物业公司本身就是服务型企业，为什么变成小区的管理者？

1. 物业公司本身就是服务型企业，为什么变成小区的管理者？

物业是为业主服务的，应以业主利益为导向。现在怎么变成了管理业主，为自己捞钱呢？主要有以下几个方面：物业服务欠缺，有恃无恐，主管不够强大。物业的主管是业委会，而业委会不是铁板一块，受物业侵蚀，对物业睁一只眼闭一只眼。物业从业人员素质低，做不好相关工作。

物业服务企业在履行合同的过程中，纠正业主违反国家规定和业主规约的行为是服务，也是管理。为人民服务、为业主服务并不是说业主不缴纳物业服务费用，否则其他管理人可能成为无水之鱼，以失败告终。其他管理人如果是非营利性法人，其收取的费用不能向投资人分配，更好的为业主服务。一方面，收取的费用可以高额回报服务人员，提高服务质量；另一方面，收取的费用可以改善服务设施等，使业主享受更优美的生活环境。但是物业服务企业在履行物业服务职能的过程中，必须纠正业主违反国家有关规定和业主规约的行为，在纠正这些行为的过程中，往往会被误解为管理。

例如：物业服务企业在纠正小区业主乱扔垃圾、不按规定停放车辆、在小区内里大声喧哗、不按规定遛狗、在小区里摆卖等这些违规行为时，就包含有管理的成分，往往被业主误解为多管闲事管理业主。这也是一种服务，是根据物业服务合同的规定履行的一种服务。
物业是集服务和管理于一体的，服务于全体业主的，不是服务于某一个或一小部分人群。依据全体业主的授权，对所在小区的秩序，安全进行管理。如果一个小区的物业工作太差，被一半以上的业主否定，就应该依法依规撤换掉。

2. 物业服务企业如何发展成为物业经营管理企业?

查了一下哈.
  基于上述分析，专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为新世纪物业服务发展的五大要素，并推动行业的进一步发展。 
    1、前提：专业服务和专业管理的分离 
    物业公司与房管所最大的区别在于，前者是根据合同为业主提供有偿服务，后者则是为租户提供无偿服务，从无偿到有偿是物业管理的一场革命。但由于物业管理“地域性”的局限，造成服务资源不能共享，能力放空，难以体现物业公司的整体优势。若长期以往，市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场，与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。而实现物业管理和服务的分离，成立专业的服务公司，就是为了改变这一现状，打破物业管理中的“地域” 壁垒，实现资源共享。 
    20世纪90年代，我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起，但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。特别是在社会信息化、智能化和网络化进程加快，服务手段和技术层出不穷的情况下，如何有效地组织高水准的专业服务，为服务提供有效的平台，促进合作、交易的规范、高效化，成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。但实际上，业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾，是物业公司自身难以解决的，靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决，也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时，物业管理向服务集成商转型就成为可能甚至必然。 
    物业管理企业要转变职能，从基础性的事务中寻求解脱，就要扮演服务集成商的角色，将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者，不再完全直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，达到业主满意的目的。所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能，从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等，按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控，则将有效地利用整个社会资源，达到社会资源的有效配置。 
    2、核心：职业经理人 
    物业管理发展至今，涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才，为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式，按市场机制配置企业经营者，逐步实行物业管理人才的职业化，在行业中形成一支职业经理人队伍，已是水到渠成的事实。 
    物业管理作为一种宽泛的服务领域，对管理者的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求，还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展，就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合，以问题为核心去研究方法，解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴望事业成功的激情，尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。 
    物业管理企业要构筑企业核心竞争力，培养战略性人力资源，建立“核心资本”，实行企业差异化人力资源策略，就应该实行职业经理人制度，按市场机制配置各类管理者，并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任，明确职权，严格考核，逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩，加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度，制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定，为物业管理职业经理人制度的全面实施奠定基础。 
    3、助推器：服务理念 
    由于长期的计划经济，形成了物业管理立足于“管”的观念，所谓物业管理就是对物业、业主进行管理，使得物业公司与业主处于一种不平等的关系，这明显不适应市场经济的发展要求。物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系，同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，在法律关系上是平等的两个独立主体，但物业管理公司要兑现承诺，提供好的服务则应以低姿态出现，正确定位自己，当好“保姆”。随着市场经济的不断完善，各种物业管理条例和法规相应出台，业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看，物业管理的服务到位，使业主们满意，管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。 
    在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为，不论时代如何变迁，也不论物业管理的模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。 
    4、关键：高科技的应用 
    物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理行业发展的主导方向。 
    目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备，将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体，为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台，实现了物业管理信息化，物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台，通过物业公司的组织，顺利实现服务交易过程。物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系，为业主及时提供各项专业服务。物业公司还可通过建立业主需求档案，及时了解、掌握、挖掘业主的需求，以便为业主提供更广泛的服务。 
    物业公司要组织有效服务，必须充分利用三类资源。一是社会服务资源，社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商，只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的，物业公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源。业主是一个庞大的消费群体，其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段，可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。 
    5、重要环节：招投标 
    国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡 
    业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业“。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。 
    当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。 
    物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场，打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围，为发展商、业主选择合适的管理者提供空间。物业管理企业要练好内功，增强综合素质，遵守“游戏规则”，凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，将是物业管理市场化发展的必然要求。 
    而随着物业管理市场化的成熟，各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规，为开发商和业主制订合理科学的招标书，审定投标人的资质和能力，组织招投标活动，帮助政府部门实现监督作用，积极培育和营造出良好的物业管理市场环境。
    这方面我也不懂看看你自己喜欢哈

3. 结合实际情况讨论物业经营管理与物业服务的联系与区别

联系： 物业经营管理包含物业服务 区别： 1）概念不同 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。 由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 而物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 2）管理对象不同 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益 物业服务的服务对象为业主。

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4. 智慧物管在物业服务企业转型中发挥了什么作用？

目前随着科技特别是移动互联、物联网、大数据、云计算等技术的快速发展，智慧物业也在不断摸索中。智慧物业是物业服务企业转型升级的明天和未来，对传统物业服务来说，智能科技将再造物业服务的业流程，极大地提升工作效率，优化业主和客户的体验。
锋物科技的物业服务也开始顺应时代潮流，通过智慧物业管理服务实现物业服务的转型与提升。它已经为融创服务集团、中海物业集团、中土物业集团、优尼科物业集团、金辉集团、愿景微棠、万园物业服务集团等数十家全国Top50物业企业提供新一代智慧物业运营平台和品质服务，在这个过程也积累了很多丰富的经验，并且获得了极好的反馈。
锋物科技智慧物管的工作逻辑主要是围绕主数据平台物业通，还可以提供安防云眼、设备物联等数字平台，并在工单流转、智能分析应用保障合作伙伴全流程打通的需求。例如报修以及缴费还有问题反馈等，都可以直接通过系统平台进行交流，这样就能保证服务过程更为便捷，同时还能达到高效公开透明服务模式，物业可以快速响应业主需求。统一搭建全新物业和业主沟通平台，让物业公司形象得到提升，业主满意度会更高。
使用锋物科技的智慧物业管理系统进行工作管理，要比传统物业管理模式更为轻松和简单，在提高工作效率的同时，可以更大程度保证服务质量。

5. 探讨物业服务，经营，管理

 探讨物业服务，经营，管理
                    　　物业是一个特殊的服务行业，他是有形与无形的服务体，是老的传统习惯与新的社会服务交接中的工作。服务者与被服务者对服务的理解都不很透彻。所以产生了许多不必要的问题。这些问题使物业公司与业主之间发生很多解不开的矛盾。在服务过程中，首先是大部分物业公司的认识不到位。粗略的认为只要服务的好就可以得到业主的认同。在这种没有定位，没有度的服务中使物业走入死胡同，使得物业公司机械的履行着物业服务的工作。勉强的维持生计。在维持中不得不搞一些违规而盈利的业务。使得矛盾更加突出，所以正确认识服务，经营，管理是物业公司必须认真对待的问题，也是必须认真学习的科目，只有认识正确了才可以做好物业工作。
   　　一、物业服务 
  　 　1、定位。 对服务的理解，物业公司应从基础上正确的认识物业服务。物业公司是一个生活服务单位,而且对的是一个复杂的服务群体。他在24小时内对的都是老面孔，是服务内容不变的工作，不同商店，酒店等服务场所。永远在利益，刺激，舒心，需求，质量的范围中下功夫。客户群体也是经常变化的，使人感到很有新鲜感，而物业的工作每天都在重复每件事，对的都是老问题，在定位上一定要准确。那么怎么才能准确的定位呢?现在有一种说法，说业主是上帝，而有些业主也认为自己是上帝。所以相互间的不平等就成为矛盾的起点。由于位置不平等物业人员不敢与业主平等对待。有些业主得理不让人，甚至无理也搅三分，使物业工作非常的难做。首先上帝的说法是非常不正确的，有欺骗的嫌疑。业主是上帝那么物业人员就是奴仆了。我们说业主做不了上帝，物业人也不认可是奴仆，那么矛盾就产生了，这些都是双方定位不准确造成的。人类在正常情况下的各项工作都是分工不同，没有高低上下之分，业主在社会上的任何工作都是为人类创造财富或为人类服务，而物业公司在签约的情况下也是在为一个小区或几个小区做管家式的物业服务，物业公司为了全体业主有一个完整正常运转的和谐生活环境，努力的做服务工作，解除了业主生活中的部分后顾之忧。所以，完全是两个平等的服务与被服务实体。那么物业公司怎样来对待业主呢?因为物业的服务是一种生活上的管家服务，对待人也是五花八门，因此要以兄弟姐妹，哥们朋友，自己的亲人来分别对待，才可以达到很好服务的目的，对兄弟姐妹要以诚相待，对哥们朋友在法律的框架下要两肋插刀，对待亲人要全心全意。只有在平等互利，双方的定位都准确的情况下才可以做好服务。对待兄弟姐妹要有一说一，有二说二，能做到什么，不能做到什么都要讲清，而且要落到实处，达到对方放心，决不可说空话，对哥们朋友在关键的时候要上的去，如火灾，水灾，被盗，被抢等突发事件中，要在法律及行业的规则中勇敢的出手，做业主的保护卫士。对待亲人就是说，业主的问题要有对待亲人的心态来处理问题。是物业公司解决得问题，要尽快解决，不是物业公司解决得问题，要帮助业主想办法去解决，或通知业主的家人要及时解决。总之，物业公司要本着3个对待来处理问题，绝不是业主想听什么就说什么，业主想到什么物业就干什么。那样就不存在平等了，在小区服务中要分别对待，坚持原则，说明道理，认真落实，才可以做一个合格的物业人员。
  　 　2、 服务中度的问题。 人有高低，事有大小，物有长短，做服务工作也有度的问题，在物业服务中通常都是保安，保洁，绿化及工程的维修工作，一般的城市都有物业公司的服务标准。物业公司执行就可以了，但在具体服务中，一定清楚什么是自己干的工作，什么不是自己干的工作，什么是自己能做的工作，什么是自己不能做的工作，什么是自己熟悉的工作，什么是自己不熟悉的工作，切不可打肿脸充胖子，不懂装懂，造成不必要的影响和损失。在执行规定的服务标准中略高于自己执行标准最好。这样可在契约中占有优势，也可与业主做有效的沟通，不是自己工作范围或执行标准的工作，物业要谨慎对待，不是不可以干，而是懂得怎么干，或学好后再干，可使企业避免风险迅速发展。我们讲度就是自身素质，能量，功夫，极限所定的尺度。跨越是要出问题的，我们讲一位女业主提了很多东西回家，进小区后，护卫人员看到后，主动上前帮助女业主提东西回家，到门口时女业主说谢谢了，把东西就放到这吧，这时护卫就应说不客气，放下东西就可以走人了，这就是度。如果护卫热情很高，非要将东西帮助提到室内，就可能使女业主感到很不舒服。因为自己家的各部位都是隐私，不想让别人看到或进入，你这种热情就超出了对方的接受范围。这说明物业的培训不到位，人员素质差，再讲一有偿的服务，一业主报室内下水堵了，物业公司讲是有偿的服务业主同意，物业工程人员带着必要的工具到达现场，检查后是业主室内的马桶堵了，说让业主找个凳子，然后将疏通机放在上面开始疏通，通完后放水试很通畅，因为是本小区的业主只收市场价的.五分之一，业主非常感谢，工程人员收了工具回到公司，随后业主打来电话报说工程人员走后，他刷洗马桶时发现，5万元的多功能马桶被疏通机的钢丝划得都是伤痕，洗不掉了。首先我们分析这个事情，物业做的是有偿的服务，不管你收多少钱，心态是什么，但结果是存在问题的，物业公司肯定是要负责任的，这就给物业公司带来不必要的损失，因此说不具备条件的事决不可做，人员素质达不到要求的不可介入，所以一定要掌握好服务中度的问题，切不可做自己不懂或不清楚的事情。
   　　二、经营 
  　　任何企业都是以盈利为目的的，作为物业企业利润是非常薄利的企业，所以要非常认真的研究经营项目，开发商成立的物业公司，由于他的定位问题，大部分都是亏损企业。1.因为他的物业公司是开发商的售后维保单位，是化解开发商与业主之间矛盾的, 所以承担的费用比较大。2. 为了创出开发项目的品牌，为以后的项目打下基础，投入的特别大，采用的是人海战术，服务也超出了物业的范围，但时间不会太长一般是3-5年。这就给今后的物业的服务经营造成了很大的困难。5年后小区的各种设备及房屋都开始出现各种问题，再服务下去就不好经营管理了，所以开发商会选择有方式的退出。
  　　纯商业物业公司一般接的服务小区都是老旧小区，房屋及设备都不同程度的出现问题，由于前期的物业服务的目的不同造成混乱的服务理念，商业物业员工的待遇相对低一些，使商业物业公司在服务中有一段非常艰难的过程，但通过努力逐渐在在服务中使物业走上正常的循环。特别在服务，经营，管理上努力去做，还必须坚持自己的服务理念。认真研究小区问题所在，对待各自不同的小区，拿出不同的办法，一般情况有：(1)有业主素质问题。(2)有业主经济问题(3)有民族生活习惯问题(4)有传统的认识问题的思路(5)小区的设施设备及布局有无可挖掘的方面(6)更重要的是物业费的标准问题，有没有提高的可能，新的小区可根据当时的物价及所应发生的费用来制定物业费，而老旧小区是过去制定的物业费，随着时间的推移，物价，人工都在不同程度的上涨，而物业费却很难上涨，由于物业公司与业主的利益点不同，大部分业主都想以现有的费用来享受很好的服务，不想让物业公司提高物业费，在物业费无法提高的情况下，物业公司一定要很好的研究，要看到前期物业公司的问题，工作安排的不合理，有我们可提炼的部分来压缩费用，而大部分物业公司也简单的认为要想服务好，必须是有足够使用的费用，人力的使用没有具体的指数，而物业现有的指导文件都没有明确的工作量。特别是什么样的服务标准执行什么样的工作量，都是物业企业自己说了算，那么懂管理的或自身体验做出的工作量，就比较靠谱了，而大部分物业公司一般的都是参照别的公司人员安排情况来制定本公司的人员的安排，或用人海战术来完成工作量。所以懂经营就显得特别的重要了，一定要依据本小区的具体情况，制定出具体的经营方案，也就是说要重点考虑以上所说的六项因素及前期物业的不足，按照具体的工作量制定出经营方案，才可以达到经营的目的。特别是人事安排工作，是非常重要的环节，用人是一个有水平的工作，也是最难的工作。一个人所能担负的工作量，工作时的心态是非常重要的，所以经营管理要从根本上用人，不能在事务上简单的用人，如事事都是在事务上用人，就会将企业引向被动的局面或者无法经营。那么什么是根本上用人呢?首先要了解人的根本，是男工还是女工，岁数的大小，他的生活背景，他的需求，然后依据服务小区的定位，录取相应的人力，做经营上的培训，让他们了解服务小区的实际情况，公司与员工互相依赖的关系，启发他们的工作本能，使工作正常运转，制度上要详细、严格、合理。特别注意的是要有人情味的制度，不可使员工没有思想的打工，在一些小区的经营状况上要如实的告诉大家。让他们知道经营上的困难，如工作上不到位，企业就可能发展不下去，你们就得重新找工作，要用情感加规章来管理，所以每位员工都要知道自己工作的重要性，认真执行每个环节所要完成的任务，使企业站稳，达到经营所要的目的。
   　　三、管理 
   　　1、组织管理 
  　　说到管理，首先考虑到的是完整的制度，所以物业企业到处学习先进的管理制度，不假思索的用到自己的管理当中，使各个管理环节落实不下去或走过场，使工作没有明显的起色，管理者也感觉到特别累，其实管理特别深奥，应根据管理的项目是什么性质的，面积的大小，居住的人群，楼体与设备的情况，给小区做更合理的定位，然后制定管理方案，不是先进的管理手段就可以高枕无忧了，而是要根据小区的状况恰当的安排各个环节及人员，不是人越多越好，有时人多反而起不了好作用。比如一个和尚有水吃，和尚多了反而无水吃的道理，要将工作安排到没有时间想没用的事情，但并不是让人员不停的工作，累的直不起腰，而是引导人员思索工作上的事情，探讨工作的深度，有做主人的感觉，要把工作上的每个环节都要研究透，保安的人员安排，保洁的工作量，绿化的技术，要求及管理面积需要的人数，做出合理的实用的工作时间安排，启发到人性深层的积极性，使人员有利可图，有热情，在机构的设置上要因地制宜，够用能充分发挥人的主导作用就可，不是机构越大越好，也不是每个管理项目都要正规的管理模式，而是要依据项目的情况，吸取历史上人类的发展史，取其中实用项目的管理办法，使利益最大化，所以制定规章时一定要结合实际情况，简单易操作特别实用，而且达到管理的效果，就是非常好的规章，不是非常先进，非常健全，非常详细就非常好，一定要有人性的内容揉在规章里，效果就非常好，使管理起到应有的作用。
   　　2.环境管理 
  　　每一个小区都有各自的特点，物业接管后存在一个优化的整合过程。要依据小区的费用，人员素质，硬件环境，制定出合理实用的管理方案，制定中要借助居委会，业委会及小区有影响业主的力量，认真的做问题业主的工作，力争达到目的，完善优化管理，那么什么是优化管理呢?就是把小区管理的难度降到最低，充分的发挥人的能量。制定合理的巡管路线与方位。经常变化中来保证安全。作为物业管理者，要心中有数，现有的环境存在的问题，一定要优化整合好，从人力，物力，工作量上有严格的考量。原有的绿化情况，是否便于管理，生长情况怎样，应作出什么样的调整，达到经济实惠的管理目的，从环境的整合中，达到实用降低费用的目的。
   　　3设备管理。 
  　　小区设备的好坏，决定物业的实力与管理水平，也就是说物业的基础扎实与否，看设备运行是否正常，管理是否完备，小区的设备一般有两种，一种是行业部门管理的设备，物业起的是协助作用，另一种是就是物业管理的设备，作为物业公司要对这些设备有很好的认知。那些应定期检查，那些应定期保养，那些是定期维修的要做认真的安排，并做认真的记录，对业主有一个认真的交代，对物业也是很好的提升。大中修的项目需要动用维修基金的，要认真检查，维修情况，项目的建造时间，是否达到维修的标准，谁的责任，有没有动用维修基金的权利，如有就可履行申请维修基金的程序。如没有过质保期或产品质量问题，要积极的联系责任单位处理，是物业负责的设备，物业要分类造册，设备的数量，保养的时间，检查的频次，要认真的落实，包出去的设备，在他们保养时及维修时要到场检查及学习，确保设备正常运行，不出安全问题，同时严格考核工程人员的责任心，及技术程度，要达到物业的管理水平。
  　　以上的观点是本人对物业工作的一些认识，希望能帮助一些物业企业能正确的处理与安排物业上的工作。把物业工作做的更好，并希望继续发展壮大，对社会的安定起到一定的作用，对老百姓的生活有一个安定的生活环境，解除后顾之忧，所以也希望房产开发企业，物业企业，拥有房产的业主相互探讨物业的工作。
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6. 一套物业管理系统到底能给公司带来些什么呢？

7. 如何在物业管理转型升级新常态下做好基础物业服务工作

我国城市内的物业管理时间普遍较短，所以存在的问题也比较多，而西方和国家物业管理历史悠久经验丰富，合肥物业公司http://www.ahwuye.com/梳理出物业的起源，来借鉴别人经验发展自己。
“物业”一般是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。在英语中，物业与房地产是一个词（Real estate 或 Real property）。在我们通常使用上，“房地产”是个宏观的概念，物业则是个微观的概念。
2003年6月8日，国务院第379号令颁发《物业管理条例》。在该条例中，对物业管理的定义作了明确的规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业发展时期，大量农村人口涌入工业城市，而城市各方面的设施跟不上人口的增加，造成严重的房茺。有些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金给工人家庭居住，由于居住环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障，当时有一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士为在其各下出租的物业制定了一套行之有效的管理方法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。后来，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视。时至今日，英国国内不但普遍推行物业管理工作，而且成立了英国皇家物业经理学会，会员遍布各地。香港的专业物业管理也源自英国，并根据当地的情况又有了新发展。在20世纪60年代，香港经济起飞，人口激增，基础设施落后，住房十分紧张，导致居住环境恶化。香港政府为此开始修建公共屋村，一些社会人士则成立一些非营利团体，如“香港房屋协会”，兴建一些廉租屋以缓解中下层市民居住问题。为管理这些屋村，政府和团体开始比英国引进物业管理人才、管理概念和方法，1966年香港的物业从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会。