建设银行拟设立300亿住房租赁基金，这释放出了怎样的信号？

1. 建设银行拟设立300亿住房租赁基金，这释放出了怎样的信号？

这释放出的信号就是建设银行要加大与房地产行业的深入合作，这样能够保障民生。
截至目前，全国已有25个城市推出了租赁住房，合计提供房源近60万套。这25个城市分别是：上海、北京、深圳、南京、杭州（含青浦和萧山）、广州、天津、重庆（含渝北和万州）。随着这些热点城市政策的不断加码，住房租赁市场的发展也成为了中国房地产市场中最受关注的问题。
而在此背景下，建行和万科共同设立300亿规模的住房租赁基金，为其提供资金支持，这在国内其他银行与房企之间尚属首次。据了解，此次建信房地产信托投资基金公司与万科共同设立300亿住房租赁基金是建行与万科在“住房租赁”领域合作上的又一重要举措。一方面，为了助力万科等地产企业积极参与“双万亿计划”，推动存量房屋盘活存量资产；另一方面是为了提高资金使用效率和资产质量，建行和万科双方也在积极探索多种模式。比如建行就率先提出了“两个合作机制，一个是银团贷款机制”；万科则要求通过银团贷款方式为“租购并举”做好服务；同时还和光大银行及中银国际进行了合作。
总的来说，建行作为大型国有银行之一非常重视“两个合作机制”的落地工作。去年9月末，建行就曾表示将与光大银行于10月底前开展一项银团贷款业务。建设银行一直希望与国有企业合作成立一家专门从事住房租赁项目融资的金融机构。对于此次建行和万科合作投资建信房地产信托投资基金公司300亿资金而言，也是如此。在未来建信房地产信托股份有限公司将更好地发挥建信资金优势、建设银行强大品牌和住房租赁业务优势等方面的作用，助力国家建设“双万亿计划”顺利实施。

2. 建设银行拟出资设立住房租赁基金，对房产和租房市场有何影响？

就这种存量资产改租房的做法，实际逻辑不难理解。现在的房地产市场，需求少了，供给多了，房子不好卖了，要跌价，但不能跌，所以银行出手买一点，稳住房价，吸引购房者再跟一波低情商事成之后，银行的钱如数奉还，购房者的钱三七分成。高情商稳住房价就是稳住信心，地方当买方又当卖方，左进右出就把房给卖了。但现在有个问题是什么呢银行当买方，买谁的？ 
这里面会不会出现各种不该买的买，该买的不买的情况呢这里面的价格，如果参照市场价，那卖方卖给谁不是卖，为什么要卖给银行，如果高于市场价，那银行为什么要套高价买呢。信息还是要透明一些会好点。但话又说回来，即使就算这样，我也不觉得这能稳住。一个是钱不够，300多亿看上去不少，但分一分没多少，提振信心可以，但真让购房者拿出真金白银跟投，我看也很难做到。 

一、租金的问题，如果目的是为了拿出租赁，那么天然就会冲击租金市场，但现在问题在于，如果租金再跟着下降，那么房产价格还能稳住嘛 归根到底，房地产还是一个看人口问题。没有人，就没有需求，没有需求，就维持不动价格。对房地产市场而言，该租赁基金通过并购房企存量资产主要是现金流压力较大的房企存量资产，帮助问题房企相对平稳地退出市场，将房企风险向整个住房体系和金融体系的传导链条斩断。
此外，从新房供给角度来看，这部分供给退出一手房市场，将降低新房供给，有助于在短期内稳定当地一手房房价，便于其他稳健经营的房企的存量项目顺利退出。但从中长期来看，随着未来大量的优质廉价租赁房产入市，将有效压制当地租金价格，也会降低刚需购房需求，反过来对二手房价格产生压制。所以，从中长期来看，上述区域的房价大概率长期处于低位。当然，我们要关注区域分化问题。

二、出问题的项目多集中于二三线及以下城市，所以300亿住房租赁基金也主要对二三线及以下城市的房地产市场带来影响。对于需求一直坚挺、房价一直坚挺的一线城市而言，烂尾项目本来就很少，自然也不受住房租赁基金的影响。未来，国内房地产市场的分化趋势将进一步加剧，不同区域的地产项目保值增值效果将有很大的差异。
大概率会成为托市的手段，托市也不要紧，但千万别拿储户的真金白银去接盘，比如购买本行有贷款的楼盘，不用计提坏账，还能增加拨备覆盖率，银行的指标更好看了，再搞点骚操作，比如租赁基金的底层资产虽然是固定资产，但不折旧，反而按可出售金融资产算估值。而供给长期不足，住房金融有不断的在利率低的环境下，借钱成本低廉！

三、甚至贷款的灵活程度让人发指，所以这就造成了居民不断加杠杆的诱因，而房地产税收又是重交易轻保有的环境，嘴上说的是抑制炒房。但财政收入严重依赖地产，而住房保障制度是租金低廉，但是供给是完全跟不上的，住房租赁口径就仅仅为公房为辅，个人出租为主的形式。基金管钱没问题，投资也没问题，但改造这件事干不了，谁来干，谁来把存量资产改造成可租赁的住房，基金的架构设计根本就没有这种功能和能力。改造完之后谁来运营，基金也根本没有这种功能和能力。
应该说，相较于其他银行，建行起码是已经在尝试深入房产租赁这个市场了，他们确实进入了租房产业链，而不是仅仅在金融端提供支持。而且由于背后的银行板块支持，所以他们在房源、资金等方面比传统的租房平台具有优势。包括这次的300 亿住房租赁基金也是如此。房源是所有租房平台绕不过去的坎。拿不到稳定低价的房源，你就做不下去，最后只能变成拆东墙补西墙，击鼓传花。

四、直到跑路走人异地鸡毛。而建银就不太存在这方面的问题。但是，相较于其他专业的租房平台，他们在房子的运营管理方面仍有很大欠缺。给我的感觉的是，他们依然是在玩金融，只不过是套了一层租赁的皮肤。当然这不怪建行，毕竟他们最熟悉的领域就是这块。说白了，租房市场是个投入大、细节多、回报慢的行业，对日常运营管理和资金投入都有很高的要求。而搞租赁的，不太会搞金融；搞金融的，不太会搞租赁。
在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力，目前看专项借款能用的范围相对有限，主要用于资金能够平衡的优质项目。不过，专项借款的落地释放了积极信号，将促使各地加快政策落地速度，后续有关部门应发挥合力进一步加大资金支持规模，保障项目复工复产，及时交付。对于本次投资对建行的影响。

公告称，通过出资设立基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。同时，建行将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固建行在住房金融领域的差异化竞争力。

3. 银行拟出资设立300亿住房租赁基金，大家咋看有何影响？

对房地产市场而言，该租赁基金通过并购房企存量资产主要是现金流压力较大的房企存量资产，帮助问题房企相对平稳地退出市场，将房企风险向整个住房体系和金融体系的传导链条斩断，实现风险隔离，在这个意义上，对整个房地产市场的平稳发展构成利好。

一、此外从新房供给角度来看，这部分供给退出一手房市场，将降低新房供给，有助于在短期内稳定当地一手房房价，便于其他稳健经营的房企的存量项目顺利退出。但从中长期来看，随着未来大量的优质廉价租赁房产入市，将有效压制当地租金价格，也会降低刚需购房需求，反过来对二手房价格产生压制。所以，从中长期来看，上述区域的房价大概率长期处于低位。当然，我们要关注区域分化问题。出问题的项目多集中于二三线及以下城市，所以300亿住房租赁基金也主要对二三线及以下城市的房地产市场带来影响。对于需求一直坚挺、房价一直坚挺的一线城市而言，烂尾项目本来就很少，自然也不受住房租赁基金的影响。未来，国内房地产市场的分化趋势将进一步加剧，不同区域的地产项目保值增值效果将有很大的差异。
土地制度是以自由保有为主，土地的规划在于政府重视环境保护，住宅用地的供给端就会出现问题，土地私有但分配又不均，这样就会造成一个结果，政府供地稀缺，开发商抢地推升土地价格，面粉贵了，面包出来后自然水涨船高。之所以说分配不均，就是因为英国实施的是独特的保有制度，土地名义上是归皇室，但土地的自由保有者可以永久的自由转让土地的权利。是土地的实质持有者。80%以上的土地是由个人自由保有。

二、这里面有一个细节大家需要知道，即便是这样至少有1/3的土地仍然掌握在极少的贵族手中，这也就是分配不均的根本。而且政府控制大城市的开发属性，限制可供地开发的土地，政府轻视需求。从金融角度来讲，金融制度自由，货币超发严重，居民杠杆翘得非常高，通胀速度非常快，金融宽松的土壤是由撤切尔夫人执政之后摒弃了之前凯恩斯主义开始，先是取消外汇管制，再取消信用约束以及存贷款利率全市场化。这里说一个货币暴涨的数据：1980年至2014年英国的m2广义货币供应量与GDP，年均增速差是4.6个百分点。而英国的CPI年均增速达到了4.8%，之前猫叔就给过大家一个数据，当m2和GDP的增速差距较大的时候，换句话说m2的增速。如果超过11%，那么房价必然起飞，毕竟货币流出来一定有一个存储它的池子。
当然首付低和期限长和人们高杠杆意愿进一步推升了房价暴涨的诱因。主流的首付比例通常是20%~30%。如果贷款人有一个较好的资质以及愿意承担更高的初始利率，干脆就可以零首付住新家，这就有点像当初的美国了。截止到2017年，英国居民的平均首付比例是28%。

三、其中首次买房的比例低至21%，说明大家现在已经开始置换为主了。之前很多人问猫叔，英国的房地产到底该不该投资？估计8成以上的人都会被税收制度劝退！英国的税收制度是对交易环节进行重税原则，而且对二套住房更是重税中的重税，抑制投机以及土地印花税是根据住房价值征收的。而且采取的是超额累进税率，买首套房的，住房税费是0-12%以上，各档税率提高3~4个百分点。而且如果你要进行投资性住房进行转让的话，他还需要收资本利得税、而个人所得税为20%的基税打底，纳税人资本利得税为18%，个税为40%~45%的高薪以及附加税率，纳税人以及资本利得税为28%。如果去世前7年，赠与或者财产遗产。还得缴纳遗产税，而且最高税费为百分之40。 
保有环节，英国政府对存量的住房征收房产税的制度重点在于分等级，干脆说就是按照房价划分住房等级。07年的数据是平均税率是1.8%。总提来说。属于重交易轻保有。曾经出过一个计划叫做购买权计划，也就是说允许人们。在保障性住房长期租赁的情况下，同意租户折价购买所租的住房。所以这就已经推动了，房屋私有化进程。

四、80年到2004年，英就出售了社会性住房182万套，占当前住房存量的7.8%，同时也推动了住房自有率的提高。但私有化开始变多，社会性保障性住房就会随之递减，随后政府就推出了其他的手段去支持低收入无房家庭进行购房，比如共享产权房以及首次置业房，这个词看着是不是非常熟悉，像不像我们这边的两限房、经济适用房、自住型商品住房、到现在的共有产权。这样做的好处呢，就是让所有人都有房子住。并形成了等级划分确实解决了社会当中的供需问题。坏处就是。房价过高、稀释活力、创新低下。但是英国还不太一样，英国属于可移民国家，所以人口红利依然站在了对英国有利的位置。我这里还要多说一句，居民的出租住房的租金，所得还要纳入个人所得税，而且税率最高达到45%。所以结论已经很清晰了。这就属于一个只能进不能出的状态。
总结下来就是土地供应不足，低利率，高杠杆，超发的货币。但与其他国家不太相同的是人口。英国人口长期是呈现长期增长态势的移民国家，结构相对年轻化，它支撑了高房价的基础。从1850年到2017年，英国的总人口将近增加了三倍，而且复合增长率为0.66%。所以英国移民净流入。

不断的加快。据不完全统计，英国72%的购房者都是来自于25 ~ 40岁。所以这里我们得到了一个大概是否可以炒作的基础！保障性政策平抑了大家的需求。人口支撑了玩家的人数！房价的稳定上涨确定了进场玩家的预期！而我们要面对可能不仅仅是新进场玩家数量甚至还有更多需要作出的改变的地方。