河南地产大佬的资本局：拥三家上市公司，建业地产负债1510亿

1. 河南地产大佬的资本局：拥三家上市公司，建业地产负债1510亿

  胡葆森与河南，已经深深绑定在了一起。 
    作为土生土长的河南濮阳县人，胡葆森从上中学、下乡插队，到上大学、工作、回乡创业，再到冠名河南建业足球俱乐部，骨子里烙印着深厚的“河南情结”。 
    一句“建业不会走出去”，让胡葆森在河南扎下了根。守着1亿人口的中原大地，胡葆森的“地产帝国”已经深及河南省18个地级城市、104个县级城市。  有河南人说：“在河南卖的9套房子中，就有一套是建业的。”   
    虽然这句话真假难辨，但是胡葆森确实在河南创造了太多第一：第一个中外合资房企，第一个推出高档住宅小区，第一个推行按揭房屋……河南承载了胡葆森太多的辉煌。 
    由此，河南建业有了“河南王”的称号，胡葆森也被列入“中国房地产三君子”。同为地产“三君子”，如今冯仑在激扬文字，王石在登山探险，只有65岁的胡葆森，仍然坐镇一线，为建业集团“走出河南”殚精竭虑。 
    2020年，河南建业在资本市场上风生水起。5月，建业新生活在香港上市；11月，中原建业也在港交所递交了招股书。加上此前已上市的建业地产、筑友智造 科技 ，河南建业将拥有四家上市公司，地产资本版图越来越大。 
    胡葆森1955年出生于河南濮阳，21岁那年被推荐到郑州大学英语专业学习，毕业后就被分配到了中国纺织品进出口公司河南分公司工作。 
    有着一门外语优势，除了可能获得一份好工作，还有可能改变人生。胡葆森是那个“幸运儿”。 
    1982年，当时的河南省对外经济贸易合作厅，在寻找参与香港成立进出口贸易机构的人选，胡葆森除了有在进出口方面的经验，还曾在全国外贸系统业务员外语测试中获得河南省第一名，最终成功获得外派香港的工作。 
    胡葆森在香港一待就是10年。 
      1992年，改革的春风吹向大江南北，也将胡葆森吹回了河南。  不过，胡葆森并不是空手而回，在1991年胡葆森拿到体制内的最后一份工资后，实际上就在香港靠炒楼花赚到了自己人生的第一桶金。 
    手握几千万元的胡葆森“衣锦还乡”，回到河南成立了建业地产，成为“茫茫地产大军”的一份子。 
    1993年春天，在郑州郊区买到第一块地后，胡葆森打造出日后在河南房地产 历史 上，称得上是浓墨重彩的一个代表作，那就是金水花园。 
    金水花园不仅是中国最早一批的按揭房屋，还用了十年还本的这样别具一格销售模式，当时建业承诺，十年后在保证产权的基础上购房款如数归还。 
    毫无疑问，胡葆森如实履行了“十年之约”，也让建业在河南房地产市场一炮而红。之后，建业地产在郑州这个大本营站稳脚跟，后继打造出“燕乐小区”“春晖小区”“郑州期货城”“建业城市花园”等多个项目。 
      但与其他房企在壮大之后便走出自己“发家地”不同，建业想做的却是“河南王”。如今建业集团迟迟难走出河南，与胡葆森坚持“建业不走出去”有着莫大的关系。   
    自1994年足球职业化改革以来，河南建业是唯一一支从未换过老板的足坛常青树。这似乎又是胡葆森在河南坚守的另一个缩影。 
    这支被冠上“建业”的足球俱乐部，在中国职业足球史上创造许多第一，除了从没更换过投资人和赞助商，河南建业还是唯一一个打过亚冠、中超、中甲和中乙四级联赛的足球俱乐部；河南建业经历过三次降级三次保级，可谓是“三上三下”。 
    2009年，河南建业以中超季军的身份打入亚冠，成绩达到顶峰，并因为在主场多次战胜强队而被冠以“专治各种不服”的称号。 
    那个时代的胡葆森可谓是意气风发。2016年的平安夜，建业曾组织了一次球迷嘉年华，胡葆森当时动情地说：  “不求一掷千金，只求一诺千金；不求一鸣惊人，只信天道酬勤；不求足球豪门，只求草根为民。建业会一直坚持搞足球，直到破产为止。”   
       但尴尬的是，这几年河南建业足球俱乐部一直处在频繁换外援、换外教、赔偿违约金的“折腾”中，也频频在降级保级的边缘徘徊。 
    另一边，建业也正在求变，这有点像IT界的IBM，百年“蓝色巨人”能够在历次技术革命中得以生存和发展，其保守式创新让其平稳度过历次危机。 
    但与IBM不同的是，建业虽然足够保守稳妥，但是行业不同，壁垒不同，建业并不是“蓝色巨人”。 
    在整整26年的时间中，建业的商业版图集中在河南。胡葆森曾说：“一代人要承担一代人的责任，我就想在河南做这么一件事。” 
    从郑州再到胡葆森的老家濮阳再到县级市，直到2017年，建业完成了河南“五级市场”的全覆盖，却未走出河南半步。 
    胡葆森曾在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道：“未来的15年，河南将有3500万人要进城，需新增住房10亿平方米。”他看到的是城镇化进程中数以亿计的住房需求。 
    但同为“92派”的同行，足迹早已踏遍全国各处，建业也不可能在河南一家通吃。 
    2016年，碧桂园、恒大、万科纷涌而至，当年郑州市出现15个“地王”。 
    当时，建业仍决定坚守河南。就连胡葆森也说自己的梦想是：“在河南这130个县以上的城市，如果将来还有机会的话，可能会进一步进入这种重点的乡镇，还有500个以上的乡镇。还有机会的话，我自己的身体还允许的话，从省会城市到中等城市，再到县级城市，最终走向这种乡镇，这就是我的目标。” 
       2019年前8个月，河南第一城郑州，建业的市场销售排名只位列第六，被碧桂园、万科、融创等巨头赶超。 
    当在原有赛道逐渐失去绝对优势后，胡葆森的选择是，重开一条赛道，走“重资产+轻资产”并举的路径，发力轻资产。 
      在2018年度业绩会上，曾坚决表态不出河南的胡葆森也妥协了，他表示，将会有条件地走出河南。   
    建业集团旗下，除了建业地产属于重资产，2019年收购的上市公司筑友智造 科技 公司，2020年5月上市的物业管理公司建业新生活，以及11月分拆准备上市的代建公司中原建业，这三家企业的方向分别为装配式建筑、物业管理以及代建，都是侧重于“轻资产”的发展路径。 
    也就是说，从拿地、盖房、装配、再到物业，建业打造了一条龙式服务。 
    其中，中原建业的代建业务就是典型的轻资产。 
      “代建的这种形式确实是时代的产物，其实代建就是不需要承担拿地的风险，只负责盖房子，或者在品牌上进行一些合作。”  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉市界。 
    而发力代建的原因，也不言而喻。 
    北京房地产商会会长黎乃超称：“地产开发企业，确实是越来越不好做了，尤其是直接做房地产开发，这种重资产的经营，存在一定风险。因此，很多开发企业采取代建的形式，这种形式是利用品牌来赚钱”。 
    但是这种“贴牌”的模式，难免会有坑。 
    一年多前，购买周口市“万达广场&建业十八城”住宅区的业主发现，在工地施工的塔吊停止了工作，施工的工人也变得稀稀落落，一时间“买的房子出事了”的担忧迅速在业主们中散播开来。 
      位于周口市建设路与大庆路交叉口附近的这个“万达+建业”核心商业项目，是由天香投资控股有限公司（以下简称天香控股）联合万达集团、建业集团共同打造的。  也就是说，实际拿地的开发商是天香控股，而万达和建业只是“锦上添花”，建业的角色是代建。 
       相较于建业集团，天香控股更多的属性是一个“投资公司”。成立于1998年的天香控股，将自己定义为区域商业机会的发现与整合者，产业布局主要分为消费、地产、生态 旅游 开发三大板块。 
    实际上，导致这个项目停摆的一个重要原因就是天香控股把钱挪用了。12月7日，在建业与业主面对面的沟通会上，这一原因也得到了建业的证实。 
    而且“不是千万百万的问题”，建业集团代表告诉业主，  天香控股在这个过程中把土地抵押出去之后，又将账上的资金抽调到别的项目中，因此造成资金链断了。   
    黎乃超告诉市界：“房地产开发商把土地抵押出去很正常，为了融资等后续的资金正常运转都会这样做。  像这样代建的项目，出事了之后开发商肯定负主要责任。但是对于代建方影响也很大，比如信誉、品牌，甚至是法律风险上。”   
    经历一年多停摆的项目，建业最终还是选择了接手。在沟通会上，周口区域总经理马晓腾向建业十八城的业主承诺：  “建业全盘接手十八城的项目，不会烂尾。”   
    胡葆森为建业地产制定的“走出去”战略是有条件地走出去，即以河南为圆点，画出一个半径，做中国中部的市场，坚持500公里半径原则。 
    也就是说，胡葆森的这个“走出去”并非是地理意义上真正的走出去，更多的还是依托于建业的地产“品牌”，深度依赖于河南这个圈层“资源”意义上的走出去。 
      就像上文的周口建业十八城，就是靠着“建业”的品牌溢价，做代建等轻资产业务，赚“轻松”的钱。  凡事有利有弊，尤其是在 探索 新的商业模式上，风险一定存在。 
    走轻资产这种路子，建业也不敢步子跨得太大。 
    当前，中原建业的核心项目依旧据守河南，河南依旧是建业最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建业的182个在管项目中共有174个项目位于河南省，占比超九成。 
       卢文熙告诉市界，  作为建业地产来说，“它要想走出去，要有把握项目风险的能力”。   
    另外，想要走出河南，不仅要走得扎实，还要走得稳。品牌是走得扎实的底气，而走得稳走得远则需要大量资金的支持。卢文曦告诉市界：“走出去一个必要条件就是需要资金。” 
    从建业地产来看，其债务压力并不小。建业地产的资产负债率从2018年上半年的87.04%，上升至2020年上半年的92.02%，增长了约5个百分点。  截至2020年上半年，建业地产的负债总额达到了1510亿元。   
    欲“有条件”走出河南的胡葆森，正面临着不小的资金压力。如今，胡葆森该如何破局？ 
      （作者 曾嘉艺 编辑 韩忠强）   

2. 河南省置地房地产集团的大事记

1、1994年10月，驻马店地区装饰园林工程公司成立；2、1999年1月，驻马店市置地房地产开发有限公司成立；3、1999年1月，公司被评为“1998年度河南省质量管理先进企业”；4、2000年2月，公司总经理李万顺被评为“一九九九年度河南省建设工程质量管理先进个人”；5、2000年5月， “置地·乐苑”项目启动；6、2000年6月，驻马店市置地建设工程有限公司成立；7、2001年2月，公司被评为 “全省建筑业1999-2000年度精神文明先进单位”“文明工地”“2000年度河南省建设工程质量管理先进企业”；8、2001年10月，驻马店市置地建设工程有限公司通过ISO9002质量体系认证；9、2002年1月，公司被评为“2001年度河南省建设工程质量管理先进企业”；10、2002年3月，公司总经理李万顺任驻马店市第一届政协委员；11、2002年4月，驻马店市置地物业管理有限公司成立；12、2002年5月，公司总经理李万顺被评为“2001年度河南省建设工程质量管理先进工作者”；13、2002年6月，“置地·雅苑”项目启动；14、2003年4月，公司被评为“2002年度河南省房地产开发优秀企业、2002度河南省建筑安全先进企业”；15、2003年9月，“金色置地广场”项目启动；16、2004年3月，公司被评为“2003度河南省建筑业先进企业”； “公司成为河南建筑业协会会员单位”；17、2004年4月，公司被评为“2003年度河南省房地产开发优秀企业”；18、2004年9月，河南省置地房地产集团成立；19、2004年10月， “置地华庭”项目启动；20、2005年3月，公司总经理李万顺被评为“2004年度河南省房地产开发先进个人”；21、2005年3月，公司被评为“2004年度河南省房地产开发优秀企业”；22、2005年4月，公司被评为“2004度河南省建筑安全先进企业、2004度河南省建筑业先进企业”；23、2006年9月，河南省置地房地产集团有限公司与泌阳县人民政府签约“置地铜山湖”项目；24、2006年8月，公司被评为“2005年河南房地产开发企业综合实力50强单位”；25、2006年12月，公司被评为“河南省银行业信用优良客户”；26、2007年2月，公司总经理李万顺被评为“2006年度河南省房地产开发先进个人”；27、2007年2月，公司被评为“2006年度河南省房地产开发优秀企业”；28、2007年2月，河南省华顺阳光新能源有限公司成立；29、2007年2月，驻马店市置地商品混凝土搅拌有限公司成立；30、2007年3月，公司总经理李万顺任驻马店市第二届政协常委；31、2007年5月，公司在“二00六年度全国房地产企业（河南区）联网直报工作中，被评为省级先进单位”； 32、2008年3月，“置地·天中第一城、置地·天中购物中心”项目启动；