25家上市房企筹划再融资，更多资金支持政策或在路上

1. 25家上市房企筹划再融资，更多资金支持政策或在路上

房企股权融资步伐在加快。
12月19日晚，万科A公告称，公司董事会制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。
近期，信贷、债券、股权融资“三支箭”连续落地对房企融资提供了多维支撑。据中指研究院统计，自11月28日证监会恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。
而在上周末召开的中央经济工作会议上也提出，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
业内人士预计，下阶段将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力，2023年房企整体融资环境或将得到实质性改善。
万科拟发H股
12月19日晚，万科公告称，董事会会议审议通过《关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股(H股)方案的议案》。
公告称，公司2022年第一次临时股东大会已审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，董事会在股东大会授权范围内，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。
这是万科对此前公司第一大股东深铁集团提请议案的落实。
12月1日晚间，万科曾公告称，公司第一大股东深铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，作为临时议案提交 2022 年第一次临时股东大会审议。
授权内容主要包括：在相关期间根据市场情况和公司需要，决定以单独或同时发行、配发及/或处理万科新增A股及/或H股股份，并作出或授予可能须行使该等权力的售股建议、协议、购股权及交换或转换股份的权力;批准配发或有条件或无条件同意配发(包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份之其他证券等购股权)新股数量不得超过公司已发行的A 股/H股数量的20%。
当时万科方面回应证券时报记者称，一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。公司将加倍努力、不负信任。
12月16日，万科召开2022年第一次临时股东大会，表决通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》两项议案。
万科总裁祝九胜表示，做股权融资是要优化资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下来，融资成本也会不断形成一个低走的趋势。
更多资金支持政策或在路上
从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。
据中指研究院统计，自11月28日证监会恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。其中A股17家进行非公开定增融资，H股8家通过配股融资，碧桂园、雅居乐、建发国际等，已经完成配股融资。资金用途多数是“保交楼、保民生”房地产项目开发，补充流动资金及偿还债务，个别用于资产重组及收并购。
值得注意的是，12月15日，中央经济工作会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。12月18日，中央财办有关负责人接受新华社等媒体记者提问时表示，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
招商证券研报认为，11月第二支箭、第三支箭连发已打通行业债权融资、股权融资渠道，且第三支箭表述“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”，中央经济工作会议表述亦直接点明满足行业合理融资需求，与前述政策相呼应。
招商证券研报指出，中央经济工作会议中“有效防范化解优质头部房企风险”提法是亮点，“改善资产负债表”或意味着金融端政策加速落地，同时部分商业模式有缺陷的出险房企或加快出清，中长期利好头部优质房企产品力提升以及份额提升。
平安证券研报也预计，部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。
海通证券研报判断，后阶段将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力。
克而瑞研究中心指出，今年前期房地产融资政策松绑的落脚点在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，房企融资环境实际改善有限，11月后逐渐转向保主体，三箭齐发支持优质房企融资，中央经济工作会议提出“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，预计2023年企业整体融资环境或将实质性改善。

2. 央行、深交所发声支持房地产合理融资需求，收并购再迎利好

5月4日，“五一”小长假的最后一日，深交所和央行官方微信公众号同时发布消息，表明支持房地产合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。
根据央行官方微信号5月4日发布的消息，4月29日，人民银行召开专题会议，其中，在关于房地产融资等政策的表态时，会议指出，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
同一天，深交所官方微信号发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》，其中的第2条指出，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。
从信号意义来看，央行和深交所双双发声表态支持房企合理融资需求，从融资端发力，瞄准当下房地产面临的流动性问题，有利于接下来房企融资工作的开展和出险房企的脱困。

5月4日，深交所和央行均发声表示，支持房地产合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。 新京报资料图片
事实上，今年以来，央行已经多次发声支持房地产合理融资需求。在刚刚过去的4月，央行和外汇局就曾共同发声表态，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
而除了央行多次发声外，值得关注的是，5月4日，深交所明确发声指出支持房地产合理融资需求，并且更具体地鼓励优质企业发行公司债券对出险企业进行收并购。作为全国性证券交易场所，深交所的发声更具指向性和可操作性，意味着其将进一步支持优质房企的债券发行，这也将进一步激发优质房企收并购的热情。
从融资端入手进行政策支持，对于当下房企所遇到的资金流动性困境更具有针对性。在58安居客房产研究院分院院长张波看来，房企的信心恢复取决于民企的资金压力，从目前来看，房企总体的信心面正处于回升阶段，信心的整体恢复依然和金融政策的实际落地效果相关，尤其是民企的资金压力缓解程度决定了后续土地市场的总体表现，“预计5月份在房企的资金监管及融资两方面，都将有更多相应具体政策落地。”
央行和深交所双双发声，也响应了中央政治局会议的有关精神。4月29日，中央政治局召开会议，特别提到了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。对此，张波表示，中央政治局会议对房地产着墨颇多，在房地产政策放松层面采取了“支持”的态度，这一态度标志着房地产政策的整体放松，已由此前的金融侧发力扩展到全面发力，从供需两端加大政策落实的力度，以保障房地产市场的平稳。
值得关注的是，“五一”假期期间，已经陆续有多地出台楼市宽松政策，包括无锡、连云港、徐州、嘉兴、赣州等城市，政策指向降低首付比例、提高公积金贷款额度等。

3. 央行：为房地产市场项目并购营造良好的融资环境

中国央行：为房地产市场项目并购营造良好的融资环境
中新社北京12月30日电 (记者 夏宾)近日中国央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，中国央行金融市场司司长邹澜30日在北京出席新闻发布会时称，上述文件从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。
邹澜指出，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。中国房地产行业的市场化程度较高，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。
“对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。”邹澜称，为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则，央行、银保监会联合出台了上述文件。
他强调，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。(完)

4. 央行：为房地产市场项目并购营造良好的融资环境

中新社北京12月30日电 (记者 夏宾)近日中国央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，中国央行金融市场司司长邹澜30日在北京出席新闻发布会时称，上述文件从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。
邹澜指出，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。中国房地产行业的市场化程度较高，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。
“对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。”邹澜称，为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则，央行、银保监会联合出台了上述文件。
他强调，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。(完)

5. 地产融资再遇严控

银保监会下发通知严查房企拿地融资,严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发等行为。

图/视觉中国
房地产融资额数月高位运行，房企一边还债，一边抢地，房地产融资开闸的声音不绝于耳。
日前，在银保监会下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严查房企拿地融资，严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。这也意味着，房企的资金收紧在所难免。
融资再遇严查
自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行。
中原地产研究中心统计数据显示，今年4月房企创造单月融资2600亿元后，5月前2周，虽然遇到小长假，但融资额继续高位运行。截至5月14日，5月房企已经发布融资计划接近800亿元。虽然低于4月同期，但整体看，部分企业的融资成本继续降低。
在房企融资一路绿灯的情况下，房地产业信贷余额占比持续增长已是不争的事实。但是随着楼市出现回暖迹象，尤其是土地市场的热度再次来袭，有关房地产行业资金监管的声音开始出现。
5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，其中重点提到在房地产行业要严格执行的相关政策。
从通知内容来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是银行体系对于金融风险管控的导向。在有助于减少房地产金融风险的同时，也说明稳定房地产的金融政策并未放松。
通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
此前，对一些违规项目或者证件不齐的项目发放贷款，其结果是将房地产工程风险转移到银行贷款系统中。业内人士认为，这一管控将对于一些不规范经营的房企融资带来震慑效应。
严控影子银行变相为房企融资
上述通知在2019年银行机构的工作要点中提到，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。
事实上，自4月以来，由于房企的密集融资情况较好，企业拿地明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。合计48个城市年内卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地1129亿元。
土地市场的火热已引起关注。严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不符合。
“过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法，即需要审核资金来源，但近期部分房企拿地的资金审核或有所放松。但在严格检查之下，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。”严跃进说。
值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。
严跃进认为，严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。后续对于银行各类非贷款业务需要加大管控，防范各类银行对外投资行为演变为私下贷款行为。
热点城市调控收紧，融资难放水
上述针对房地产行业的各种严查行为，也是房地产信贷政策一再收紧的表现。而且这一举动并非孤立存在。
中原地产首席分析师张大伟表示，上周，各地发布针对房地产的调控政策接近10次，大部分都是收紧调控。其中，住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制不断出现。
不过,恒大研究院认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。
从具体来看，房地产各融资渠道均未开闸。银行信贷门槛仍较高，非标融资受限，信用债发行用途受限，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。与此同时，海外债监管加强，2018年5月，发改委明确房企境外发债主要用于偿还到期债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
由此，恒大研究院认为，由于部分热点城市收紧房地产调控政策，预计短期内房地产融资不会开闸放水。

6. 政策加码房企融资，楼市信心逐步显现

近期，信贷、债券、股权“三箭”相继发力支持房企融资，市场各方感受如何？中国证券报记者在南京及周边区域采访部分银行、房企以及行业人士了解到，业内整体持谨慎乐观态度。部分房企加码布局，土拍、销售等方面积极信号频现。
房产交易数量回升
12月初的一个工作日，记者来到位于南京市燕子矶片区的华发四季雅筑楼盘，售楼处稍显冷清。销售人员告诉记者，虽然没有恢复到首次开盘时需要“摇号”的状态，但近期客户来访情况总体有所好转。一公里外的项目现场，塔吊运转、机声隆隆，多台施工车辆往来进出，已有四五栋楼接近封顶。根据计划，楼盘将在2024年10月实现交付。
南京网上房地产数据显示，当前该项目共计入网888套，认购与成交合计520套，去化率基本达到6成，在片区内表现较好。“小区配置比较高端，又是国企开发商的项目，相对放心一点。”一位购房者告诉记者。
12月5日，华发股份发布2022年度非公开发行A股股票预案，拟募集资金不超过60亿元，用于执行“保交楼、保民生”政策，同时改善财务结构。其中，13.5亿元将投向南京燕子矶G82项目，即华发四季雅筑楼盘。
华发股份定增的背景是此前证监会发布优化房地产股权融资“新五条”，其中提出恢复上市房企和涉房上市公司再融资。一段时间以来，政策层面在信贷、债券、股权方面相继发力帮助房企融资，叠加各地降低首付与公积金贷款利率、放宽限购等一系列措施，部分城市成交出现好转。
数据显示，11月份南京新房成交量为4564套，相比10月份的3179套提升近44%，是今年以来单月涨幅之最；二手房方面，我爱我家数据显示，11月南京二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，结束8月份以来的下跌态势，但成交均价环比下滑1.9%。
值得注意的是，从南京的新房销售情况看，河西等片区高端改善型住房较为亮眼。以11月底开盘的越秀和樾府为例，单套总价在800万元-1200万元之间，目前去化率均超过8成，仅有部分低楼层房子未销售出去。同时，南京新房未售套数仍居7万余套高位，去库存压力较大。
积极与审慎并重
作为支持房企融资的“第一支箭”，信贷政策被寄予厚望。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台以来，一批银行密集与房企签约，提供授信支持。
具体来看，工、农、中、建、交等国有大行相继与万科、龙湖等一批头部房企签署合作协议，同时光大银行、招商银行等全国性股份制银行跟进，相关授信总额度超过2万亿元。
“相关政策出台后，我们第一时间做了存量项目的梳理，根据项目实际建设及销售情况，合理调整还款计划、设定展期方案，促进项目顺利完工交付。”南京银行相关负责人告诉记者，该行正加快制定保函置换预售监管资金业务、房企跨境融资“内保外贷”业务的实施细则，协助房地产企业盘活存量资产，防范化解房地产企业流动性风险。
“在合规前提下，我行会合理安排房地产贷款的增速及占比，审慎开展房地产行业授信业务，平稳有序投放相关贷款。”该负责人表示，将以相关政策部署为原则，配合“稳增长”、保障民生稳定，为房地产企业提供合理、必要的融资支持。
积极与审慎并重是当前不少业内人士的态度。“市场总体还是比较冷。”南京一位国有大行支行负责人向记者直言，目前在对房企放贷时仍然优选河西、南部新城这两个优质片区的项目。“签约的很多是意向授信函，最终放款还要看项目质地。”该人士表示，央企、国企的项目贷款总体容易获批，对民企则会要求多加一些保障手段，如组织银团贷款等。
从公开的签约情况看，目前以国有大行与全国性股份制银行居多。“个人判断，更多中小银行还会观望一段时间。”一位江苏地区上市银行高管对记者表示，当前政策的出台对一些头部房企形成了较好支持。
经营性现金流回暖是关键
“11月，南京二手房交易实现‘以价换量’，一定程度上说明价格基本到了此前持币观望人群的心理位置。”一位长期观察南京房地产市场的人士向记者分析，当政策及房企经营的确定性提高后，购房者会逐步对市场价格产生明确预期，进而敢于交易。“置换出二手房的人群可能把资金投向改善型新房，层层传导。”
“目前的政策能解决资金供给侧的绝大部分问题，等逐步落实后会有很大的改善。”江苏一家头部上市房企人士告诉记者，目前公司正积极对接相关机构，推进一些融资项目落地。该人士同时强调，当前措施更多是改善融资结构，公司更关注新房销售市场何时复苏。“经营性现金流的回暖才能真正让公司回归到健康状态。”
值得注意的是，一些区域房企或不以房地产作为单一主业的上市公司正逐步加码地产项目，展现出对市场的信心。
12月初，苏州开启今年第五批次土拍，10宗地块全部成交，2宗地块进入触顶摇号阶段，共揽金132亿元。其中，高新区科技城青山路西、科憬路北地块被苏州高新控股子公司苏州高新地产集团有限公司以18.2亿元竞得。
今年四季度，苏州高新及旗下公司接连竞得三幅城镇住宅用地，出让面积合计15.63万平方米，共计耗资35.33亿元，超过前三季度拿地总额。
黑牡丹则以8.32亿元拍下常州市一块商、住用地，同时通过控股二级子公司向常州环龙星辰置业有限公司增资，并表示将视其经营情况决定是否进一步收购控股权。
“公司拍地及增资参股房地产公司，是在当前房地产市场状况下充分考虑相关风险因素基础上所做的投资决策。”黑牡丹相关负责人告诉记者，公司关注市场的内生增长动力，短期对住宅市场复苏的看法仍偏中性，但认为整体市场需求在中长期有望保持稳定。
“政策出台后，近期已有多家银行、券商等机构主动来公司沟通股权及债权市场再融资方案的可行性。我们将择机开展融资业务，增加公司资金储备，确保项目如期交付。”上述黑牡丹相关负责人表示。
（原题：《政策加码房企融资 楼市信心逐步显现》）

7. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

8. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

■本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。