金大规模流入楼市。与此同时，对于银行来说，在房地产贷款达到上限后，如果想要继续发放房地产贷款，就必须做大分母，也就是必须做大人民币各项贷款余额，其中就少不了加大对实体经济的贷款。
   比如，中资大型银行想要新增30亿元的房地产贷款，那么就必须至少增加45亿元其他贷款，这样才能使得房贷比例控制在40%以内，从而达到监管的要求。因此，房地产“限贷令”的出台，意味着未来新增贷款将会更多地流入实体行业，从而可以进一步优化信贷结构，支撑制造、 科技 、三农、小微等领域的发展。
       三、落实房住不炒，抑制房价过快上涨。 根据以往的经验，房地产市场每次升温的背后都离不开炒房客、开发商和大量资金的推波助澜。房贷“新规”下，通过对房地产贷款设置上限，不仅可以收紧投资炒房客的资金来源和途径，降低房地产市场再次被炒作和大幅升温的可能，而且还可以进一步抑制开发商和居民的杠杆率过快增长，从而起到抑制房价过快上涨，推动房地产市场 健康 稳定发展的作用。当然了，杠杆降低了，居民负债少了，房价走向平稳了，从长期来看，还有助于摆脱对房地产行业的过度依赖，构建国内大循环。
       03 
   众所周知，在这三四年里，央行、银保监会等一直都在加强对资金流入房地产行业的监管力度，多次要求压降房地产贷款的占比，所以对不少银行业金融机构来说，基本都能满足监管部门规定的上限。比如，根据机构统计，目前像工行、农行、邮政等银行甚至都低于监管部门设定的上限，也就是说额度还没用完，不仅不用压缩，反而还有继续提升的空间。退一步来说，即便是超出了监管部门规定的上限，根据新规要求，接下来还有2-4年的调整过渡期，所以短期内不会带来太的影响，所以绝大部分银行都能平稳落地。
      但是，从长期来看，“限贷令”的出台，或许意味着房地产正酝酿剧变。关注房地产的朋友应该都知道，此次的“限贷令”，是继“三道红线”融资新规后，国家针对房地产信贷政策再次发布的重要新规。仔细观察可以发现，“三道红线”是在资金需求端进行管控，而“限贷令”则是在资金供给端进行管控。虽然方式不太一样，但调控的逻辑是完全一致的，就是一边抑制需求，一边控制供给，然后防止资金大规模流入房地产市场，从而“熨平”这些年房地产行业不断扩张带来的副作用，促进房地产平稳运行，推动实体行业的不断发展。
       最后总结： 继“三道红线”融资规定之后，国家再发“限贷令”，这标志着楼市调控正在从短期的调控措施向房地产长效机制加快转向，同时也意味着房地产行业的现金流将会变得越来越“珍贵”。显然，对于资金密集型的房地产行业来说，信贷就是楼市的“七寸”，一旦失去了宽裕的资金助力，开发商拿地就会偏向于保守和谨慎，投资炒房客就会告别盲目和狂热，高房价也就会慢慢成为无源之水，无本之木。
   最后，笔者想对普通购房者说，在房地产市场继续企稳，房子不断回归居住属性的大趋势之下，盲目负债开始变得越来越不明智了，所以如果不着急买房可以先等一等。过去一年的经历也告诉大家，与高负债买房相比，手里掌握一定的现金流至关重要，不要让房子成为了生活的累赘。

4. 2021房贷政策

5. 2021房贷政策

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。
1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。
根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：
第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；
第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

另外，两部门表示：人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算：一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场。二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
2、除此之外，根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。
第一个变化：商业贷款，月供将有所减少2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
第二个变化：个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响2020年12月31日下午 ，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。

扩展资料：
1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因
央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。
按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。
还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。
所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。
2、LPR影响
LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。
按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。
自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。
12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。
举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。
但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。
换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。
在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。
当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。
通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。
参考资料来源：中国人民银行-中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机

6. 央行发出“限贷令”！2021年起，48万亿房贷面临“高压线”

据央视新闻报道，12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。
  
 所谓房地产贷款集中度管理制度，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限。
  
 注意，新规分为两个部分：房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比。
  
 两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这是楼市将面临的两大“高压线”。
  
 那么，房地产贷款的“上限”在哪里？
  
 具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，我们先把新规的内容大概罗列一下，后文再分析规定出台后，对楼市会造成什么影响。
     
 六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。
  
 招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。
  
 第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。
  
 第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。
  
 最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。
  
 很明显，我们经常打交道的大型股份银行，条件最宽松，城商行或县城村镇小银行的条件最严。
  
 如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定，在2020年最后一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的。
  
 以前央行当然也对涉房贷款占比有要求，但大都是规定一个模糊的比例，或通过突击检查等方式约束信贷的流向。
  
 比如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款，这就是所谓的“432”要求。
     
 比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标，哪家银行考核不过关，央妈就不给钱了。
  
 央行和银保监会认为，这些措施还远远不够，还得继续给银行加码，不能让房地产予取予求，在我们的记忆中，还真没有像这次发正式文件、分档、定上限，让整个市场都感到了一种“压迫感”。
  
 为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？
  
 答案很简单：房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系。
  
 央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。
  
 易纲行长前段时间发过一篇论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。
  
 一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。
     
 另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。
  
 蓝白当时写文章解读过，跟大家举了个例子：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。
  
 城市C把土地卖给房企D，城市C获得了财政收入。
  
 房企D拿土地向银行B抵押贷款，盖房施工。
  
 购房者A把收入、现金充当首付，向银行B抵押转换成房产，作为家庭最重要的资产构成部分。
  
 因为发放房贷的原因，银行B的资产端不断扩张，居民的房产实际上对应的就是银行的资产。
  
 涨的时候皆大欢喜，C的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，并且可以再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也非常 健康 ，很难出现坏账，D的规模不断扩张，加大力度拿地，到处都是千亿级别的房企，一片欢腾景象。
  
 但实质上看，购房者A、房企B、城市C，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市出现流动性危机，无人接盘的城市出现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端必然会恶化，坏账、集中兑付就会成批出现。
  
 华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地区房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。
     
 对比而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国家庭购房负担已显著较重，房价不能再涨了。
  
 要知道，美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的，日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，经历了“失去的20年”，美国的次贷危机，最后需要全世界为之买单才蒙混过关。
  
 对房地产加码调控，刻不容缓。
  
 下面聊聊新规对房地产行业的影响。
  
 短期（1-2年）看，影响还真不大。
  
 国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。
  
 第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。
  
 第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
  
 看得出来，因为央行最近几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例并不多，像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。
  
 哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了，接下来只需要控制贷款增速就行，反正信贷总量是一直在增长的。
  
 分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。
     
 更何况，各家银行还有过渡期。
  
 涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，业务调整过渡期长达4年，绝大部分银行都能平稳落地。
  
 但是，长期（5-10年）看，无论对购房者还是对房地产行业，都极其不利。
  
 关键词只有一个：长效机制。
  
 以前调控，控的是现状，控的是银行存量，措施一箩筐，一阵风过后，丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位，银行、房企、购房者，都甘之若饴。
  
 现在的调控，控的是硬性指标，控的是预期和信贷增量，还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产，门都没有。
  
 房企的“三道红线”，针对了房地产的贷款需求。
  
 银行的“两大高压线”，针对了金融体系的贷款供给。
  
 一边压制“需求”，另一边控制“供给”，用漫长的时间，渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用，缓解金融体系对楼市的依赖。
  
 蒋天养有句名言：做大事三个条件，第一银子，第二银子，第三还是银子。
  
 不管开发商资本整合腾挪的手段有多高，购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强，没有银行源源不断的“银子”支持，信用扩张的基础没了，说什么都是徒劳。
  
 因此，央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”，更是一种态度上的“宣示”：房地产“去金融化”，我们是认真的。
  
 2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是未来10年最好的1年。

7. 房贷新政策2021年

根据《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款占比和个人住房贷款占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。__也就是说，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。__对各银行的比例限制也有明确规定：__第一档，中大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。__第二档，中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。__第三档，中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。__第四档，县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。__第五档，村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。买房申请住房贷款的条件__1、具有城镇常住户口或有效居留身份;__2.有持续且稳定的职业于薪资收入，并且征信上的信用较高，更具有按期偿还与能固定还本息的这个能力;__3.不享受购房补贴的，以不低于该房屋总购房款的30%作为购房首付款;享受购房补贴的，以个人承诺的30%作为购房首付;__4.以银行认可的资产作为抵押或质押，或以具有足够代偿能力的单位或个人作为担保人偿还贷款本息，承担连带责任，房贷利率上调也是个问题。__5.具有有关的卖方协议，而且买的房子的价格是符合银行对购买贷款的有关要求，加上对房子的正确股价，卖方方面的协议也很全乎。__6.银行规定的其他条件。

8. 2021年的房贷政策

从2021年开始，凡是选择LPR浮动利率的，房贷利率每年都会切换一次。如果以1月1日作为时点，那么第一批房贷利率转换就要来了。

2020年以来，央行一共进行过两轮LPR降息：

1年期LRP利率：从4.15%降低到3.85%，累计降息30个基点；

5年期LPR利率：从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点。
住房贷款，几乎都是中长期贷款，以5年期LPR利率为基准。只要选择浮动利率，2021年房贷利率相比2020年将会降低15个基点。

这意味着，2015年以来，存量房贷将迎来首次“降息”，房贷利率浮动正式开启。

扩展资料不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的低。 在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。
事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。
参考资料：凤凰网-6年来首次！2021年开始，房贷利率要变了