以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗

1. 以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定，转让国有土地使用权、房地产，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。其主要形式是通过更名完成土地使用权或房屋产权过户，而对于土地使用权或房屋产权无需更名的股权转让是否要征土地增值税，《暂行条例》和《实施细则》及后续文件均未作普遍规定。
二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，在投资过户环节要缴纳土地增值税。根据本条规定，如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。
所以企业为了规避缴纳土地增值税，根据以上两条规定，把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方，以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。

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2. 以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗

你好！
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定，转让国有土地使用权、房地产，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。其主要形式是通过更名完成土地使用权或房屋产权过户，而对于土地使用权或房屋产权无需更名的股权转让是否要征土地增值税，《暂行条例》和《实施细则》及后续文件均未作普遍规定。
二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，在投资过户环节要缴纳土地增值税。根据本条规定，如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。
所以企业为了规避缴纳土地增值税，根据以上两条规定，把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方，以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。
三、国税总局分别在2009年7月和2011年7月给广西、天津两地税局的批复中，明确股权转让属实质转让房地产，应征土地增值税。2015年1月，湖南省地税局依据以上批复发文明确，为规范土地增值税管理，堵塞征管漏洞，对控股股东以股权转让为名，实质转让房地产并取得相应经济利益的，应依法缴纳土地增值税。
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3. 房地产股权转让要交土地增值税吗

法律分析：需要缴纳。房地产开发公司转让一定涉及了土地使用权、地上的建筑物及其附着物等，所以房地产开发公司的100%股权转让是需要缴纳土地增值税的。
法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
第三条，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

4. 房地产股权转让需要缴纳土地增值税么

国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。
对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。
一、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？
1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。
2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。

5. 房地产股权转让土地增值税需要缴纳么

一、房地产股权转让需要缴纳土地增值税么？
国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。
对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。
二、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？
1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。
2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。

6. 房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？

一、房地产股权转让需要缴纳土地增值税么？ 国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政 法规 和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。 对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。 二、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？ 1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。 2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。 由此可见，以房地产转让的形式进行股权转让涉及到营业税和所得税等，这些都没有争议。

7. 以股权转让方式转让房地产，该收土地增值税吗

《土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税”。可见，土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。但随着《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）文件出台，让原本简单、明确的政策变得复杂起来。腾讯众创空间国税函[2000]687号文件规定：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

8. 房地产公司股权转让土地增值税怎么办？

法律分析：
因土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，而房地产开发公司转让一定涉及了土地使用权、地上的建筑物及其附着物等，所以房地产开发公司的100% 股权转让 是需要缴纳土地增值税的。

法律依据：
《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。