暴雨后房子漏水怎么修？维修基金可以用吗？

1. 暴雨后房子漏水怎么修？维修基金可以用吗？

刚买的房子遭遇漏水，大雨之后维修房屋怎么申请和使用住宅专项维修资金。
大雨中一些房屋尤其是顶层的住户可能会遭遇漏水，这种情况是可以动用咱们之前缴存过的住宅专项维修资金来修的，那要怎么去申请和维修呢？

先给大家介绍下什么是住宅专项维修资金？
首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅专项维修资金俗称房屋养老钱，它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定，这笔钱由小区业主共有。
不过，平常咱们使用维修资金，要经过双2/3业主同意等程序，要等很长时间才能支取这笔钱。
那么遇到房屋都漏雨这种迫切需要维修的情况，该怎么办？
为此，政府设立了一个应急维修的政策，如果出现6种紧急情况，可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下，准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用，审批时间短，最快时间48小时资金到帐。
具体而言，根据《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况可以应急使用维修资金：
（1）屋面防水损坏造成渗漏的；
（2）电梯故障危及人身安全的；
（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
遇到以上6种情况，使用应急维修不需要双2/3业主同意，但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。
接下来就是具体的办法了。
步骤一：提出申请
如果维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业提出申请。
如果维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业提出申请。
物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请，由相关房屋产权人（可否改为业主）提出代修申请。
那么应急维修的申请提交给谁呢？
按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）提出申请，具体如下：

步骤二：提交材料
具体需要提交哪些材料，我们为您整理了一下。
（1）已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；
（2）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；
（3）应急维修工程预算书；
（4）住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。
步骤三：等待审批
应急维修的审批时限包括两个阶段：
一是区县建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。申请材料有问题的，指导申请人补正材料。
二是市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。
步骤四：请企业施工
需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录（附后）中选定施工企业，也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位。
相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业，如果选择这类企业，在申请应急使用维修资金时，需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。
步骤五：工程验收
应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。
鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。
大概就是这么一个步骤，其中还有一些需要注意的地方：
注意事项一：应急维修费用的分摊
应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。（可以简洁一些。先使用售房单位交存的那部分，不足的话再用个人交存的那部分）
注意事项二：未交纳维修资金的处理办法
应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的，应立即向市住房资金管理中心补交专项维修资金或向物业服务企业交纳应分摊的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，由业主委员会或物业服企业将相关情况书面报告区县建委（房管局），在相关业主办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，由区县建委（房管局）告知其先补缴专项维修资金及其滞纳金。
注意事项三：房屋建筑的质保期
特别提醒一下，和其他商品一样，房屋建筑也是有质保期，质保期内出问题，是要开发商来负责的，不需要咱们业主自己掏钱来修的哦。
比如，地基和主体结构的质保期限为建筑设计使用年限，住宅即为70年；防水和保温工程的质保期限为不低于5年；电梯工程则不低于3年；住宅外窗防漏最低保修5年。
（以上回答发布于2016-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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2. 房屋漏雨和维修基金的问题

1、维修东西，要看什么东西，只要在物业服务合同中有约定的都可以要求物业公司上门维修，否则只有公共部位、公共设施设备的保养维修由物业公司负责。
2、专项维修资金动用是根据相关程序的，只要符合一定的程序即可动用，所以不存在乱动用，如果动用的专项维修资金确实侵犯了您的权益，可以向房屋主管部门投诉或上法院进行司法诉讼。一旦专项维修资金低于一定金额后，应当进行再筹集，即问每位业主收取维修资金纳入专项维修资金专户中。

3. 暴雨后房子漏水怎么修?维修基金可以用吗?

 
   刚买的房子遭遇漏水，大雨之后维修房屋怎么申请和使用住宅专项维修资金。
   大雨中一些房屋尤其是顶层的住户可能会遭遇漏水，这种情况是可以动用咱们之前缴存过的住宅专项维修资金来修的，那要怎么去申请和维修呢？
     
    先给大家介绍下什么是住宅专项维修资金？ 
   首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
   住宅专项维修资金俗称房屋养老钱，它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定，这笔钱由小区业主共有。
   不过，平常咱们使用维修资金，要经过双2/3业主同意等程序，要等很长时间才能支取这笔钱。
    那么遇到房屋都漏雨这种迫切需要维修的情况，该怎么办？ 
   为此，政府设立了一个应急维修的政策，如果出现6种紧急情况，可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下，准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用，审批时间短，最快时间48资金到帐。
   具体而言，根据《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况可以应急使用维修资金：
   （1）屋面防水损坏造成渗漏的；
   （2）电梯故障危及人身安全的；
   （3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
   （4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
   （5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
   （6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
   遇到以上6种情况，使用应急维修不需要双2/3业主同意，但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。
     接下来就是具体的办法了。  
    步骤一：提出申请 
   如果维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业提出申请。
   如果维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业提出申请。
   物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请，由相关房屋产权人（可否改为业主）提出代修申请。
   那么应急维修的申请提交给谁呢？
   按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）提出申请，具体如下：
     
    步骤二：提交材料 
   具体需要提交哪些材料，我们为您整理了一下。
   （1）已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；
   （2）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；
   （3）应急维修工程预算书；
   （4）住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。
    步骤三：等待审批 
   应急维修的审批时限包括两个阶段：
   一是区县建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。申请材料有问题的，指导申请人补正材料。
   二是市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24内（指工作日）办理支付。
    步骤四：请企业施工 
   需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录（附后）中选定施工企业，也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位。
   相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业，如果选择这类企业，在申请应急使用维修资金时，需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。
    步骤五：工程验收 
   应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。
   鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。
     大概就是这么一个步骤，其中还有一些需要注意的地方：  
    注意事项一：应急维修费用的分摊 
   应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。（可以简洁一些。先使用售房单位交存的那部分，不足的话再用个人交存的那部分）
    注意事项二：未交纳维修资金的处理办法 
   应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的，应立即向市住房资金管理中心补交专项维修资金或向物业服务企业交纳应分摊的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，由业主委员会或物业服企业将相关情况书面报告区县建委（房管局），在相关业主办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，由区县建委（房管局）告知其先补缴专项维修资金及其滞纳金。
    注意事项三：房屋建筑的质保期 
   特别提醒一下，和其他商品一样，房屋建筑也是有质保期，质保期内出问题，是要开发商来负责的，不需要咱们业主自己掏钱来修的哦。
   比如，地基和主体结构的质保期限为建筑设计使用年限，住宅即为70年；防水和保温工程的质保期限为不低于5年；电梯工程则不低于3年；住宅外窗防漏保修5年。
   

4. 暴雨后房子漏水怎么修？维修基金可以用吗？

刚买的房子遭遇漏水，大雨之后维修房屋怎么申请和使用住宅专项维修资金。
大雨中一些房屋尤其是顶层的住户可能会遭遇漏水，这种情况是可以动用咱们之前缴存过的住宅专项维修资金来修的，那要怎么去申请和维修呢？

先给大家介绍下什么是住宅专项维修资金？
首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
住宅专项维修资金俗称房屋养老钱，它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定，这笔钱由小区业主共有。
不过，平常咱们使用维修资金，要经过双2/3业主同意等程序，要等很长时间才能支取这笔钱。
那么遇到房屋都漏雨这种迫切需要维修的情况，该怎么办？
为此，政府设立了一个应急维修的政策，如果出现6种紧急情况，可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下，准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用，审批时间短，最快时间48小时资金到帐。
具体而言，根据《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况可以应急使用维修资金：
（1）屋面防水损坏造成渗漏的；
（2）电梯故障危及人身安全的；
（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
遇到以上6种情况，使用应急维修不需要双2/3业主同意，但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。
接下来就是具体的办法了。
步骤一：提出申请
（以上回答发布于2017-07-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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5. 房屋维修基金是什么？我家漏水能用吗？

不少人买房子，以为付款签合同后将会轻松很多，殊不知购房之后仍有一堆手续等着我们去办。房屋维修基金就是其中一项。所以我们购房时一定要去了解房屋维修基金缴纳标准，在知道维修基金缴纳比例后，我们才能清楚的知道房屋维修基金怎么算，不至于到时一头雾水。

什么是房屋维修基金？
房屋维修基金是为了共用设施和设备更新改造用的，始于1998年，2004年开始变为办理产权证时必须缴纳的费用。缴纳标准为每平米造价的5%-8%，房屋维修基金归全体业主共有，在没有成立业主委员会之前由房管局代管。
房屋维修基金什么时间交?
维修资金管理办法规定：业主应当在房屋交付使用前，将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
房屋维修基金怎么算？
在《住宅专项维修资金管理办法》中有明确规定：应按照当地住宅建筑安装工程造价的5%至8%缴纳。直辖市、市、县人民政府建设主管部门可以根据本地情况因地制宜的制定维修基金缴纳标准，规定维修基金缴纳比例，并根据情况，因时调整。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中房屋维修基金缴纳标准是购房者按购房款的2%-3%缴纳。具体缴存比例由省、直辖市、自治区相关部门确定，但一般都在2到3个百分点内。
以上房屋维修基金政策都是针对新房的，那么二手房的房屋维修基金怎样算呢?根据有关规定，已缴纳房屋维修基金的二手房业主应与购房者协商解决。二手房业主可以把已缴纳的房屋维修基金无偿顺延给购房者，也可收取一定比例费用，但不能超过当时缴纳的金额。未缴纳房屋维修基金的二手房则需要新购房者按成交价的2%补齐这部分基金。
房屋维修基金怎么用？
房屋维修基金用于房屋保修期满后房屋主体结构，公共部分和设施在损坏之后的维修与更换。房屋主体报过内外城中墙、柱、梁、楼板、屋顶等，公共部分包括外墙面、楼梯间、走廊通道等，公共设备有上下管道、电梯、消防、车库等。
一般在没有业主委员会的小区，房屋维修基金是由房管局代管，但是申请程序很复杂。想要支出房屋维修基金要遵照双2/3特别多数原则"，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过之后才能申请。没有成立业主委员会的小区由物业出面办理申请手续，如果没有物业的小区可以让社区出面申请。到房管局和房屋安全鉴定部门、审计局和专户银行等办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工和申请专户银行划拨款项交到房屋维修基金管理中心审批后才能使用房屋维修基金。
（以上回答发布于2015-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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6. 交房时房子漏雨可以不交维修基金吗

如果这房子你不打算卖，而且你觉得不会出现什么需要动用维修基金才能解决的问题的话，维修基金你可以一直拖着不用交，没什么后果。
 
但是，如果房子出现质量问题，需要动用维修基金的时候，因为你没交，所以无权享用，只能自己花钱修了。
 
契税不行，因为你是贷款的，依据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函[1999]613号）：以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
 
物业维修基金按照当地标准征收；
根据《财政部 国家税务总局 
住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号），对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（减半税率1.5%）。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

7. 房屋维修基金怎么用，房屋漏水能用房屋维修基金吗？

房屋漏水能用房屋维修基金。房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。
维修基金使用条件：

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

8. 房屋维修基金怎么用，房屋漏水能用房屋维修基金吗？

魏国鹏律师解答：您好，很高兴回答您关于房屋维修基金怎么用的问题。房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。房屋维修基金主要适用于房屋大修的，如果您的问题只是个别房屋的小修，是不能使用维修基金的。但是对于漏雨等小修的房屋维修费是包含在物业费里的，物业让业主摊钱是不对的，除非合同里做了特别约定。专项维修资金属于业主所有，其筹集和使用必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可进行，物业单位不得擅自处分、挪用。但是像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认，及业委会书面同意后，物业可以直接申请使用物业维修基金。具体到您的问题，如果涉及电梯，可以由物业经业委会同意直接申请使用。另外按规定，业主个人不可申请使用维修基金。维修基金的使用由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核，业主大会批准后才能实施。您只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，物业凭审核手续到指定银行支取维修基金。最后，房屋维修基金一般归全体业主共有，应设立一个专账管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查和监督。售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。