物业第一股过审业内称年内房企IPO难有进展吗？

1. 物业第一股过审业内称年内房企IPO难有进展吗？

北京12月11日据证监会最新公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2017年12月7日，中国证监会受理首发企业506家，其中，已过会30家，未过会476家。未过会企业中正常待审企业411家，中止审查企业65家。
其中，在房地产业企业中，南都物业服务已通过发审会，而广东碧桂园物业服务则是预先披露更新；大连万达商业地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业、西藏新城悦物业服务仍处于“已反馈”状态；而北京思源兴业房地产服务集团也还是处于“已受理”状态。

据了解，此次过审的南都物业，曾经中止审查。不过据了解，南都物业中止IPO为“没有推进，并未撤回申报材料”。随着当时南都物业IPO中止，A股物业第一股之争的天平似乎倾向了碧桂园物业。最终出乎市场预料，南都物业首发获通过，那么不出意外，南都物业有望成为A股第一只物业股。
另外，聚信国际租赁和中建投租赁两家属于租赁业的企业，则分别处于“预先披露更新”、“已反馈”状态。
至于对传统房企而言，鉴于当前房地产调控仍将持续趋紧，而涉及房地产业务等四类行业不会成为受审核欢迎的行业。

12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。会议提出，着力抓好重点工作，加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次中央政治局的研究为接下来的中央经济工作会议提供了工作思路和方向，也为明年的房地产市场监管政策提供了新思路。住房制度改革或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面可能有新调整。另外，2018年长效机制相关的制度会加快推进，尤其是住房财税政策等。

“现在房企IPO基本上难有进展，包括一些融资和定向增发都不会主动推进，这种情况会一直继续延续到明年甚至更远。”一位券商人士分表示，一些业绩不好的企业可能会主动申请中止审查，等到业绩好转时再恢复，但最终都要看监管部门的回复。

2. 经营范围中涉及前置审批的是什么意思？

3. 会计类专业包括哪些？

根据教育部印发的《普通高等学校本科专业目录（2012年）》，会计学为“工商管理类”专业下设的一门专业，并无作为一个单独类别细分。
1202           工商管理类
研究工商企业经济管理基本理论和一般方法的学科，主要包括企业的经营战略制定和内部行为管理两个方面。
120201K     
工商管理工商管理专业的应用性很强，它的目标是依据管理学、经济学的基本理论，通过运用现代管理的方法和手段来进行有效的企业管理和经营决策，保证企业的生存和发展。
2. 120202       市场营销
本专业培养具备管理、经济、法律、市场营销等方面的知识和能力，能在企、事业单位及政府部门从事市场营销与管理以及教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。
3. 120203K     会计学
计专业是研究企业在一定的营业周期内如何确认收入和资产的学问。会计师除了准备财务报表以及记录企业交易行为外，更重要的是能够参与企业间的合并、质量管理、信息技术在财务方面的应用、税务战略以及很多企业的管理决策活动。
4. 120204       财务管理
本专业培养具备管理、经济、法律和理财、金融等方面的知识和能力，能在工商、金融企业、事业单位及政府部门从事财务、金融管理以及教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。
5. 120205       国际商务
国际商务专业，是国家为适应二十一世纪国际贸易发展需要，增强国家竞争力而设立的学科。
6. 120206       人力资源管理
人力资源管理专业培养具备管理、经济、法律及人力资源管理等方面的知识和能力，能在事业单位及政府部门从事人力资源管理以及教学、科研方面工作的工商管理学科专门人才。
7. 120207       审计学
审计学专业培养具备管理、经济、法律、会计和审计等方面的知识和能力，能在国家审计机关、部门及各单位内部的审计机构和社会审计组织从事审计工作以及在学校、研究单位从事教学和研究工作的德才兼备的高级专门人才。该专业学生主要学习会计、审计等方面的基本理论和基本知识，受到会计、审计方法和技巧方面的基本训练，具有分析和解决会计、审计问题的基本能力。
8. 120208       资产评估
资产评估专业技术应用性强，专业面宽。教学组织中，除资产评估相关专业课程的开设外，本专业对财务、税收、审计等也提出了较高要求。
9. 120209       物业管理
物业管理本科专业就业前景十分广阔。物业管理（property management）是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
10. 120210       文化产业管理（注：可授管理学或艺术学学士学位）
文化产业管理专业培养掌握经济学、管理学及文化学基本理论与方法，具有宽阔的文化视野和现代管理意识，熟悉文化法规及政策，具备较强规划、决策、组织、策划、创意以及沟通表达能力，具备较强社会调研和信息处理能力，能够在文化产业及相关产业、政府文化管理部门及文化事业单位从事文化经营管理、市场营销与策划、文化贸易与交流工作的应用型、复合型高级人才。


扩展资料
会计学（Accounting）是以研究财务活动和成本资料的收集、分类、综合、分析和解释的基础上形成协助决策的信息系统，以有效地管理经济的一门应用学科，可以说它是社会学科的组成部分，也是一门重要的管理学科。会计学的研究对象是资金的运动。
参考资料：百度百科-会计学教育部文件

4. 目前比较好就业的是那些专业？

我不知道本科里的专业和专科里的是否一样，所以我就照着本科的来说了
我就读于四川大学，就我们学校的就业情况和我所知道的我来说下
首先，医学类是很受欢迎的，学好了基本是不愁就业的。
其次是理科类，包括数学，工管，经济，物理，高分子（应该也属于理科）等本科出来都是不好就业的，一般都要考研，换句话书就是，这些专业一般没有高的学历是比较难找到工作的，但学出来了是相当好的，比如数学，一般每年研究生都不愁找不到工作
然后是文科类，包括文学，广播，语言（包括英语以及其他外语），新闻等，这些专业就业率普遍偏低，因为每年招的人不多，就是需求不高，正常情况下也会有很多人考高学位继续深造，或是有条件留学，总之文科类很轻松但就业前景不看好，虽然说能够找到工作的月薪都很高。。。
最后是我就读的工科类，工科类有很多专业，比如电气，机械，化工，轻纺，制造等等。一般来说，工科类的都相当好就业，考研的人也相对较少，但是其课程很难，学期来很辛苦。像我这个专业，电气，强人刚出来就可以年薪上10万，计算机我见过还在上大3就能每个月拿5000的。。。
我知道的就这么多，希望对你有点帮助
打字不易，如满意，望采纳。

5. 为什么北京房地产中介门店关闭背后行业整顿是主因？

此轮中介行业普遍关店的原因主要是政策因素，如“3·17”调控政策、学区房、商办房、治理开墙打洞等。

按照惯常规律，房地产市场周期调整带来的往往是成交量下行，继而引起行业变化。对于“靠天吃饭”的房地产中介行业，在每轮周期内最常见的现象是市场下行时采取关店措施优化资源。
与以往市场自发调整不同的是，伴随北京市“3·17”严厉调控政策，中介行业率先迎来一轮监管整顿。自3月18日实施楼市新政后，北京市住建委执法部门严查房地产中介市场，惩治问题房地产中介机构。3月22日，公开消息称，在新政实施的5天里，北京市住建委已对138个房地产中介机构门店进行了检查，11家违规中介被关停。

行业整顿使得中介行业率先迎来第一轮关店潮。针对关店消息，某大型中介机构近期发表声明称，公司近期主动开展了全面合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，截至目前，已累计关闭近87家门店，其中开墙打洞34家，学区9家，商办44家。另外，21世纪经济报道记者了解到，其他中介也因市场整顿原因关闭了一些门店，但关闭主因多因行业整顿所致。
政策因素主导
与往年调控不同，本轮调控的一大特点为，不论开发商还是中介行业，都在遭遇前所未有的行业整顿，而这是中介关店潮初现的主要原因。
21世纪经济报道记者梳理了自3月17日以来，北京市住建委对中介行业的整顿方向。其中主要包括存异地经营、无照经营等违法违规行为；随后，北京市继续重点查处违规代理“天价学区房”和商住楼等行为，发布虚假房源及价格信息，参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。
3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。在这份公告中，北京市严格限制商业、办公属性的项目，销售对象应当为企业；对于已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的；2.申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
值得注意的是，这份《公告》要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
有媒体报道，北京市住建委、市工商局、市网信办联合约谈了链家网、我爱我家网、房天下网等15家发布房源信息的网站，对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，各网站必须在4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源。
针对违规房源信息情况，北京市住建委提出自查整改要求，要求各网站要对发布的房源信息进行审查，于4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源，如包含“升值潜力无限”、“商住两用”、“学区房”、“买一层送一层”、“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。同时，各网站严格按照《房地产经纪管理办法》第十四条规定，发布房源必须以房地产经纪公司名义发布，不得以“独立经纪人”个人名义发布，必须撤下所有违规发布的房屋销售、房屋租赁信息。
21世纪经济报道记者翻阅这些房源发布网站发现，学区房、商住两用房均已不见踪影。以中弘北京像素为例，该小区主要房屋类型为商住两用房，目前在各大网站已悉数消失。另外，21世纪经济报道记者走访中弘北京像素小区发现，该小区周边五六家中介门店目前都已关闭，一家名做恒洋地产的中介已经改为便利店。
中介会否洗牌？
市场更关心的是，伴随史上最严厉调控，中介行业会否因成交量下行而带来调整？
链家研究院的数据显示，“3·17调控”政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，其中，4月第四周，链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。目前，带看水平仅为调控前高峰的38%。据统计，仅四月份一个月，链家成交数量就下降了七成。
另外，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第18周（5月1日-5月7日），北京全市二手住宅共网签1798套，环比第17周下降60.8%，七日的网签量分别为10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均网签量不足300套。
21世纪经济报道记者在走访中也发现，不少中介人士表示，自3月17日调控以来，他们还尚未有成交，目前工作主要以处理违约纠纷为主。不少中介从市场繁荣期忙碌的状态恢复至清闲。
21世纪经济报道记者在走访中朝阳北路一带还发现，一些大型中介在中介费方面也有所松动。一家大型中介人员表示，“中介费他和同事们目前都是2.7%个点，但如果可以诚心要买，我可以帮忙申请打折。”据了解，这家中介曾经在中介费折扣方面管理非常严格，几乎没有谈判空间。


地产分析师张大伟认为，中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的开墙打洞，另外对违规代理商住项目及学区房的门店也有关停。这也体现了这一轮调控政策的力度。因调整期刚刚度过1个月，大规模行业关店现象还未出现。但严格执行政策6-9个月后，不排除大规模关店的可能性。
另一位不愿意透露姓名的中介人士也表示，目前房地产市场的确低迷，可能会导致经纪行业规模萎缩，但不会短期内骤然缩减。他认为，当前关店行为更多是行业整顿要求和优化，不过，从较长周期来看，经纪人行业会迎来洗牌。

6. 过两天辞职！我准备从事业务员行业！从家乡的消费者广场找工作业务员的！大多数是房地产！保险！剩下的是

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个人的一点建议：就把我这7年的工作经验很高兴能和你分享下让你少走弯路

过完年了，现在很多的地方还是陆陆续续招工，马上就要到招工的高峰

先可以到网上找下你那个工作的前景，有的行业还是不错的

不管做什么行业，只要努力去做好了基本都有回报的

没找到工作之前花销很大，如果是现在准备出去找工作的话，要提前准备

尽量到熟人和亲朋好友多的城市的工作，累了，可以找亲朋好友聊聊心 

现在国内的经济不是很景气的，都是在转型的是很，可以关注下央视经济频道

由于有时候别人觉得你的学历偏低，经验不足的原因，把我几年的工作经验和你分享下吧!!!

1、工作地点上尽量避开市区，市区内的岗位竞争较激烈
2、选择制造型企业，制造型企业对学历的要求不会太苛刻
3、选择中小型企业，大型企业对学历要求高且严格
4、学习再学习，无论在职与否，要多看与工作相关的书籍，充实自己。
5、找工作的过程，其实也是学习的过程，可检讨自己的不足之处，予以及时弥补。
6、人人都是人才，相信自己，找工作要有耐心。
7、同时中小型企业可以给予你更多实践锻炼的机会。

第一：找工作如何防骗

1、去当地正规的人才市场，不要相信所谓的那些路边的信息
2、在正规的网上投简历，更不要相信一些公司招牌不清楚的信息
3、如果收到对方面试要求，你先大概的分析下对方的公司情况
4、要登录网上提前了解公司详情，并确定好自己想要的地方
5、路边的招工信息不要信，有的都是把你带到人少的地方敲诈

第二:对方打电话过来分析综合因素

1、对比——根据招聘启示要求，列出自己的情况进行分类：符合、基本符合、不符合。
2、分析——对你准备应聘的单位状况、行业形势、竞争等情况进行分析研究，了解有关信息。
3、简历——个人简历除了大众的要求外，如能因人而异、别出心裁地简历设计会有很好的效果
4、比如——善于搞创作的来一本“书本”简历（将自己的文章收集在一起）
5、稿单——（发表作品的稿费单复印件）简历
6、作品——简历（把自己的饿作品带上“视频”）（把个人情况、工作业绩等形式记录下来）。

第三：应聘时候的自我介绍

1、推荐——准备好在最短的时间内，用最简单、恰当的语言来介绍自己。
2、自信——不要问“招几个”，要相信自己才是唯一适合的人选，但不要盲目自大。
3、仪表——个人的仪表要根据应聘的职位来做出相应的“包装”，也可给自己带来信心。
4、记录——准备笔和纸，写上面试地点的位置、路线及负责人，自己简介，观点等。
5、准备——准备好面试时常见的问题的对策，如为什么要离开原来的职位，你有哪些优缺点
6、认为——自己最为突出的成绩是什么，你的工作目标是什么
7、以前——公司的老板、管理人员、员工有什么看法
8、公司——了解多少，有什么要求，希望得到哪个职位
9、对该——职位的设想，以及薪资要求等。

第四：应聘面试的如何能做到礼节性

1、守时——在预约的时间提前到达，做一些应聘前的再准备。
2、面试——起立握手，力量适度；微笑轻松，直视考官
3、对话——交流，权当享受；提问倾听，跟上思路，
4、回答——问题，灵活真诚；结束之时，莫忘感谢；取得名片，加强联系。
5、焦点——尽力在有效的时间内，把握交流的焦点：职位要点。
6、感受——面试之后，不管结果如何，都要把自己的感受记下来，一次经历，一次提升。
7、禁忌——不自信，不严肃，不诚实，找熟人，重待遇，乱发问。

第五：该谨慎的东西需要注意下

1、如果对方公司是小公司，没有几个人，让你交押金啊，服装费啊之类的一律不交
2、你还没挣到钱呢，倒先给他交钱肯定是骗子，去面试的时候记得多细心观察下
3、还有就是把他们的公司名称在工商网上查一下是否注册，即使注册也不能说是正规公司
4、还有把他们的“公司名称+骗子”在网上搜一下，看看负面信息多不多，多的话就小心了
5、不过也有个别情况，大企业可能会交一些服装费（也就是一两百块钱）也是情有可原的
6、毕竟公司发展过程中都有他的企业文化和内部规章制度
7、但是试用期过程你就应该了解公司的大概了，如果工作很有前途交这点钱也就无所谓了。

送给你的后语：曾经我也为工作求职而奔波，不过现在成长起来了了
希望你能找到自己想要的工作，大家在外面为了生活奔波挺不容易的
虽然可能没解决你的实际问题，但是我还是很高兴的能为你解答
你的采纳和好评就是我最大的动力，虽然累，但帮组别人的路上却是快乐着。

希望你越过越好，新的一年，顺心如意，心想事成，身体健康，合家欢乐

———————————最后祝你找工作顺利，工作顺心，生活开心————————————

—————————觉得好就请点采纳答案把，给个好评，祝愿你生活更美好——————————

7. 关于房地产行业预收款涉税的问题．急！！！！！！！

如何提升房地产企业竞争力 
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。 
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！ 
房地产市场竞争格局的变化 
一、房地产市场竞争的四个阶段 
第一阶段：成本竞争阶段 
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。 
第二阶段：性价比竞争阶段 
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。 
第三阶段：模式竞争阶段 
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。 
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。 
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。 
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。 
第四阶段：品牌竞争阶段 
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。 
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。 
二、房地产市场的竞争格局 
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征： 
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。 
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。 
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。 
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。 
一、房地产企业应注重综合竞争力 
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。 
二、房地产企业综合竞争力的构成 
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。 
1、品牌形象力 
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。 
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。 
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。 
2、制度有效力 
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。 
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。 
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。 
3、战略执行力 
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。 
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。 
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。 
4、研发创新力 
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。 
5、资源整合力 
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。 
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。 
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。 
三、综合竞争力的数学模型 
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下： 
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn 
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。 
提升竞争力的具体措施 
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有： 
一、研究制定企业发展战略规划 
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。 
二、调整组织机构设计 
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。 
三、建立、健全管理制度 
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是： 
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。 
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。 
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。 
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。 
四、加强学习培训工作 
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。 
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。

8. 房产开发商出纳怎么做帐

关于房地产出纳实务账务处理流程：
 
   出纳帐务处理的简单流程每个出纳人员都应该了解此流程，更应该了解相关的财务软件，目前稍有规模或管理水平高一点的企业均采信息化管理，你应该知道如何使用软件和如何设置，只要凭证制作正确，其余一切由计算机完成：凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。那么让我们来学学房地产行业概述、房地产出纳的账务处理原则房地产开发成本的核算等和发生业务的账务处理方法吧! 
 
 
一、房地产业概述 
 
      (一)房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。  
      (二)房地产业的营运生产过程和流通过程。  
      (三)房地产业的特点  
　　房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。  
    1.房地产开发产品的单件性。　　　　　
    2.房地产物质形态的不可移动性。
    3.房地产业是城市型产业。　　　　　
    4.房地产商品生产的周期长。 
   5.房地产商品的开发大都需要举债经营。
   6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。  
二、房地产会计的账务处理原则：
　  (一)开发产品成本采用制造成本法核算  
(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认 
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：  
　　(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，  
　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；　  
　　(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
　　(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。  
　  (三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。 
　　(四)出租房产作为企业存货核算 
　　房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）  
　　(五)建房贷款利息作为资本性支出
     第二节　　 房地产开发成本费用的核算   
     一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解)     
分为四个阶段——  
1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段 
     二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)  
三、房地产开发成本的核算  
　(一)房地产开发成本核算的内容  
　　房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。 
开发成本按用途分类四类进行二级明细核算 
类别 
土地(建设场地)开发项目成本费用支出 包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出  
房屋建设项目成本费用支出 指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等；
配套设施工程项目成本费用支出 指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出代建工程项目成本费用支出 指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用； 
   
在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算项目内容，土地征用及拆迁补偿费 是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费。 
前期工程费：是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用； 
基础设施费 是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用； 
建筑安装工程费：是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费；
配套设施费：是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出。 
开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；
以上6项目都属于制造成本的范畴。 
(二)房地产开发成本核算的方法  
(三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置  
　　房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。
1、 房地产开发成本的归集  
可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：  
成本类别 归集原则 说明 
房屋开发建造成本,按房地产开发类别归集,对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。  
土地开发成本:可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集 土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。  
配套设施成本:以开发区确定的成本核算对象为归集对象 计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。  
代建工程开发成本:代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。  
2、房地产开发成本的科目设置 
3、(1)房屋开发建造成本核算的科目设置
　　 “开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。  
一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。 
在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。
(2)土地开发成本核算的科目设置  
土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。  
土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。
A、 如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。
B、 如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。 
C、 土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。 
D、 土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。 
(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。  
(4)代建工程开发成本的科目设置 “开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。
 (四)房地产开发成本核算的账务处理
 1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序
 2.土地开发成本核算的账务处理。 
发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：  
借：开发成本--土地开发成本  
　　　　贷：银行存款或应付账款  
　　开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：  
借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本) 
　　　　开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）  
　　　　贷：开发成本--土地开发  
　　3、 房屋开发成本核算的账务处理  
　　成本发生时： 开发完毕验收时  
　　借：开发成本--房屋开发 借：开发产品--商品房  
　　　　贷：银行存款或应付账款 贷：开发成本--土地开发成本  
四、房地产开发期间费用的核算  
　(一)房地产开发期间费用核算的科目设置　与一般工业企业没有本质区别  
　(二)房地产开发期间费用核算的账务处理 
第三节:房地产开发产品销售的核算  
    一、房地产销售收入确认的一般原则 
　　确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。  
    二、房地产销售收入确认的方法  
    (一)完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：A、试用期满；B、付款可靠； C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。  
　　在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。  
　(二)完工百分比法  
　　采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。 
　(三)分期收款法 
当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。 
　 1.应收账款的计价  
　　采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。  
    2.开发成本的预计  
　　分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。  
     三、房地产开发产品销售核算的科目设置
      1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。  
     2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。  
    3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。  
    4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。  
   5、“经营税金及附加”  
五、房地产开发产品销售的账务处理 
　(一)土地转让和商品房销售的账务处理  
　　　1、 交款提货的销售方式  
　　在收到货款时：借：银行存款  
　　　　              贷：经营收入--土地转让收入 
　　　　　 　            --商品房销售收入  
　　同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：  
　　借：经营成本--土地转让成本  
　　　　 --商品房销售成本  
　　　　贷：开发成本--土地开发  
　　　　　　 --房屋开发 
　　2、 预收货款的销售方式 
       3、 托收承付的销售方式　　将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时： 
　　借：银行存款 
　　　　贷：经营收入--土地转让收入  
　　　　 --商品房销售收入  
教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、 分期收款的销售方式  　　
   （1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账： 
　　借：分期收款开发产品--土地或商品房  
　　　　贷：开发产品--土地或商品房  
　（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：   
   （3）同时结转相应的成本  
　　借：银行存款 借：经营成本--商品房或土地销售成本  
　　　　贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品--土地或商品房  
(二)配套设施销售的账务处理  
　　其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同  
(三)代建工程销售的账务处理 
代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。 
第四节 　房地产出租的核算  
一、房地产出租业务概述  ) 
房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。  
土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。  
二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理  
　(一)房地产出租业务核算的科目设置  
         1、 对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。
       2、 对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。  
　(二)房地产出租业务的账务处理；
        1.出租开发产品的账务处理  
当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。
       2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。  
       3.企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。  
一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：
　　     出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)       
　　当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。 
　　3.出租开发产品修理的账务处理。
　　出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结： 
　　出租开发产品修理费的核算 
发生期间 用途或金额大小 会计处理方法 
出租期间 金额不大 直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户  
金额较大 先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本” 
出租前 对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出 应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户；
发生的修理费用 改变出租开发产品用途，作为商品房销售 应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。

六、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润

七、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本

以上是房地产企业成本、收入的结转方法。