密集调控政策下 业内人士对楼市“金九银十”看法不一

1. 密集调控政策下 业内人士对楼市“金九银十”看法不一

【环球网房产综合报道】 进入9月，意味着楼市传统的“金九银十”的到来。
近段时间，不少开发商们主动示好。一口价、特价房、买房送家电等优惠频现，从线上到线下，五花八门的促销活动透露房企们想在这段时间打个“翻身仗”。

但7月以来，中央多次开会强调“房住不炒”，释放出调控收紧的信号。密集的调控政策下，让“金九银十”的实现蒙上了一层阴影。
继8月26日召开的部分城市房地产工作会商会，强调落实城市主体责任，毫不动摇坚持“房住不炒”定位后，多地楼市调控继续升级。
9月3日，东莞在前期“7.25”新政的基础上加强细则管理，明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格，同时对7月25日以后网签的住房要求 3 年限售(含赠与)。
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。
9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
据不完全统计，今年7月开始，全国已有近10个城市收紧楼市调控。梳理各地升级的楼市调控措施，可以发现明确的发现主要目标就是为了打击炒房。

如此密集的调控政策下，楼市的“金九银十”还有希望吗?业内人士对此看法不一。
贝壳研究院表示，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。贝壳研究院数据显示，今年8月受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情。许小乐认为中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。
其实，回顾往年，“金九银十”也从来都不是年度成交高点。贝壳研究院数据显示，过去三年全国重点18个城市9月、10月两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%至10%左右。
克而瑞研究中心分析，联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。
易居研究院认为，房地产市场已完全摆脱新冠影响，开始走上正轨。易居近日发布的《2020年8月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，8月份40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比增长16%。自5月份成交量年内首次同比转增以来，已连续4个月同比正增长。从前8月数据来看，1-8月份40城成交面积同比下降9%，自3月份以来降幅持续收窄。
易居研究院预计，“金九银十”部分房企将以价换量促回款。“三条红线”融资新规规定，将根据房企负债情况实施差异化债务规模管理。对于部分资金压力大的房企来说，以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作。

所谓“三条红线”是指，近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
“三道红线”中的三个指标为衡量企业负债结构、偿债能力的主要指标。这三大指标互为表里、相辅相成，综合反映企业负债情况及偿债能力。
同策研究院资深分析师肖云祥认为，就2020年下半场，房企打折促销是否将成为常态。后续还会有更多的房企会采取以价换量的方式回笼资金，降低负债。特别是对一些有规模发展意愿，但是负债率较高、踩了“红线”的企业而言，以价换量，加速回笼资金，是短期内快速减低负债率的有效方法。

不过房企降价是一回事，消费者是否有购房需求又是另一回事。受上半年公共卫生事件的影响，越来越多购房者开始意识到持有现金比持有房产更加重要，因此市场上的购房需求比以往有所下降。
中指研究院调查结果显示，8月有购房计划受访者占比较7月下降3个百分点，其中，半年内有购房计划的受访者占比也较7月下降。全国置业意愿强度整体下降，多数城市群、各线城市受访者置业意愿强度均下降。

2. 楼市为何会出现“金九银十”？

有以下几个原因：
1、秋季是收获的季节——金色的收获；春天是播种的季节，人们在这个时候劳作，为新的一年作规划；夏天比较炎热，人们不会有过多的行为；而冬季又是年终，该总结的总结，该享乐的享乐，不会做纠结的事情；只有秋天，秋高气爽，人们有心情在这个季节选择和成就，并且在时间上能够做足准备。
2、9月和10月有中秋和国庆，节假日比较集中，促进人们消费，买房子也是消费的一种；
3、大部分楼盘交房时间在1年左右，第一年秋天买房子，第二年就可能在新房子里过新年了。
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3. 楼市调控收紧信号明显 “金九银十”房企或以价换量回笼资金

本报记者 苏诗钰
9月14日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此表示，8月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，及时采取针对性措施，稳妥实施房地产长效机制，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。
各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大，二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落。8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市同比涨幅回落或与上月相同。8月份，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%，涨幅均与上月相同，均连续17个月相同或回落。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从7月份开始不断收紧的调控，在8月份继续延续，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等众多城市都已出台调控措施。从8月份房价来看，全国市场热度的下降已经有所体现，但一线城市的房价上涨态势持续，一线城市中，北京、上海的改善型需求在8月份表现明显。深圳地区8月份房价虽然依然环比同步上涨，但实际上涨幅度在四个一线城市中表现最弱。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《证券日报》记者采访时表示，随着国内疫情的影响逐步褪去，市场持续回温。8月份，新房价格上涨城市数量与上月持平，二手房价格上涨城市数量相比上月有所增加，新房、二手房价格涨幅均小幅扩大。预计在“金九银十”期间，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。
根据58同城、安居客购房者行为信息显示，2020年8月份购房者信心指数为111.7，环比上涨1.9%。张波表示，显示出购房者对于后市依然持乐观态度，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。值得关注的是，由于近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制，9月份楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。

4. 楼市“金九银十”恐难现，可能会出现降价售房

贝壳研究院数据显示，2020年8月，受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%，成交面积同比下滑1.3%，环比下滑14.6%。有机构表示，今年房地产市场“金九银十”的行情恐难出现。数据还显示，1至8月，受监测66城新房市场累计成交套数同比下滑11.0%，成交面积累计同比下滑9.9%。
具体来看，1至8月，受监测城市当中一线城市新房市场成交量下滑幅度最大。其中成交套数累计同比下滑16.0%、成交面积累计同比下滑14.8%，环比上月收窄5个百分点；二线城市成交套数累计同比下滑11.4%、成交面积累计同比下滑11.3%，环比上月收窄1至2个百分点；三四线城市成交套数累计同比下滑8.5%、成交面积累计同比下滑5.4%，环比上月持平。
“综合来看，一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。2020年环京城市圈新房市场恢复最快，截至8月，环京城市新房成交量累计同比降幅收窄至-2.5%。”贝壳研究院策略研究部分析师许小乐说。
针对今年房地产市场“金九银十”的市场行情分析，许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但今年“金九银十”很难出现。
数据显示，过去三年房地产市场均没有出现“金九银十”。贝壳研究院数据显示，过去三年，全国重点18个城市9月、10月两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%至10%左右。
“在调控持续从紧之后，房地产市场已经不存在明显的波峰。”许小乐说，中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。
“近期，住建部召开重点房企融资座谈会、部分城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将大概率加码调控，不会出现市场过热的情况。”许小乐说。

5. 调控政策密集出台 今年楼市“金九银十”成色几何

今年前8个月商品房销售额同比增速年内首次转正，这表明近几个月购房需求逐步上升。随着楼市传统销售旺季“金九银十”的来临，预计多数房企会以价换量，扎堆推出各种营销活动。随着多主体供应、多渠道保障购租并举的住房制度不断完善，房地产市场有基础保持总体稳定。
楼市传统销售旺季“金九银十”来临。国家统计局发布最新数据显示，8月份70个大中城市房价略涨。
那么，当前房企推出了哪些活动？楼市“金九银十”成色几何？房价后续走势如何？针对这些热点问题，记者采访了相关专家和业内人士。
调控政策密集出台
最近一段时间，又有不少城市推出楼市调控政策。9月17日，深圳发布《房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》，拟对房地产市场监管立法，二手房将建价格引导机制、租赁将建资金监管制度。
9月14日，成都市发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等6个方面出台调控措施。
具体来看，包括以下内容：严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为；发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
成都楼市新政有助于防范“快进快出”的炒房行为。同时，加强首付资金监管，尤其是对经营贷、消费贷等监管加强，增加炒房者购房成本压力，降低房地产金融风险。
近几个月，成都房地产市场比较活跃。从国家统计局最新公布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，无论是新建商品住房还是二手房，环比涨幅在70个大中城市中均居前列。
除成都之外，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口、无锡等10多个城市出台调控政策，为楼市降温。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，8月份各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，及时采取针对性措施，稳妥实施房地产长效机制，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。
记者梳理国家统计局公布的最新数据发现，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个，其余61个均为持平或者上涨，涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%，银川上涨1.8%，锦州上涨1.4%，唐山、温州均上涨1.3%，济宁上涨1.2%，沈阳、西安、无锡、金华均上涨1.1%。
房企或选择以价换量
国家统计局数据显示，今年前8个月商品房销售额同比增速年内首次转正，这表明近几个月购房需求逐步上升。
数据还显示，1月份至8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%， 增速比前7个月提高1.2个百分点。房地产开发投资增速已连续3个月同比为正，与房企密集开工不无关系。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。业内人士普遍预计，未来银行对于房企的放款将愈加谨慎，预计房企到位资金增速会有所放缓，房地产企业在拿地等方面会更加谨慎。
受新冠肺炎疫情等因素影响，众多房企上半年销售普遍低迷。传统销售旺季“金九银十”来临之际，预计多数房企会以价换量，据介绍，“金九银十”将成为房企抢占市场的重要战场，各大房企可能扎堆推出各种营销活动。
前不久，众多房企公布了上半年业绩，有一多半企业业绩完成率不达标。在销售承压的情况下，通过调整价格提高销售量，是各大房企下半年采取的重要手段之一，但不意味着市场价格会随之大幅下降。
楼市总体稳定有基础
8月份70个大中城市房价略涨，不免引发人们的讨论。近来中央三令五申“房住不炒”，有关部委多次召开城市、企业座谈会，为何房价还出现上涨的情况？
国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产回暖，有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素，也因为金融增加对实体经济支持力度，引导市场利率下行，中长期利率有所降低，客观上也降低一些购房者负担，有利于整个房地产市场的恢复。
从政策出台直至落地产生效果，需要一段时间。虽然按照8月份的统计数据，房价环比上涨的城市依然比较多，个别城市涨幅不小，相信随着调控措施逐渐落地显效，会有更多城市的房价趋于平稳。
中原地产首席分析师张大伟认为，8月份以来，多地出台收紧楼市的调控政策，这代表房地产调控的基调没有变，“房住不炒”的定位不会发生变化，中央和各地会持续保持房地产市场平稳。未来，预计还会有个别城市出现过快上涨的情况，但调控措施会继续跟进。张大伟预计，不停微调加码将成为新一轮调控的主要特点。
9月11日，《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》发布，其中明确，北京将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，推进房地产市场平稳健康发展。与此同时，将注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。
“总体来看，无论投资还是销售状况，楼市并没有恢复到正常状态。未来，随着多主体供应、多渠道保障购租并举的住房制度不断完善，房地产市场保持总体稳定还是有基础的。”付凌晖说。

6. 楼市“金九银十”会出现吗？

今年楼市“金九银十”行情恐难出现。
针对今年房地产市场“金九银十”的市场行情分析，贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但今年“金九银十”很难出现。  
数据显示，过去三年房地产市场均没有出现“金九银十”。贝壳研究院数据显示，过去三年，全国重点18个城市9月、10月两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%至10%左右。
“在调控持续从紧之后，房地产市场已经不存在明显的波峰。”许小乐说，中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。  
“近期，住建部召开重点房企融资座谈会、部分城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将大概率加码调控，不会出现市场过热的情况。”许小乐说。

扩展资料
“三道红线”倒逼房企降负债：
8月20日，住建部、央行收紧房企融资，依据“三道红线”触线情况，12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。
住建部分别在7月24日、8月26日连续两次召开房地产工作座谈会，共计有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州等14城参会，成都、沈阳更是二次赴会。
7月以来，杭州、宁波、深圳、南京、东莞、咸阳、无锡等7城相继加码调控，主要涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加房地产交易税费等。其中，深圳政策力度最为严苛，深户居民家庭、成年单身人士连续缴满3年及以上个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。
值得留意的是，十堰、株洲等这类压力城市政策有所放松甚至刺激购房需求，其中株洲政策最为“给力”，购买二手房减免50%的契税，各类高校人才还可以享受2万元至5万元不等的购房补贴。

7. 楼市“金九银十”的景象还会再现吗？

今年上半年一些城市出现的“抢房潮”，严重干扰了此前楼市调控的效果，而各种房地产乱象则是真真假假“抢房潮”的重要幕后推手。鉴于此，操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙，成为这次专项行动的重点打击对象。

专项行动的一个重要特点是，针对市场突出乱象，多部门联手集中精准打击。参与行动的七个部委中，除了主管房地产的住建部，还包括公安、司法、税务以及金融监管部门，多个强力部门联手全方位地针对整个投机链条进行精准整治。这种以精准打击配合精准调控的反炒房方式，势必直接影响一些热点城市的房价走势，消弭当前正在酝酿的房价上涨预期。

住建部等七部委实施的专项行动，意在形成高压态势，建立长效监管机制，同时客观上将短期目标对准了今年即将到来的“金九银十”。事实上，今年楼市“金九银十”遭到的打击不止于此，有媒体统计，为了摁住房价上涨的冲动，近期在短短九天之内，从中央到各部门已八次重磅提及房地产调控，可谓史无前例。楼市在经历了一年多的调整后，在即将到来的“金九银十”里，恐怕不会再有一些人想象中的市场“复苏”了。

8. “金九”期间 多地出台楼市调控政策

“金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。
增加土地供应
9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。
唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。
部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。
长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。
调控收紧延续
8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。
记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。
某地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。
值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。
三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。
压制投资性需求
某房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。
张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。
业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。