房地产贷款调控政策

1. 房地产贷款调控政策

分析国内外经济金融形势，首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。法律依据：《中华人民共和国立法法》第六十五条国务院根据宪法和法律，制定行政法规。行政法规可以就下列事项作出规定:(一)为执行法律的规定需要制定行政法规的事项;(二)宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规，经过实践检验，制定法律的条件成熟时，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。第七十三条地方性法规可以就下列事项作出规定:(一)为执行法律、行政法规的规定，需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项;(二)属于地方性事务需要制定地方性法规的事项。除本法第八条规定的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，省、自治区、直辖市和设区的市、自治州根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。设区的市、自治州根据本条第一款、第二款制定地方性法规，限于本法第七十二条第二款规定的事项。制定地方性法规，对上位法已经明确规定的内容，一般不作重复性规定。

2. 局地房贷利率松动，非房地产金融政策改变

局地房贷利率松动，非房地产金融政策改变
“金九银十”进入关键期，房地产市场传出好消息。除央行等部门在多个场合表示要“维护住房消费者合法权益”，令刚需消费者备受鼓舞之外，部分地区银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升。
根据媒体记者的调查，广州、佛山等地都出现了房贷利率下降现象。如在广州，中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等的房贷利率，都较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
在房贷利率持续上扬的情况下，为什么突然出现部分地区银行下调房贷利率的现象呢？难道房地产金融政策要转向吗？显然，这是一个会受到重点关注的问题，不仅购房者会关注，开发商更会关注，地方政府也会关注。
而从目前的情况来看，面对“房住不炒”定位，管理层是不可能轻易放松房地产市场调控政策的，尤其是房地产金融政策，更不会随意做出调整。这方面，从9月29日中国人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会也能得到证实，会议强调，要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说，指望管理层放松房地产金融政策，重启房地产刺激经济的手段，是不大可能的，也是不太现实的。那么，为什么会出现房贷利率下调现象呢？梳理和分析一下，可能主要有这样几个方面原因：
从管理层面来看，是为了维护房地产市场稳定，防止房地产市场出现风险。先是央行货币政策委员会三季度例会提出，要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。紧接着，又在央行、银保监会联合召开的房地产金融座谈会上，要求金融机构配合相关部门和地方政府共同做好“两个维护”工作。一周内连续两次强调“两个维护”，说明管理层对房地产问题已经十分关注，对房地产市场可能出现的风险十分关注。一定程度上，也会对房贷利率带来一定影响，给商业银行传递下调房贷利率的信号。
从风险防控层面来看，由于房地产金融政策持续收紧，特别是对开发企业的贷款政策，已经没有任何空间，也不会开任何口子。因此，开发企业想获得增量贷款支持的希望完全没有。但是，如果政策上没有空间，住房销售方面也受到政策遏制，那么，开发企业资金链断裂的风险也就越来越大了。因此，为了防止开发企业、特别是头部开发企业出现资金链断裂风险，就必须从促进住房消费方面下功夫，在政策上稍作调整。也就给予具备条件的商业银行下调房贷利率一定空间，让这些银行开始尝试下调房贷利率。
从维护居民利益层面来看，下调房贷利率，也是维护住房消费者合法权益的重要手段。维护住房消费者合法权益，可从两个方面来看：一是维护已经缴纳房款，但尚未拿到房子的消费者利益。如果开发企业无法把楼建好，不能按时交房，就会影响到部分居民的合法权益。其中，激励居民购房，推动开发企业售房回笼资金，以确保已开工楼盘尽快竣工，就是维护住房消费者合法权益的需要；二是满足刚需购房所需要的资金，让刚需购房不因房贷利率过高而利益受损，也是维护住房消费者利益的重要内容。因此，让具备条件的银行下调房贷利率，是合适的，也是需要的。
从操作层面来看，房贷利率连续上调，实际也是非理性的，是商业银行为了应付房地产市场调控要求，做出的过度调整行为。一定程度上，也是与管理层玩心眼、斗心计。因为，商业银行在上调房贷利率上，采用了是“一刀切”的手段。自然，也就会误伤刚需，就能够以此来与管理层讨价还价，还会在开发商普遍资金紧张的情况下，用开发企业的风险来倒逼管理层放松房贷政策。显然，商业银行的目的达到了，管理层让步了，因此，也就出现了部分地区房贷利率下调的现象。
需要特别注意的是，尽管部分地区出现了房贷利率下调现象，但是，从房地产金融政策的整体来看，格局不会出现明显变化。房贷利率下调，只是为了房地产市场稳定、为了防范房地产金融风险、为了维护住房消费者合法权益做出的微调整，而不是政策转向。自然，商业银行想再打房地产主意，继续围绕开发商做文章，没有可能。

3. 重磅消息，央行调整贷款利率你的房贷降了

4. 购房做商业贷款时，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？

有影响，时间节点分别为：
1、未放款：根据银行要求执行新利率；
2、已放款：一般为次年1月1日开始执行新利率（部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整），因该政策经常调
整

5. 房地产贷款政策持续调整：部分地区按揭明显加快 开发贷仍紧张

房地产市场越来越明显地感知到政策的暖意。
去年四季度之后，一些购房者、房产中介等就发现，上半年以及更早之前“房贷难办”的情形已经出现转变，额度松了，放款时间短了。2022年开年之后，房地产贷款政策回暖的趋势来得更加明显。
近日，有消息称上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷开发贷的占比和增速。具体要求包括，月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负；按月监测，未落实的银行将进行约谈。21世纪经济报道记者从市场人士处证实了这一要求，“上周开的会，确实要求保证房贷增速”。
事实上，房贷放松的迹象早在数月前就已显现，上海地区一位银行贷款人士对记者指出，房贷放松的要求自去年11月就开始有了。在此背景之下，近日市场开始出现更多落地动作，广州、杭州等地房贷利率出现了调降。
上海按揭全面加快
房地产贷款政策回暖的效果率先体现在按揭贷款上。来自银行和房产中介的人士均对记者表示，按揭放款已经较年前有非常明显的放松，额度和时间都不是问题。上海某房地产中介向记者表示，现在房贷放款普遍较快，一般审批需要一个月，放款需要一个月，“我这个月刚办理的一位客户，4天银行就放款了”。
记者采访其他来自各类银行机构的人士也传递了类似信息。大行中，中国银行(601988)上海某支行房贷经理表示，目前审批时间大概在三周到1个月之间，审批通过可以立刻放款，最长不超过1周；交通银行(601328)房贷经理表示，目前从提交材料到放款时间大概需要2个月。建设银行(601939)在1到2个月之间。三家银行均表示，目前额度充足，放款正常。
记者调查的股份行中，兴业银行(601166)放款速度最快，在向银行提交抵押证后两到三天即可放款，材料审批大概一周可以完成。光大银行(601818)表示审批的时间大概在一个月左右，放款需要一周。浦发银行(600000)表示大概一个半月到两个月之间。招商银行(600036)房贷经理表示，目前房贷一般审批通过就可以正常放款，从申请到放款大概需要一个月。
价格方面，2月21日，广州地区各大行宣布下调房贷利率，具体为，首套房利率从此前的LPR 100BP（5.6%）下调至LPR 80BP（5.4%），二套房利率从LPR 120BP（5.8%）下调至LPR 100BP（5.6%）；另据钱江晚报报道，春节假期过后，杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调。目前，各大银行首套房利率基本稳定在5.6%-5.65%，个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右。
上海以及其他目前利率并未调整地区的银行人士也对记者表示，后期有较大可能出现房贷利率下调。“目前房贷是赚钱的，还是有下调空间的。”上海地区一位银行人士对记者表示。
开发贷仍然紧张
从监管部门的指导来看，针对按揭和开发贷同步有所要求。但从市场情况来看，市场差别较大。两位不同银行的人士均对记者指出，目前按揭贷款松得比较快，但是开发贷等额度并不是很宽松。
“我们现在除了按揭，其他的还是很紧，现在开发贷、经营性物业这些还是没啥额度，上海分行一个月才3000万额度。”上海地区一位银行人士对记者如此表示。
安徽地区一家银行人士也对记者表示，年后按揭相比年前明显松了，但是开发贷没松，“关键我们现在可做的范围大幅减少了”。
对银行而言，针对个人购房者的房贷按揭业务相对稳定、风险较小。但是针对房地产开发商的开发贷、经营物业贷等属于对公业务，规模较大。江苏地区一位银行人士此前对记者表示，这一轮房地产行业的风险出清过程，相当于开展了一次风险测试，也让大家看到了房地产行业的脆弱，所以即使政策宽松，银行自身也要更加谨慎地评估。
中央经济工作会议提出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，要求“推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长”。去年年底以来，一系列稳增长措施陆续出台。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，对于房地产政策来说，预计各类激活合理住房消费的政策会增加，包括社保缴纳条件的重新认定、首套房和二套房的认定、普通住宅和非普通住宅的认定等。