雅居乐去年营收突破800亿元，为何能获得如此巨大成功？

1. 雅居乐去年营收突破800亿元，为何能获得如此巨大成功？

因为其现金流控制得很好，而且该公司更加注重物业服务，而不只是土地开发。这段时间是企业财报的密集发布其，雅居乐集团也发布了其去年的财报，从数据上来看，亮点颇多。其公司营收首度突破了800亿元，在疫情冲击之下，依然实现了30%的增长，其中房地产回款达到了1380亿元，而今年这个数字预计会达到1500亿元人民币。而且在降杠杆的大背景下，雅居乐集团的现金达到了508亿人民币的水平，而且三道红线只踩了其中一道，预计未来一年内，公司能够完成资产负债率不得大于70%这道最后的红线。

过去的一年时间里，公司的债务规模得到了很好的控制，截止年底，公司总债务金额为970亿元人民币，其中短期债的规模在380亿左右，相比于2019年，下降了8%左右。目前集团拥有的现金存款在500亿左右，并且获得了银行授信1700亿元，相对于债务而言，无论是现金流还是授信额度都是非常健康的。

而且就在2021年，雅居乐预计将拆分雅城在境外完成上市，解释雅居乐集团的现金流将会得到进一步的补充，目前上市流程已经开始了，未来预计很快就能完成上市步伐。

参考资料：
2020年，雅居乐房管集团和商业集团也齐齐发力。其中房管集团初步完成全国布局，深入拓展长三角、珠三角、成渝等核心城市群，新获取18个代建项目，新增货值约555亿元。截至2020年12月31日，累计拓展34个代建项目，储备货值突破1100亿元，综合实力跃居行业前列。商业集团持续稳健发展，业务覆盖逾50个城市，在管项目超170个，在管项目建筑面积近560万平方米。2020年10月，上海雅居乐万豪酒店与万豪国际集团签署升级品牌合作协议，将成为中国第1家、全球第9家“万豪侯爵”品牌酒店。

2. 雅居乐去年度营收突破800亿，房地产市场前景如何？

未来的房地产行业不可能再走粗犷式的发展了，只有深耕物业，服务等领域，做出差异化的产品，才能增强公司竞争力。据媒体报道，日前知名房企雅居乐集团发布财报，其去年实现了八百亿的营收，在疫情冲击和房地产调控之下，依然保持了30%以上的增长，而且公司还实现了房屋销售回款一千三百多亿，今年的目标是，实现房产销售回款一千五百亿。

不仅是业绩乐观，其利润也非常亮眼，毛利超过了240亿元，净利润超过了120亿元，现金储备达到五百亿。与其他房企还在辛辛苦苦降杠杆，降负债相比，雅居乐的财务数据显然要健康得多。而且物业开始才成为公司的主要收入之一，雅居乐旗下的雅生活已经成为百亿级营收的物业公司，增长超过了9成，数据非常亮眼。

有专业人士分析，其实这几年由于房地产调控政策的影响，各大房企压力都不小，三道红线之下，房企不得不拼命销售回款，降低负债。不少房企都选择去转型，例如恒大选择去造车，碧桂园选择做工业机器人，万科选择做城市服务商。

参考资料：
2020年，雅居乐房管集团和商业集团也齐齐发力。其中房管集团初步完成全国布局，深入拓展长三角、珠三角、成渝等核心城市群，新获取18个代建项目，新增货值约555亿元。截至2020年12月31日，累计拓展34个代建项目，储备货值突破1100亿元，综合实力跃居行业前列。商业集团持续稳健发展，业务覆盖逾50个城市，在管项目超170个，在管项目建筑面积近560万平方米。2020年10月，上海雅居乐万豪酒店与万豪国际集团签署升级品牌合作协议，将成为中国第1家、全球第9家“万豪侯爵”品牌酒店。

3. 雅居乐多元化之殇：酒店运营亏损逾17亿 雅生活净利增速五连降

   
      出品|纵横陆家嘴
   撰文|查克
     
   五年前，作为昔日"华南五虎"之一，老牌粤系房企雅居乐（3383.HK）在经历董事会主席陈卓林 个人风险引发的估值、业绩和债务"三杀"阵痛后 ，其战略方向从"以地产为重"调整为"以地产为主，多元业务并行"，旗下环保和建设两大业务则作为独立板块相继上线。
     
   2018年，随着海南省房地产全域限购政策逐步推进，刚恢复元气的雅居乐 被迫再度陷入业绩停滞期 。而该公司重仓的海南清水湾是货值超千亿元的超级大盘，业绩贡献比例曾逾两成，不仅是其盈利能力的保障，更是陈卓林眼中的 "金蛋" 。
        
   颇堪玩味的是，就在被喻为"史上最严"新政实施之前，曾于2007年出资53亿元助力雅居乐拿下这枚金蛋的大摩，作价9亿美元（约60亿元）清空在清水湾项目所持30%股权，期间累计获利超过200亿元， "金蛋"成色顿时黯然。而回购方雅居乐则只能独自面对该项目营收骤降至一成左右的尴尬。 
     
   这一年，时年56岁的陈卓林再度加速推进雅居乐多元化战略。这位酷爱粤曲的资深粤剧人一边运作旗下物管公司雅生活服务（3319.HK）成功分拆上市，一边将旗下多元化业务重组为雅生活、环保、建设、房管和商业五大板块。
     
   值得注意的是，此前稳居雅居乐第二大主业酒店运营业务已被并入商业版块。而 旅游 地产的大盘模式遇阻成为发展掣肘后，雅居乐地产主业开始"长周转高回报"向"高周转高杠杆"的转变，但 净负债率却由此一路攀升至130%上方（考虑永续债），并远超行业不足90%的净负债率均值 。
     
   祸不单行的是，尽管雅居乐2019年销售额连续第二年突破千亿元至1179.7亿元，但其不及市场预期且微增的营收、同比下降13.4个百分点至30.5%的毛利率令盈利能力持续承压、海南地产红利持续褪色，以及业务扩张而增加债务导致其信用指标趋弱等因素影响， 在业绩披露后短短20天内，该公司先是被花旗、野村和高盛等国际投行下调目标价格，紧接着穆迪和标普则相继又将其评级展望从稳定调整为负面 。
     
   而雅居乐遭遇的本轮"下调"大潮几乎令其一度再次深陷"三杀"阵痛。庆幸的是，反转来得有些快。多元化业务再次扮演了"救兵"的角色，并抚平了投行看空后的"伤口"。
     
   数据显示，截至2020年6月30日，雅居乐实现营收335.27亿元，同比增长23.7%。其中来自物业销售结转的收入占比为87.4%，多元化业务则受益于并购中民物业实现规模激增的雅生活和环保业务的高速增长，贡献营收占比上升3.6个百分点至12.6%。
     
   纵横陆家嘴注意到，一方面，物管行业红利持续释放，雅生活业绩和估值实现"戴维斯双击"，特别是在营收、净利增速和盈利能力远不及上市首年数据的情况，其市值更是超过母公司雅居乐。
     
   事实上， 资本市场不存在错杀，毕竟雅居乐的业绩增速已远不及子公司雅生活 ，而其股价走势重回阔别已久的上升轨道很大程度上也取决于后者的整体表现；
     
   另一方面，陈卓林的多元化战略继续升级。雅居乐旗下六大业务板块变更为物业发展、雅生活、环保、雅城科创、房管和商业。其中，涵盖绿色生态景观服务与智慧装饰家居服务的雅城已于今年六月向联交所递交了招股书， 有望成为雅居乐上市公司版图第三子。 
     
   更重要的是，海南版图销售业绩回暖不仅消除投行最大的顾虑，也提升了雅居乐整体盈利能力。
      然而，就像硬币存在AB面， 雅居乐眼下光鲜亮丽的A面背后 ，其今年上半年实现归母净利51.27亿元，同比增长仅为1.0%；扣非归母净利净利增速则较上一年年末大降9.74个百分点至18.06%； 净负债率降至114.06%（考虑永续债），但仍触及监管红线 。
     
   其中，多元化核心雅生活上市以来的五份财报中，归母净利增速已五连降， 由2018年上半年的196.29%降至今年上半年的40.02% ；贡献雅居乐营业利润逾九成的物业发展版块的营业利润增速仅为11.47%；物业投资和环保板块营业利润贡献实现微降。
     
   尽管酒店运营今年上半年的经营亏损由上一年同期的0.71亿元小幅收窄至0.69亿元，但这已是 这位昔日的"二当家"诞生13年以来的第12次亏损，而其当期营收则大降56.6%至1.53亿元， 且在雅居乐多元化业务营收贡献中排名第三 。 
     
   公开资料显示，雅居乐酒店运营版块始于2007年，凭借旗下首家酒店广州雅居乐酒店于10月份开业，该板块当年实现营收217.6万元，经营亏损633.8万元。
     
   截至2020年上半年，雅居乐酒店运营收入主要来自上海雅居乐万豪酒店、海南雅居乐莱佛士酒店、惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店及成都雅居乐豪生大酒店等旗舰项目。值得注意的是，2019年酒店运营收入核心来源之一的海南清水湾假日度假酒店并不在其中。
     
   13年间，雅居乐酒店运营经营亏损已累计超过17亿元。其中，亏损额最大的两个年度分别是2016年和2019年，分别亏损4.35亿元和3.51亿元。持续的亏损不仅令该板块处于"边缘化"的状态，也是雅居乐多元化业务中最大的亏损点。
     
   时间拉回至2017年，也就是雅居乐成立25周年、多元化战略启动满两年之时，陈卓林对外表示"未来三到五年，新产业要占到集团利润总额的50%。"而在多元化版图利润核心雅生活净利增速连续五连降、酒店运营持续亏损依旧，以及物业投资、环保利润贡献下滑的情况下，陈卓林又该如何使用财技魔法石实现多元化业务盈利能力的蹿升，值得持续关注。
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