以股权转让的方式转让房地产资产，存在哪些法律问题

1. 以股权转让的方式转让房地产资产，存在哪些法律问题

作为股权的转让方来说转让公司的目的仅仅是转让公司的房地产资产为了避税，而不涉及其他资产（如标的公司的债权债务、固定资产、知识产权等）。然而，在实际股权转让中，作为股权转让方往往只会注意公司的债权、固定资产，对于公司的知识产权却没有引起足够的重视。作为股权转让方来说，在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利，同时也丧失对标的公司的管理权，若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权（公司的注册商标、专利等专有技术）作出合理的安排，则这些财产权利仍然归标的公司所享有。
以受让标的公司股权的方式受让房地产，作为股权受让方应该聘请专业的律师进行严格的尽职调查，评估标的公司潜在的债权债务及商业风险，但是无论是何等专业的律师，何等专业的尽职调查，都不可避免的是在转让方在不实陈述的背后对外担保问题，这些担保责任无论怎样都会由标的公司首先来对外承担责任，而作为只想收购房地产资产的企业来说，在受让标的公司的股权后不得不对外承担法律风险，因此，作为通过股权转让的方式来受让标的公司房地产资产，作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险。对此，新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全，因为新设的项目公司无其他或有债务，同时这种交易方式，从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费，至于企业所得税应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。

2. 房地产公司股权转让应该注意什么问题？

在实务操作中应注意的问题
（一）做好转让前的调查工作。房地产公司股权转让，受让方一般对目标的内部财务状况及其外部的经营状况都不熟悉，而且对于项目本身的了解也可能过于表面、片面化。由于信息的不对称，受让方将处于极不利的地位。受让方在作出受让决定前必须对目标公司及项目本身作一定的调查。首先，受让方应对项目公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估，包括其财务税收状况、对外签署合同的执行情况、房地产项目规划建设的规范性和合法性状况等。同时，受让方还可要求转让方告知项目公司的情况，包括有关材料、债权债务等。其次，受让方还应对拟转让的项目本身进行审查。此审查主要包括两个方面的内容，一方面是法律方面的审查，如该项目的相关审批手续是否已经办齐、土地使用权或在建工程是否已经设置抵押等。另一方面是项目效益的审查，即该项目规划、建设方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隐患等。
（二）房地产公司股权转让价款的确定对于公司股权转让价款如何确定的问题，在我国公司法制度和相关法律制度中，并没有明确性规定和强制性规定。从法律性质来看，转让实质上也是一种行为，按照的等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上的评估，而这个价值一般都会指向公司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。但是，评估价值仅仅是一种评判和估计的价值，只能作为一个重要参考。在房地产公司股权转让中，往往连同项目一并转让，双方根据项目的进展和负债情况，对项目的各种情况综合考虑确定一个彼此都能接受的价格。所以，股权转让的价款具有不确定性，双方讨价还价在所难免。
（三）对公司股权转让的交割时间必须明确约定。就转让双方而言，公司股权转让的生效以股权交割为准，而依及有关法律的规定，公司股权转让还必须办理股权变更登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。有的明确约定自股权交割日起生效，交割后开始办理有关变更登记手续。像这样股权交割的特别约定并不违反我国法律强制性的规定。但值得注意的是，转让双方应当及时进行变更登记，否则会使公司受到，形成不必要的损失和纠纷。
（四）采取适当方式，预防债务风险。在股权转让中最大的风险就是目标公司的债务具有不确定性，转让方可能存在着受让方无法了解的债务，受让方因此面临承担无法预见的债务风险。实务中抗衡这种债务风险主要有两种方式。一是担保。保证金担保，是指在房地产公司股权转让中，将股权转让金留下一部分作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。二是在办理转让手续的同时，对外公告，以公告方法告知不特定的。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定的期限，公告的发布主体，最好是股权转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告。
（五）其他问题一个房地产项目，一般需要运行三至五年，在项目未完成时，企业的所得税无法计算，有的项目在销售中，由于是预售还没有开具正式发票，所以很多税务问题都是需要后置的。双方应当就此问题作出明确约定。另外，如果外资购买股权在25％以上，首先要经过商务部批准，然后再通过工商部门批准，改变企业性质。如果转让的是国有股，要经过国有股东的上级主管部门批准，而且要对国有股权的现值进行评估。

3. 房地产公司股权转让问题

【法律意见】《公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第三章有限责任公司的股权转让第七十一条有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。第七十二条人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。第七十三条依照本法第七十一条、第七十二条转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。第七十四条有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
(一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；
(二)公司合并、分立、转让主要财产的；
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。第七十五条自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外。

4. 房地产企业股权转让中的法律风险与防范

房地产并购项目，实践中一般采取资产转让和股权转让这两种方式。不同的转让方式各自存在不同的法律风险。房地产企业资产转让方式下的法律风险，主要考察转让人是否取得了施工许可证，是否有具备了开工条件的建设项目。已经具备施工许可证和开工条件的建设项目的，应根据转让合同与相关文件至房产管理部门履行土地使用权变更登记手续，并在30日内到房地产开发主管部门进行备案。
房地产企业股权转让方式下，受让方必须考虑房地产项目风险和公司股权风险双重风险。
（一）注意股权变更应当获得相应的批准手续。
股权收购程序是否具有合法性和有效性，关乎转让的成败。企业涉及国有产权转让的，必须经国有资产管理机构的批准或决定，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。中外合资的项目公司，当股权发生变更时，企业还必须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同不能生效。
（二）股权转让交易款的支付风险。
由于房地产项目的股权转让涉及金额一般都非常庞大，交易款往往一般无法一次性付清，因此合同中应当明确股权收购的交割时间和方式。交易款支付与股权的交割一旦设计不合理，会使整个股权转让面临失败风险，出让方极有可能拿不到交易款，受让方可能丧失股权。股权转让交易款的支付风险，包括分期支付分批转让的法律风险和先交割后支付的风险。
（三）注意目标房产项目规划、建设是否合法。
无论并购采取何种方式，受让人最终的目的是项目本身，因此需考察项目方案所涉及的细节问题，包括房地产项目对周边居民的日照影响，场地是否有利于组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素，还要注意房地产项目审批的手续是否完备以及是否有违法情形。
（四）房地产项目公司以往经营的潜在风险。
房地产项目公司以往是否存在违规经营，包括是否有偷税漏税的潜在纳税处罚风险，董事会、股东会决议是否合法有效等，都有可能造成对房地产项目公司及负责人在经济上或非经济上的法律责任。虽然转让协议中一般约定受让方对以往的经营不承担责任，但受让方收购股权后，税务局等政府部门仍可以就以往经营的非合法性对收购后的房地产项目公司进行处罚，收购方承担了相应的处罚后，再对原股东进行追偿时，存在原股东已无力偿还的风险。
（五）房地产项目公司的产权风险
土地使用权或在建工程有可能存在被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封的情况。因为股权转让不需要进行房地产产权的过户，产权风险相对隐性，因此作为受让方必须审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪。
（六）注意了解房地产项目公司的潜在债务问题。
房地产项目公司的债务，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让方对目标企业被收购前形成的债务不承担责任，但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。而这时原来股东的偿债能力可能已经没有保证，从而使股权收购方无处追偿。
（七）转让协议明确办理工商变更登记的法律责任。

5. 有限公司股权转让涉及的法律问题有哪些

1、有限责任公司章程规定股权转让的条件，限制股东转让股权，其不违反法律法规强制性规定的，人民法院应当认定其效力。
2、有限责任公司股东之间转让股权应当通知其他股东，多个股东要求购买股权的，应当按各自持股比例受让。
3、有限责任公司股东向非股东转让股权，应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的，拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意，请求其在确定的期限内答复。请求答复的期限一般不应当少于30日。逾期未答复者视为同意。
4、(指定受让)有限责任公司半数以上其他股东不同意向非股东转让股权的，公司应当在股东会议结束之日或者请求答复期限届满之日起15日内指定异议股东购买拟转让的股权。
5、公司指定购买30日内，异议股东应当与拟转让股权的股东签订协议，其价格条件不能协商一致时，当事人主张以评估方式确定股权价值的，人民法院应予支持。
6、有限责任公司半数以上其他股东不同意向非股东转让股权，但公司在股东会议结束之日或者请求答复期限届满之日起15日内未指定受让股权，或者被指定受让的股东在公司指定30日内不与拟转让股权的股东签订协议的，拟转让股权的股东可以向非股东转让股权。
7、有限责任公司股东未经其他股东过半数同意或者未向其他股东通报转让价格等主要条件而与非股东订立股权转让合同，或者与非股东订立股权转让合同，价格或者其他主要条件低于向其他股东告知的价格条件的，其他股东可以请求人民法院撤销该合同。前款股权转让合同被撤销之后，未经其他股东过半数同意的，其他股东可以主张以协商确定的价格或者评估确定的价格购买股权；经过其他股东过半数同意，但未向其他股东告知转让价格等主要条件，或者合同价格等主要条件低于告知的价格或者条件的，其他股东可以主张以该股权转让合同约定的价格等条件行使优先购买权。
8、受让人记载于公司股东名册一年后，股东主张撤销前款股权转让合同的，人民法院不予支持。
9、有限责任公司股东主张优先购买部分股权，导致非股东因份额减少而放弃购买的，拟转让股权的股东可以要求主张优先购买权的股东受让全部拟转让股权，其拒绝受让全部股权的，视为放弃优先购买权。
10、有限责任公司股东未足额出资即转让股权，公司或者其他股东请求转让人将转让股权价款用于补足出资的，人民法院应予支持。
11、转让股权价款不足以补足出资，转让人又未继续补足，公司或者其他股东或者债权人依照本规定第九条、第十条的规定请求转让人补足出资或者在出资不足金额及利息的范围内对公司债务承担责任的，人民法院应予支持。
12、有限责任公司股东未足额出资即转让股权，受让人以转让标的瑕疵或者受欺诈而主张撤销合同的，人民法院不予支持。
13、名义出资人未经实际出资人同意而将股权转让的，实际出资人可以请求名义出资人赔偿因股权被转让所造成的损失。
14、实际出资人以其为实际权利人主张股权转让行为无效的，如不能证明受让人为非善意，人民法院应当驳回其诉讼请求。
15、因有限责任公司股权转让产生纠纷，当事人提起诉讼时不包括拟转让股权所属公司的，应当通知该公司作为第三人参加诉讼。
16、因有限责任公司股东向非股东转让股权，其他股东主张购买权而产生纠纷，当事人提起诉讼时不包括拟受让股权的非股东的，应当通知该非股东作为第三人参加诉讼。
17、股东转让国有股份的，应当对国有股权的价值进行评估，没有评估的不影响股份转让协议的效力。有关权利人主张补充评估并补足差价的，人民法院应予支持。受让人因为须补足的差价款过高而主张撤销转让协议的，人民法院应予准许。
18、当事人以股权转让导致有限责任公司股东为一人而主张股权转让合同无效的，人民法院不予支持。
19、股东会决议决定公司以干股或者技术股形式奖励管理人员或技术人员，并相应提高了公司注册资本，且资本金从资本公积金中列支的，人民法院可以认定其效力。
《公司法》第七十一条：股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。
股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。
经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
《公司法》第三十二条：股东依法转让其出资后，由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。

6. 房地产公司股权转让注意事项

法律分析：（一）做好转让前的调查工作；
（二）房地产公司股权转让价款的确定；
（三）对公司股权转让的交割时间必须明确约定；
（四）采取适当方式，预防债务风险；
（五）其他问题 。
法律依据：《中华人民共和国公司法》 第一百三十九条 记名股票，由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让;转让后由公司将受让人的姓名或者名称及住所记载于股东名册。
股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是，法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的，从其规定。

7. 股权转让涉及到的法律问题有哪些

[存在的法律问题]

一、股权转让协议中协议主体存在的法律问题

本案中d公司与c公司签订的股权转让协议从协议主体上来说，属于无效协议，对有限责任公司的股权进行处置，只有a公司与b公司是适格的主体，有限责任公司的股东只有两个即：a公司与b公司。c公司是b公司的股东，c公司有对其拥有的b公司的股权进行转让的权利，c公司对b公司在有限责任公司的股权是没有处分权的，该股权转让协议违反了相关法律对合同主体的限制，为效力待定或可撤销合同。

在股权转让协议中主体的限制还包括股份有限责任公司的股东进行股权转让时，依据我国《公司法》第147条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起3年内不得转让。”“公司董事、监事、经理应当向公司申报所持有的本公司的股份，并在任职期间内不得转让。”其目的是杜绝公司负责人利用职务便利获取公司的内部信息，从事不公平的内幕股权交易，从而损害其他非任董事、监事、经理的股东的合法权益。除此而外法律、法规、政策规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股权成为公司股东，例如国家公务员。法律、法规对交易主体权利能力有禁止性规定的，这类主体不得违反规定订立股权转让合同，如公司股东不得向本公司转让股权等。所以在股权转让时应针对该部分内容进行审查，核实股权转让协议的主体是否具有以上情况，以避免由此导致股权转让协议无效。

二、本案股权转让过程中程序及实体上存在的法律问题

本案中c公司在与d公司签订股权转让协议后，只在有限责任公司召开的股东会上，提出要将所占有的股权转让给d公司，未经股东会表决，也未形成股东会决议，属程序不符合法律规定最终导致股权转让行为无效。

依据我国《公司法》第35条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”从该条规定可以看出，股东之间可以相互转让其股权，对程序未做出限制性规定，而向股东以外的人出资需经全体股东过半数同意，且其他股东在同等条件下不主张优先购买权的情况下，才可以向股东以外的主体转让股权。本案中c公司应取得有限责任公司同意其向d公司转让股权的股东会决议，并由全体股东签名;同时应取得全体股东放弃优先购买权的书面声明，除此之外c公司还应提供相关股东会的召开符合法律规定的证明，包括召集、对股东的通知，同时应提供全体股东签订的同意重新修改公司章程的协议等等，如属国有股权转让还应取得相关部门同意其转让的批文，对股权的转让价格的评估也应到相关国有资产管理部门进行备案或核准，到所在地的产权交易部门进行挂牌交易，挂牌期满后通过竞价方式或签订协议的方式进行转让。

在股权转让的实践中可依两种方式进行：一种是先履行完上述程序性和实体要件后，与确定的受让人签订转让协议，使受让人成为公司的新股东。该种方式双方均无太大风险，但在未签订转让协议之前应签订股权转让草案，对股权转让相关事宜进行约定，并约定违约责任即缔约过失责任的承担等;另一种方式同本文中所引案例相同，转让人与受让人先行签订股权转让协议，而后由转让人在公司中履行程序及实体条件，但这种方式存在不能实现股权转让的可能性，对受让人来说风险是很大的。一般来说，受让人要先支付部分转让款，如股权转让不能实现，受让人就要承担追回该笔款项的风险，包括诉讼、执行等。

三、股权转让在其它方面应注意的法律问题

在实际股权转让过程中，除以上本文案例中所涉及的问题外，还存在多方面对股权转让的限制，包括法律、法规、公司章程、合同等，如针对股份有限公司股份的转让我国《公司法》第144条规定：“股东转让其股份，必须在依法设立的证券交易所进行。”第146条规定：“无记名股票的转让，由股东在依法设立的证券交易所将该股票交付给受让方即发生转让的效力。”第148条规定：“国家授权投资的机构可以依法转让其持有的股份，也可以购买其他股东持有的股份。转让或者购买股份的审批权限、管理办法，由法律、行政法规另行规定。”《企业国有产权管理办法》中，对国有股权的转让不仅在程序上有严格的规定，交易场所、审批的程序、受让人的条件等等均做出了相关规定，因此在股权转让过程中，不仅对股权转让协议中的问题进行审查，还应对诸多相关法律问题进行审查，严格把关，保证股权转让的顺利进行。

8. 股权转让过程中遇到的法律问题有哪些？

在我国股东股权转让过程的条件：转让双方协商一致、经法定程序、经机关审批等。法律问题有：
1、股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，除章程另有规定外；
2、股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意，且不得侵犯其他股东的优先购买权。
一、转让股权需要债务人申报债务吗
转让股权不需要债务人申报债务。根据《公司法》第七十一条，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。
二、股权受让定义是什么
简单理解就是出让方将自己手中的股份拿出来给别人，受让方就是接受股票的一方。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权。
三、公司股权转让公司是否受限
在我国企业法人的章程是可以限制股权转让的。根据相关法律规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，但公司章程另有规定的除外。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。且在同等条件下，其他股东有优先购买权。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国公司法》第七十一条
有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。
经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。