深圳为什么房价如此之高？

1. 深圳为什么房价如此之高？

深圳房价为什么这么高？

2. 深圳房价为什麽居高不下

深圳分两阶段调控房价 


作为地方政府，深圳响应中央房地产调控政策，结合区域实际采取了相应的调控措施，具体分为两个阶段。 


第一阶段从3月底到6月初，主要是贯彻执行中央的房地产宏观调控政策，具体有三项调控政策，包括规范房地产市场和加强房地产税收管理两方面。 


第二阶段从9月底到11月中旬，这一阶段是在中央未出台调控政策的情况下，深圳地方政府根据自身市场房价大涨、炒作渐盛的严峻形势采取的自发调控措施。具体政策有三项，主要规范房地产销售行为、价格秩序和开征土地增值税。 


五大原因造成房价居高不下 


深圳政府采取多项措施调控房地产市场，调控的核心也直指房价，市场应该会出现调整，但2005年市场博弈的结果却是商品住宅价格不断上涨，并且涨幅居全国前列。一季度上涨11％，上半年上涨12.05％，一至三季度上涨12.18％，1－10月上涨13.54％，1－11月上涨17％。究其原因，有长期累积的深层次原因，也有短期形成的新情况、新问题，归纳起来有以下几种： 


1、资源匮乏的瓶颈效应 


深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在10－12平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让20年。近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70％以上用地来自存量。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。 


2、供求失衡的累积效应 


从1996－2002年七年间，深圳住宅市场新增供求比在1.04－1.34,整体处于供略大于求。但从2003年开始供求逆转，2003至2005年三年都是供小于求，供求比在0.88－0.95。剩余待售住宅面积为330万平方米，以2005年的销售速度，不足5个月消化。而深圳每年机械增长的常住人口就在40万人以上，加上土地资源将长期不足的瓶颈因素等，累积而成的供求矛盾是导致深圳房价大涨的深层次原因。 


3、区域变局的推拉效应 


2005年深圳住宅市场的一个重大变化是区域变局，关外市场份额由2004年的三成八上升到近五成，关内外市场平分天下。关外由于房价基数低，产品品质与关内相差无几，房价大幅上涨30％，并因市场份额加大，所以推动整体房价上涨。关内由于供应不足，而需求依旧旺盛，导致房价继续攀升，尤其是南山区由于供应大幅下降，房价大涨30％，从而拉动整体房价上升。区域变局的推拉效应是深圳房价大涨的重要因素之一。 


4、市场跟风的羊群效应 


2001年到2005年上半年，上海房价呈现大幅上涨的态势，尤其是2003、2004年同比涨幅都在20％以上，而同期深圳房价表现平稳，只是2005年涨幅较大。在开发商与消费者利益博弈下，在买涨不买跌的心理作用下，各种潜在的需求被挤压出来，造成市场跟风的羊群效应，从而形成短期内巨大的市场需求，推动房价继续上扬。 


5、信息传播的暗示效应 


2005年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议上，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。

3. 为什么深圳的房价越来越高？

深圳房价越来越高的原因主要有以下几点：
第一，这个地方真的很小，不到2000平方公里的小城市，与大陆的许多普通县相比都要小一些。深圳仅比广东省的中山市和珠海市大。这个小地方有数千万人生活、工作和学习，对房子的需求太过于大了。武汉的面积是深圳的四倍多，房价已经达到2万多平方米。北京比深圳大8倍房价也不低。说白了，深圳实际上有一个县那么大但是却住着和大城市一样多的人，房价必然要很高。

第二，发展前景非常好。深圳是一个副省级城市，一个有独立规划的城市，一个经济特区，一个粤港澳的中心城市。这一系列的头衔让许多地方羡慕不已，据估计它只是一个直辖市。深圳的国内生产总值已经超过广州，仅次于上海和北京。在这样一个小地方，经济总量如此之高，就像深圳的一座金山，没有它就不容易发展。
第三，深圳人很富有。正如我刚才所说，如果经济总量很大，人均下来的工资也非常多。深圳的富豪人数，仅次于北京和香港，位列第三。除了常规的生意，投资房地产的一个好选择。并且，深圳的房屋升值速度仍然很快。2010年，深圳的平均房价只有1.5万元/平方米，但现在已经超过了7万元/平方米。据估计，中国很少有城市能达到这个速度。

4.除了有钱人，在深圳有房子对做生意很有帮助。如果你在深圳有一套产权房，你可以很容易地把它抵出去，因为银行不担心你离家出走，你也不愿意离家出走，因为房价的升值幅度高于你贷款的利息。因此，许多不太富裕的人会集资买房，借钱买房。

5.一些主管部门也有意无意地纵容这种带有强烈金融属性的房价上涨趋势。虽然房子是用来居住的，不是用来投机的，但在深圳，大多数房子是用来投机的，不是用来居住的。银行将放开购房贷款，一些企业从银行借款后将陆续购房。既然房价上涨如此之快，为什么你必须努力工作才能赚到缓慢的钱？此外，深圳的房价仍然比香港便宜，所以很多香港人在深圳买房子，住在香港，还是很好的一种状态。

4. 为什么老是说深圳的房价会下降？是真的吗？

说句不好听的话，那些说深圳房价会下降的人，基本上都是吃不到葡萄说葡萄酸的人。对于那些没有来得及买房的人来说，他们当然希望房价下跌，这样大家买房的机会就更大一些，然而看着深圳的房价一直没下跌，甚至二手房还在一直上涨，所以很多人就产生了不平衡的心理，因此就觉得深圳的房价会下降，而且他们也希望房价下降，这样他们就可以看到那些在高位买房的人资产缩水，这样他们就可以暗暗的高兴。
而目前持有这种心态的人并不在少数，很多人自己没能力买房，却天天在喊房价出现下降，但喊了很多年也没见房价下跌下来。
对深圳这种城市来说，房价在未来很长一段时间之内都不可能出现下降，甚至还有可能出现小幅上涨的趋势，而支撑深圳房价稳定甚至小幅上涨的理由如下：
第一、庞大的人口基数
根据深圳官方数据统计，目前深圳的常住人口只有1300万左右，但这个人口数量明显不能反映深圳真实的人口。2017年广东移动大数据应用创新中心基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告显示，深圳的实际管理人口大概是在2500万左右。


那在这2500万人口当中，有多少人已经购买了商品房呢？通过统计深圳市历史楼盘数据，目前深圳的商品房存量大概是在180万套左右，按照户均4个人计算，那目前深圳真正有商品房的人估计也就720万左右。但是在这些人当中很多人都是有多套房的，在扣除多套房因素之后，实际拥有商品房的人我估计只有650万左右。
这意味着目前深圳至少有1800万以上的人口没有商品房，对于这个数据大家可以从自己身边做个抽样调查就知道。更关键的是在这1800万人当中很多人都是年轻人，他们当中大部分人都有购房需求，如果未来有购房能力的，我相信他们肯定会选择在深圳买房的，所以深圳潜在的购房需求市场是比较大的。
第二人口净流入比较大
深圳作为一线城市，同时也是我国的创新之都，科技之都，再加上深圳比较好的营商环境和包容度，所以深圳每年都吸引来自全国各地的人口，每年净流入人口至少达到40万以上，过去几年甚至有的年份达到60万以上。


而最近两年深圳进一步放松了人才落户的条件，大专以上毕业生就可以很容易在深圳落户，所以在各种条件的影响之下，我相信未来深圳每年的净流入人口仍然会维持在30的50万之间，相当于每年新增的人口跟一个中等城市的城区人口差不多，这让本来人口基数就很大的深圳人口变得更多。
人口增多那就意味着市场需求，这些新增些人口并非所有人都会买房，但即便只有20%的人购房，每年所释放出来的需求量也会达到8万左右，再加上原有的大量人口住房需求，说明深圳的住房市场需求空间是比较大的。在市场需求比较旺盛的情况下，房价想要下跌是比较难的。
第三、发达的经济和较高的收入水平。
深圳作为我国GDP第三城，目前在一线城市当中发展速度是最快的，而且产业结构也比较合理，目前深圳的产业结构当中，高新技术产业占的比例是比较大。也正因为得益于发达的经济，所以目前深圳的总体收入水平是比较高的，总体工资水平位居全国第三。


根据深圳市统计局发布的《2018年深圳市城镇单位就业人员年平均工资数据公报》有关数据显示，2018年深圳城镇非私营单位就业人员年平均工资为110304元，同比增长11.3%。其中，城镇非私营单位在岗职工年平均工资为111709元，同比增长11.5%。另外根据城镇私营单位抽样调查，深圳市2018年城镇私营单位就业人员年平均工资为63635元。
由此可见，目前深圳的总体工资水平是比较高的，月薪过万的人一抓一大把，所以深圳不差有钱人，可能很多人买不起房，但这并不妨碍有很多人可以承担高昂的房价。
第四、深圳未来的发展潜力。
可能很多朋友都会说，目前深圳不论是人口净流入或者是居民收入水平都是建立在当前深圳经济发展比较快的基础上，如果未来深圳的经济放缓，那不论是在人口吸引力还是工资收入水平方面都有可能出现放缓，到时候能够买得起房的人会越来越少，但事实果真如此吗？
判定未来深圳的房价的走势如何，就必须判定未来深圳经济会朝什么样的方向发展。
可能有些朋友会觉得深圳经过几十年的高速发展之后，未来不可能像过去那样高速发展，甚至有可能出现衰退。但事实证明，深圳的经济不论是在质量或者是总量上面都有很大的发展潜力，目前深圳是我国综合经济竞争力最强的城市，而且深圳有很多高新技术企业和新兴战略产业，还有一大批在全球范围内都有竞争力的企业，这些都是支撑未来深圳持续健康快速发展的重要基础。


如果未来深圳的经济仍然保持较快的发展速度，那无论是对于人口的吸引，还是对于大家收入的增加都会有很大的影响，在这种环境之下，房价想要下跌几乎是不可能的，甚至还会迎来小幅上涨。
第五、粤港澳大湾区的融合以及相关政策的出台。
目前粤港澳大湾区的发展已经上升国家战略层次，而深圳作为大湾区核心城市之一，其未来发展的空间是非常大的。而为了进一步充分发挥深圳在大湾区建设当中的作用，2019年8月19日，中央又重磅发布了关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，《意见》强调了深圳的战略定位，并指出了深圳的发展目标，到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，建成现代化国际化创新型城市；2035年，深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。


这个政策的出台让深圳如虎添翼，如果这个政策能够得到落实，那么未来深圳的发展将是不可限量的。
与此同时，该文件还提出了推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，这样意味着以后港澳居民只要在深圳工作就可以自由在深圳买房，所以预计未来会有更多的港澳人士到深圳就业以及居住。但是深圳目前的房价相对港澳的房价来说还是比较低的，一旦这个政策放开了之后，深圳和港澳之间的房价差距肯定会不断的缩小。
所以从各方面来分析，我认为未来深圳的房价不可能出现下跌，总体上升的概率反而比较大。

5. 为什么深圳的房价仍然这么坚挺

深圳房价高的原因很多。房价的影响因素很多，如下:
个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平
环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施
经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度
政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、
人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等

6. 为什么深圳的房价这么高呀？

深圳这个地方，面积只有北京的八分之一，但是人口却高达1253万，人口密度仅次于香港。众所周知，物以稀为贵！而地少人多，就是深圳楼市长期的一个特色。地少就算了，整个深圳每年新增用地的面积更少！而新增用地能拿来盖房的更是只有少数。

7. 深圳房价为什么会这么贵？

因为很多人都在炒房。

8. 深圳房价这么高的背后是？

房价的源头是土地供应，据悉整个珠三角建设用地30年来增加了近5倍，其中深圳开发强度之大尤为显著。

首先，土地开发程度过深，但利用率低

早在2015年深圳国土开发强度就已经达到了50%，远远超过了国土开发的生态宜居线20%，甚至让30%的国际警戒线都望尘莫及，位居四个一线城市之首。


但这同样存在一个问题就是，虽然开发率高，但利用率低，深圳老城区罗湖和福田大面积被多层和小高层占据。那么对于深圳这样一个飞速发展的城市来说，它的城市更新周期必然比一般的城市要短，加上先发的劣势，更使得深圳的城市更新提早的到来。

而由于早期政策的不完善、开发流程的不规范导致了大批量产权不明晰的房子盘踞在老城区。增加了旧改的难度，更给深圳未来的主城区土地供应增加了难度。
供需的失衡。这其实是一个老生常谈的话题了。深圳土地面积小，只有1997平方公里，而且由于深圳整个城市多山多湖，因此，整体可开发的土地面积在1997平方公里的基础上还要折半。经过近40年的开发，目前深圳城市开发强度已经逼近50%，远超国际公认的30%警戒线。
2019年，深圳供应土地面积只有241万平米，大约可提供住房2.3万套；2018年，深圳供应土地面积更少，只有64万平方米，大约可以提供住房7000套。7000套是个什么概念呢？也就是说，按照今年三月二手房成交数据来看，7000套，都不够一个月的消耗。
深圳十多年来房价猛涨，其根本原因，不是投机者炒房、开发商贪婪推上来的，不是银行货币供应给贷上来的，也不是深圳土地紧张、人口增长过快而逼上来的。从根本上讲，是影响房地产发展一系列深层的制度设计和缺陷造成的，这种制度中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度等等。

报告建议，深圳应该重启住房制度改革，构建以保障性为主体的现代住房制度，应确立“住有所居，基本保障，全面覆盖，两套体系，持续发展”的基本目标，厘清政府与市场边界，平衡公平和效率，将户籍外的常住人口纳入住房保障，将商品房和保障性住房价格脱钩，行政手段向经济手段过渡等。