房地产销售怎么开发客户？

1. 房地产销售怎么开发客户？

2. 房地产销售如何开发客户？

【背景】 ：
  
  
 1、地点：海南行业：房地产，公司主代理海南新楼盘，分部海南各个区域新楼盘；
  
 2、 公司的运营模式主要依靠百度关键词推广，公司有自己的房产网站（类似搜房网）。客户通过关键词搜索，点击进入网站之后，通过对话框交谈互相了解对方信息及需求。
  
  【问题】 ：
  
 1、如何获取客户信任？
  
 2、如何维护客情？
                                          
  【回复】： 
  
   
  
  如何获取客户信任？   
  
 中介带着客户去谈判，从客户角度来说，看见中介站在边上，客户心里肯定100%不爽，为什么？客户很清楚你会赚他的钱，他看中一两个楼盘后，就会想办法摆脱掉中介，自己去售楼处谈，客户跟你不熟，没有任何信任度，他怕吃亏，这是人性；
  
  1、 首先挖掘客户需求   
  
 确定客户买房需求的关键词：档次、地段、价格、户型、面积？有无特殊要求？临海，山区还是城区？确定后找几个合适的楼盘重点推荐。前期拿到客户资料，开始定期给客户海南房地产简报、销售情况、海南地产市场的价格趋势等行业资料，利用专业知识尽量搞熟客情关系，非常重要的一点是，先跟客户讲明白，咱 们中介的收费跟客户没关系，只跟开发商有关系。   
  
  
   
                                          
  2、 准备好楼盘故事和销售话术   
  
 卖房子也是先要卖故事，提前准备好楼盘的故事，我们要精确提练销售话术，自己做20个提问。根据经验，客户提问一般会集中在20个问题以内，你就集中精力锤炼好这20个问题的回复，今后实战发现不妥之处继续锤炼，这样做的好处是给客户买房提供更专业的建议，增强客户粘性和信任度。咱们这种通过网络建立的客情关系，短时间内不太可能做透人情，销售的核心就是用专业知识赚钱，专业不是写在脸上的，而是在言行举止中无形体现出来的；
  
  3、  利用专业地产风水知识打动客户   
  
 咱们若能熟知并熟练运用一些风水知识的话，他就觉得你非常专业，指一指楼盘的硬伤，这以后你就成了客户的拐棍，说高一点就是顾问，客户再也离不开你了。到海南买房的人大多是豪客，这些人非常信风水。今后，我们会做四个小时风水专题分享，将风水运用到话术当中，绝对有实战力，一出手就能秒杀竞争对手。我们将大量风水知识运用到海南各楼盘讲解中，客户还能离开你吗？呵呵，现在你就是他们的购房专家啊！因为他们挑楼盘可以抛弃你，那么挑户型呢？挑朝向呢？呵呵，有专家形象，他们准乖乖跟着咱们走；
  
 
  
                                          
   
  
  4、 充分运用“利益驱动”锁定客户   
  
 见到客户不要过度热情，也不要太冷淡，过度热情反而不好，太冷淡人家认为你装大牌。客户都不是傻瓜，这么热情必有所图。讲这些客户关心的问题。很坦诚的告诉客户，客户可以直接去售楼处谈，自己去不去没关系，谈完之后让客户给你电话就行，你能再给他便宜点。让客户占便宜，这样你就可以把剩下提成全部赚了，绝大部分客户都跑不掉。假设原来我们转化率是20%，虽然分钱出去，但我们转化率提高到80%，咱们再算一算，是否自己收入提升更多？咱们还有一个潜在收入，那就是客户的转介绍。
  
  做销售最重要就是向高手学习，可以让我们少走几年的歪路，这里有一个销售创业经验交流群：530778154。  验证码：222.群内会定期邀请一些销售高手进行分享，大家一起进步。

3. 做房地产销售工作有哪些技巧？该如何向顾客推销房子？该怎么开头？

成功经纪人推销房子的流程----怎样与客户沟通：
1、建立并维持积极的态度。 
2、相信自己3、订立计划，设定并完成目标。
4、了解客户并满足他们的要求。 
5、学习并实践行销原则。
6、为帮助而销售（给客户利益）。 
7、建立长期客情关系。 
8、相信你的公司和产品。 
9、随时全副武装，时刻准备。 
10、真诚。 
11、准时赴约。 
12、限定顾客（不要和犹豫不觉的人浪费时间。外资银行仅服务于高端）。 
13、表现出专业形象。 
14、与客户建立良好的关系与信任感。 
15、善用幽默。 
16、对商品了若指掌。 
17、强调好处而非特点。
18、记住所陈述的事。 
19、君子一诺千金。 
20、不要恶意贬低对手（如实介绍自己） 
21、善用客户来信。 
22、倾听辨别购买信号。 
23、预期客户的拒绝。 
24、找到真正的拒绝理由。 
25、克服拒绝。 
26、要求客户购买，不要聊天。 
27、提出要求客户签单后，闭嘴。 
28、如果这次未成功，立即约好下一次见面日期。 
29、追踪、追踪、再追踪。（坚持就是胜利） 
30、客户不是拒绝你，只是你的商品。 
31、创新才能适应市场。 
32、遵守规则。 
33、与他人融洽相处。 
34、努力才会有运气或效果。
35、不要归咎他人。 
36、99℃＋1℃才是开水，再努力一次。 
37、用数字找出你的成功公式。 
38、留给客户深刻的印象。  
39、热情面对一切。 
40、享受行销的乐趣。（做所爱的，不要爱所做的）
41、记住客户的姓名

4. 新人如何做房产销售？职场的新人要如何做销售？

多年以来，房地产的发展可以说是牵动着国人的心，而作为房地产销售似乎成为诸多的业务员的一个梦想。不过对于新人来说，想要在房地产行业有所作为，那么务必要掌握一定的技巧，新人如何做房产销售？职场的新人要如何做销售？   
   多年以来， 房地产 的发展可以说是牵动着国人的心，而作为房地产销售似乎成为诸多的业务员的一个梦想。不过对于新人来说，想要在房地产行业有所作为，那么务必要掌握一定的技巧，其实不管是房地产行业还是其他行业，人们都要有自己的见解，那么新人如何做 房产 销售？职场的新人要如何做销售？
    新人如何做房产销售 
   了解本地畅销 楼盘 的品质，包括楼盘定位、价格、 地段 、大小、卖点、外观、园林绿化、 户型 、周边 配套 等要素，做好归纳总结，为选择加盟公司打基础。
   增加谈资。我们在跟客户沟通时，对本地楼盘了若指掌，不论客户投资，还是自住，都能指点江山，一番侃侃而谈，对增加客户信任度，塑造地产专家形象有莫大好处，这些算是利益驱动方面的话术，肯定有很多加分。
    职场的新人要如何做销售 
   1、合理选择销售产品。对于销售新手来说，刚从事销售工作，肯定会想马上见到点成效，否则对个人的打击非常大。建议这个时候从事快速消费品的销售。因为快消行业只要你用心去做，就可以马上有效益。而且新人做快消的好处是：能吃苦、能勤跑、没有其他歪门邪道，所以给客户服务好后，会赢得客户的青睐。从而给自己带来销售业绩。
   如果从事大客户或者大物件产品的销售，由于没有销售经验，应付不了客户公司老道的采购员和公司负责人，所以很难有业绩，所以对自己打击很大。等到快消做好了之后，经验沉淀好之后，可以尝试着这种大客户的销售。
   2、定位好个人工作态度。初入职场，特别的进入销售高手如云的公司，说话办事一定多加注意，如果对于公司的情况摸不透，或者对于自己目前的水平信不过，建议这个时候放低姿态，无论和谁沟通都是以低姿态来沟通，显示出对他们的尊重，这个时候他们也会尊重你，如果自己的姿态摆放好了，甚至可以和某些人成为好朋友，在公司拜个可以教给你做销售的师傅。这样的话，对于你以后的发展非常有利。切忌刚到公司后牛哄哄的，或者不会办事，一旦因为个人态度问题导致有人针对你，那么你以后的发展会很难。态度很关键。
   3、学会做人情。这里所说的人情包括两方面，一方面是公司同事的人情。另一方面是对客户的人情。在公司通过自己送小礼物、偶尔的请客吃饭、和同事们深入交流、帮助他们做力所能及的小事，让他们对你有好感，从而慢慢的建立起交情来，这份感情慢慢的就维护下了，这样对于自己的发展非常有利。左右逢源。
   而另一方面，一定学会对客户做人情，可以给客户送点公司的赠品，给大客户送自己精心准备的小礼物，也可以帮助他们出一些好的营销方案，网上市调一些好的促销方案整理一下传递给他们，他们发现你为他上心之后，也会帮助你去完成你的销售任务。和客户做好人情就是帮助自己完成业务。做好人情很关键。
   以上内容就是关于新人如何做房产销售和职场的新人要如何做销售的具体分析，作为新人要明白做销售的过程中不仅仅在销售产品，更多的时候是在推销自己。所以作为销售人们在懂得专业知识的同时也要掌握人情世故。总之，新手想要做好房产销售必然要多学习，多借鉴。
   

5. 做销售的怎样去开发新客户？

开发新客户是销售员们的基本工作任务之一，通常销售开发新客户步骤为:
第一步根据产品定位，锁定客户群体;
第二步，搜集目标客户资料，通过拜访等方式实施新客户开发。
首先要熟悉产品。对于一名销售人员来说，在开发客户之前，首先要做的就是熟悉自己的产品。包括产品的质地、性能、用途、特点等，还包括与市场上同类产品的比对，自身优势都有哪些，以及原有的客户都包括哪些。
接着根据产品的用途、性能，以及原有客户的类型，找到哪些客户会购买我们的产品，确定目标客户范围。
最后就是搜集客户信息，并对所掌握的客户简单进行一下分类，并做出计划。搜集客户信息可以网上搜索以及其他的方式，当然如果公司内部有使用CRM系统，销售可以有效利用CRM公海池，不乏是降低成本，提高销售效益最快捷的一条路径。

6. 怎样做好房地产销售工作？？？？

第一节 寻找客户 一、客户的来源渠道 要想把房子销售出去,首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道,如:咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。 客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话,或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料,如果感觉符合自己的要求,则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观,或是通过朋友介绍而来。 一般而言,打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解,如果感兴趣,才会来现场参观;而通过朋友介绍来的客户,则是、对项目已经有了较多的了解,并摹本符合自己的要求,购房意向性较强。 二、接听热线电话 1.基本动作 (1)接听电话必须态度和蔼,语音亲切。一般先主动问候:“X X花园或公寓,你好”,而后再开始交谈。 (2)通常,客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地融入。 (3)在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯 第一要件,客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。 第二要件,客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。 其中,与客户联系方式的确定最为重要。 (4)最好的做法是,直接约请客户来现场看房。 (5)挂电话之前应报出业务员自己的姓名(有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号、呼机号,以便客户随时咨询),并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。 (6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。 2.注意事项 (1)接听电话时,要注意按公司的要求做(销售人员上岗前,公司要进行培训,统一要求)。 (2)广告发布前,应事先了解广告内容,仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题。 (3)广告发布当天,来电特别多,时间更显珍贵,因此接听电话应以2到3分钟为限,不宜过长。 (4)接听电话时,尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 (5)约请客户应明确具体时间和地点,并且告诉他,你将专程等候。 (6)应将客户来电信息及时整理归纳,与现场经理、广告制作人员充分沟通交流 (7)切记:接听电话的目的就是促使客户来售楼处,做更深一步的面谈和介绍。 第二节 现场接待 现场接待作为销售环节中最为重要的一环,尤其应弓I起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。 一、迎接客户 1.基本动作 (1)客户进门,每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”,提醒其他销售人员注意。 (2)销售人员立即上前,热情接待。 (3)帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。 (4)通过随口招呼,区别客户真伪,了解客户来自的区域和接受的媒体(从何媒体了解到本楼盘的)。 (5)询问客户是否与其他业务员联系过,如果是其他业务员的客户,请客户稍等,由该业务员接待;如果不是其他业务员的客户或该业务员不在,应热情为客户做介绍。 2.注意事项 (1)销售人员应仪表端正,态度亲切。 (2)接待客户或一人,或一主一辅,以二人为限,不要超过三人。 , (3)若不是真正客户,也应照样提供一份资料,作简洁而又热情的招待。 二、介绍项目 礼貌的寒喧之后,可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如:朝向、楼高、配置、周边环境等),使客户对项目形成一个大致的概念。 1.基本动作 (1)交换名片,相互介绍,了解客户的个人资汛情况。 (2)按照销售现场已经规划好的销售动线,配合灯箱、模型、样板间等销售道具,自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设汁、主要建材等的说明)。 2.注意事项 (1)此时侧重强调本楼盘的整体优点。 (2)将自己的热忱与诚恳推销给客户,努力与其建立相互信任的关系。 (3)通过交谈正确把握客户的真实需求,并据此迅速制定自己的应对策略。 (4)当客户超过一人时,注意区分其中的决策者,把握他们相互间的关系。 (5)在模型讲解过程中,可探询客户需求(如:面积、购买意图等)。做完模型讲解后,可邀清他参观样板间,在参观样板间的过程中,销售人员应对项目的优势做重点介绍,并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。 三、带看现场 在售楼处作完基本介绍,并参观样板间后,应带领客户参观项目现场。 1.基本动作 (1)结合工地现况和周边特征,边走边介绍。 (2)按照房型图,让客户切实感觉自己所选的户别。 (3)尽量多说,让客户始终为你所吸引。 2.注意事项 . (1)带看工地的路线应事先规划好,注意沿线的整洁与安全。 (2)嘱咐客户带好安全帽(看期房)及其他随身所带物品。 第三节 谈判 一、初步洽谈 样板间及现场参观完毕后,可引导客户到谈判区进行初步洽谈。 1.基本动作 (1)倒茶寒喧,引导客户在销售桌前入座,给其项目资料,并对项目的价格及付款方式做介绍。 (2)在客户未主动表示时,应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。 (3)根据客户所喜欢的单元,在肯定的基础上,作更详尽的说明。 (4)根据客户要求,算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。 (5)针对客户的疑惑点,进行相关解释,帮助其逐一克服购买障碍。 (6)适时制造现场气氛,强化其购买欲望。 (7)在客户对产品有70%的认可度的基础上,设法说服他下定金购买。 2.注意事项 (1)入座时,注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。 (2)个人的销售资料和销售工具应准备齐全,以随时应对客户的需要。 (3)了解客户的真正需求,了解客户的主要问题点。 (4)销售人员在结合销售情况,向客户提供户型和楼层选择时,应避免提供太多的选择。根据客户意向,一般提供两、三个楼》层即可。 (5)注意与现场同仁的交流与配合,让现场经理知道客户在看哪一户型。 (6)注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。 (7)现场气氛营造应该自然亲切,掌握火候。 (8)对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。 (9)不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。 上述程序完成之后,客户会拿齐资料回去考虑,此时销售人员可留下其联系办法(最好询问客户何时联络方便),并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白,要严禁过分夸大销售状况),最后,应送其出门与其道别。个别意向很强的客户可采取收取小定金的方式,向其声明他所中意的单元可为其保留(保留时间以不超过3天为宜),此种方式有助于客户更早的做出购买的决定,采取这种方式的时机由销售人员根据现场情况自行把握。 二,暂未成交 1.基本动作: (1)将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑或代为传播。 (2)再次告诉客户联系方式和联系电话,承诺为其作义务购房咨询。 (3)对有意的客户再次约定看房时间。 (4)送客至大门外或电梯间。 2.注意事项 (1)暂未成交或未成交的客户依旧是客户,销售人员都应态度亲切,始终如一。 (2)及时分析暂未成交或未成交的真正原因,记录在案。 (3)针对暂未成交或未成交的原因,报告现场经理,视具体情况,采取相应的补救措施。 第四节、客户追踪 一、客户追踪 1.基本动作 (1)繁忙间隙,依客户等级与之联系,并随时向现场经理口头报告。 (2)对于A、B等级的客户,销售人员应列为重点对象,保持密切联系,尽一切可能,努力说服。 (3)将每一次追踪情况详细记录在案,便于日后分析判断。 (4)无论最后是否成交,都要婉转要求客户帮忙介绍客户。 2.注意事项 (1)追踪客户要注意切入话题的选择,勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。 (2)追踪客户要注意时间的间隔,一般以二三天为宜。 (3)注意追踪方式的变化:如可以打电话,寄资料,上门拜访,邀请参加促销活动等。

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7. 怎么才能做好房地产销售工作？如何找客源

作为房地产经纪人，只要精神不滑坡，方法总比困难多。寻找房源的方法有很多，最基本的也是最有效的。大概有如下几种：
1、通过电子邮件。
2、通过QQ发送信息。
3、通过发帖子。
4、通过在其他网站上写博客。
5、通过短信。
6、在你的名片上印上你的网络店铺地址。
7、在泡其他论坛时，在你的论坛签名中填上你的网络店铺地址。
8、在你的QQ签名或是MSN签名中带上你的网络店铺地址。
9、在自己的个人博客中加上网络店铺地址（如果你在其他网站开了博客的话）。
10、在自己的T恤衫上印上自己的网络店铺地址（此方法由于效果爆好，请大家慎重使用，以免带来不必要的麻烦）。
11、开发一个新客户所花的精力比维护好一个老客户的成本大了将近5倍，所以，请维护好你的老客户，开发老客户的亲朋好友！
12、有好的房源，一定要把这个信息广推广。

8. 从事房地产销售工作，要如何与客户沟通？

俗话说，礼多人不怪。礼貌就是一个人的名片，说话有礼貌的人到处都会受到人们的欢迎。而一个习惯于出言不逊的人，是不会得到别人的认同的。
对于房产销售人员来说，任何时候都要保持礼貌，只有这样才房子能给客户留下好印象。在推销房子上，房产销售人员会遇到形式色色的客户，不同的客户有不同的个性，其中可能也有你不喜欢的“那一型”，但是假若你想让他成为你的客户，那么就要学会去喜欢他们，并表现在语言上，要以礼貌的态度和礼貌的语言待之。
说话礼貌不礼貌，看似小事，有时却会直接影响到大事的成败。正如有些名人说的那样，“礼貌是容易做到的事，也是最珍贵的东西”，“礼貌周全不花钱，却比什么都值钱”，“生活中最重要的是有礼貌，它比最高的智慧、比一切学识都重要”。所以在日常工作中房产销售人员一定要礼貌待人，注意言谈举止，从而得到客户的认同。

怎样才能说话有礼貌，赢得客户的好印象呢？房产销售人员可以从以下几点入手：
（1）说话有分寸，注意措辞
说话有分寸，实际上是讲究表达艺术。人们常说“为人处世和说话办事要讲分寸”，但“分寸”到底在哪里，大多数人却未必能说得清。从一定意义上说，分寸是一种不偏不倚、可进可退的中庸哲学。话说出来要让人乐于接受，听得顺耳，特别是对重要问题的说明，需要格外注意措辞。说话还得看准时机，该早讲的不能晚讲，该晚说的不能先捅出去。如果客户是老人，销售人员就要避免“死了”、“完蛋了”等字眼。
要做到语言有分寸，必须配合语言要素，要在背景知识方面知己知彼，明确交际的目标，同时，要留心怎么用言辞行动去恰当表现。当然，分寸也包含详细言辞的分寸。注意措辞，实际上是要努力营造一种亲切友好、轻松自然的气氛，有利于收到良好的沟通效果。
（2）使用礼貌用语
俗话说“要成功，先沟通”，礼貌首先体现的是素质，其次是你个人的社会经验及沟通能力，你要让对方感到你尊重他，并且考虑他的心理感受。礼貌是一种传统美德，在房产电话销售过程中，说话有礼貌，可以使对方感到愉快，让对方有被尊重的感觉。在房产销售工作中，人们最常见的礼节语言惯用形式包括问候、致谢、致歉、告别、回敬。其中，常用的礼貌用语有“您好”、“谢谢”、“对不起”、“不要紧”、“再见”等。
要想在与客户打交道的过程中，得到客户的认同，并赢得好印象。对客户有礼貌是最基本的一点，不要轻易指责他。所谓“美言一句三冬暖，恶语伤人六月寒”。外交大使尤特丹的成功秘诀只有一点，就是：“我从不说别人的坏话，我只说别人的好话。”礼貌语言是房产销售人员与客户之间关系的润滑剂，是化解客户心中坚冰的希望之火。

（3）说话有尺度，注意“入乡随俗”
说话有尺度，讲策略，客户就很容易接纳你，反之，你说话冒失，不识深浅，就容易处处碰壁，难以得到客户的认同。说话的尺度就好比一匹宝马，驾驭好了可以日行千里，驾驭不好就会让你摔跟头。对于客户不可公开或不必公开的某些情况，不要打破沙锅问到底，在言语交际中避谈避问隐私，是有礼貌的重要表现。
在房产电话销售中，房产销售人员要注意留意客户的忌讳，尽量避开客户所忌讳的言语或事情。中国幅员辽阔，民族众多，方言也不相同。往往同样一句话，意思完全两样，你以为是尊敬他，他却以为你是在侮辱他，因此销售人员就要注意“入乡随俗”。
（4）避免不雅之言
无论是谁都会喜欢说话有分寸、讲礼节的人，对于那些言语粗俗的人，大家都会敬而远之。作为房产销售人员，不雅之言，会使客户对你的印象大打折扣，从而给房产销售工作带来不好的影响。因此，房产销售人员要尽量用婉转的话语去替代有争议的词句，避开不雅的言语。

（5）言辞中不要质疑客户
在与客户沟通的过程，客户也许会因为欠缺专业知识而对你所说的话有疑惑，这时，你要耐心地解答，不要以一种长者或老师的口吻质疑客户，例如，“你懂吗？”“你知道吗？”“你明白我的意思吗？”如果房产销售人员这样一直质疑客户的理解力，客户会产生不满感，这种方式往往让客户感觉得不到起码的尊重，逆反心理也会随之产生，可以说是房产销售中的一大忌。