现在买公寓投资合适吗

1. 现在买公寓投资合适吗

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。





公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客；一类是没有太多投资成本的投资客户。

1、刚需客（客户占比10%-20%）。

刚需客在整个公寓客户中占比非常少，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品的人群。

他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。

2、投资客（客户占比80%-90%）。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。
刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。






住宅最大价值就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能，不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。

居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。






根据我的调查：无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主，投资客是追逐的就是回报率、租金，谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆，居住客户还是可以承受的，顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业，你晚上能睡着觉吗？隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候，你能忍住骚动的心吗？

因此随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境无疑是逐步恶化的，这直接导致居住客户的流失。

居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。






公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了：

电费：民用120元，商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。

水费：民用48元，商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元

物业费：民用100元，商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒适度差，无采光、小区无环境、无绿化。






公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。

首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型，北面户型一年四季没有阳光，东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的，开发商为了最大化排布物业，各栋楼栋之间距离非常近，公寓户型的阳光会被互相遮挡。

其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。

刚需客们：一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。

2. 公寓适合不适合投资？

投资公寓的好处？

3. 投资是买公寓好还是住宅好？

从本质上看，公寓和住宅都是为了满足人类的居住需求，居住是他们最重要的用途。
但是住宅和公寓也有区别，主要在于住宅70年产权，公寓一般40-50年。公寓不能落户口也不能划分学区，而住宅可以。以上两点是最主要的区别。
但从目前杭州市场情况看总价160万以内买住宅地方都比较偏远，集中在余杭临平山北、星桥、闲林。萧山大江东、南部卧城等地。所以从投资角度，投资住宅投资周期长，不能利用银行贷款，租金回报率低。而商住公寓地段好{可买市中心}，可以贷款，总价低，租金回报率高，所以公寓投资不失为好的选择。

4. 公寓适合投资吗？

要了解公寓是否投资，那么首先要了解公寓的优势和劣势对比，进行全面的了解。
优势：
1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；
2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：
1、公寓只能使用商业贷款，贷款期限最长是10年。
2、公寓大多不通气，投资属性较强，不适宜长期居住。
二、公寓投资的收益怎么算？
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是50万，每月租金为2500元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2500*12）/50万=6%。
值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。核心地段的公寓，升值潜力更是比一般公寓高。
三、如何让公寓投资更值？
一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。
如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：
1、首先旺地。
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。
2、选择好的物管和开发商
对租客而言、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。
3、看区域规划前景。
有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。

5. 公寓房值得投资吗?

公寓房还是很值得投资的，不过在选择公寓房的时候，一定要选择地理位置好一点的公寓房，投资的升值空间会更大一些，因为地理位置好的公寓房很受年轻人的青睐，所以购买的人是非常多的，在这边投资公寓房，未来能够赚取的收益是非常多的。【拓展资料】公寓投资回报来自两个部分：一部分是升值转手带来的差价，但目前房价稳定(连住宅都没怎么涨，公寓就也是一样)，但公寓转手税费较高，且一般要求首付至少5成另一部分则是出租带来的收益，这部分通常会拿来与理财产品进行对比。但房屋出租都有一定的风险，就是空置期和房屋维护等。这时候就要关系到什么样的公寓值得买了。若是佛山千灯湖，个人觉得如果近地铁，千灯湖有自己的产业配套+住宅渐少，公寓有一定的投资价值。若是广纸新城，本身定位就是纯居住区，住宅供应量充足，且公寓与住宅单价差距并不大，公寓和住宅是完全两种产品，投资思路和获利模式也不同。在2008年之前，本来都是差不多的，无论是酒店式公寓、写字楼、商住Soho、商铺和住宅，靠的都是挣租金收益。核心地段+产业配套+稀缺性+交通便利。如广州琶洲和番禺万博等地段的公寓，由于住宅稀缺加上有产业配套，公寓租金甚至高于住宅。最后，公寓投资最大的风险是政策不确定，2017年3月30日，广州出台330新政，限制个人购买公寓，导致公寓成交直接腰斩，公寓市场一蹶不振，后略有放松，但仍不大乐观。因此，若是投资公寓，则需要承担政策风险。自住买公寓看个人方便，需要住就可以买。投资买公寓已经买了的就长期持有;没买的就尽量不要买公寓，如果愿意长期持有买地段好点(有人气)和交通方便的。

6. 公寓适合投资吗?

房价越来越高，户型设计也越来越大。买房门槛的增高，把一部分购房者推向了公寓市场。不过很多购房者对购买公寓有很大顾虑，关键就在于住宅与公寓多方面的不同。那么，到低公寓与普通住宅区别都有哪些呢？公寓优势又有哪些？下面具体来看一下！



公寓与普通住宅的区别

公寓与住宅的区别很多，需要从以下几点分别来看。

1、土地属性及年限

普通公寓是住宅用地，使用年限一般为70年；商务公寓用地性质是商业用地，产权一般为40年，这类公寓即可用于居住，又能办公，在部分城市可注册公司；酒店式公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。在郑州，市面上多见的是商务公寓和酒店式公寓，很少有住宅产权的公寓产品。

普通住宅土地使用年限多为70年。



2、居住成本

公寓：居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；商务公寓、酒店式公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理，水电费按商用计算，费用更高；公寓的物业费也往往高于住宅。

普通住宅：水电费均是按照民用计算，物业费也相对较低。

3、贷款方式及首付

公寓首付一般为50%，首付比例较高；公寓"不限购、不限贷"，不受首套房、二套房首付比例限制；公寓只能用商业贷款，公积金是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

普通住宅根据首套房、二套房的不同有不同的首付比例，在郑州一般首套房首付比例30%，二套房40%；普通住宅可使用公积金贷款；不少城市受限购政策的影响，需要达到一定的标准才可以购买住宅产品。



公寓与普通住宅的区别，细分起来会有很多，以上是列举的几个主要不同之处。其他住宅可落户上学，而公寓不可以，这点不同城市有不同的规定，同一城市不同项目之间也有所区别，因此不单独列举。

公寓投资的优势

看完了公寓与普通住宅的区别，接下来了解一下公寓投资、购买公寓的优势。



1、买房成本低。公寓有户型小的特点，同一地段的公寓产品价格也往往低于住宅。单价低加上户型小，使得总价低，购房成本低。这也降低了投资门槛，可以用有限的资金投资公寓。

2、公寓多为精装修。公寓产品多为精装修或简装修，置办家具家电即可入住，入住周期更短。同时，精装修还能节省装修时需要耗费的时间成本、金钱成本，省时、省力、省心、省钱。



3、配套完善。公寓多坐落在城市中心位置，商业、医疗、交通等配套更加成熟。不管是购物、就医、出行，都十分方便。

4、租金收益高。公寓地段好，租金水平往往比较高，深受白领人群、创业者喜爱；公寓周边写字楼林立，客源充足。尤其是酒店式公寓，往往自带租约，可以省去不少麻烦，保障业主的收益。



公寓投资注意事项

公寓投资的注意事项，不妨从公寓投资的优势来看。公寓虽然大多位于市中心的位置，但也并非都是如此。因此在选择公寓的时候，要选择市中心、地段优越的公寓项目，这类公寓更具投资潜力，租金收益也更可观。

7. 买公寓投资有价值吗？

帮您整理一下商办项目和住宅项目在广州的对比：
公寓的优势：
1、距离市区近，一般都是地铁附近，交通方便
2、可以注册公司，当办公用

劣势（居多）
1、没有学区
2、不能落户
3、只能以公司名义全款购买，今年的3.30出的新政策，且只能转卖给公司或其他法人单位，转手难度大
4、每年需要交纳0.84%的企业持有税（每年都需要），且商水商电，生活成本高

8. 公寓适合投资吗？

投资公寓的好处？