论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些？应如何防范

1. 论述我国个人住房贷款的主要风险有哪些？应如何防范

我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)， 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
①虚假按揭，骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，
(2)来自项目的风险
①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，
(3)来自借款人的风险
①借 款人能力风险、②借款人恶性违约)，
(4)来自抵押物的风险
(5)来自中介合作机构的风险，
(6)来自银行自身的风险。

我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
(2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
（3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。

2. 个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括

 个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括
                    　　一般而言，房屋按揭贷款是银行的优质资产，是各家银行激烈竞争的业务。但是房屋按揭贷款因为其特点，风险也较为复杂。那么个人住房按揭贷款涉及的风险主要包括哪些?下面让我们一起来看看!
    　　一、政策和行业周期风险  
  　　从1998年房改开始，中国房地产市场高速发展，其中有过鼓励刺激、有过轮番调控，经历彻夜排队的抢购潮，也经历聚众打砸的退房潮。因此，这是一个典型的政策和行业周期性产业，住房按揭业务也要顺势而为，降低这方面的风险。
  　　1、宏观调控政策合规风险
  　　住房制度改革以来，房地产行业有效的拉动经济增长和解决居民住房问题，“土地财政”模式也使地方政府大力支持发展房地产业，自1998年以来未有实质压制性的调控政策，因此行业经历了近10年的高速发展。
  　　2006年，开始采用税收措施进行调控，主要目的是压缩需求;2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。2006年以来，房产购买需求持续上升，销售款回笼和流动性宽松，房产开发商也有比较充足的资金，购买囤积了大量的土地分段开发。
  　　2007年7月，国家实施了“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住房首付比例抑制住了投资性需求。接着国家开始明确完善住房保障制度，部分购房着开始进入观望状态，销售量下降，新开楼盘资金回笼速度减慢。2007年底开始，面对各地房价暴涨的局面，在银监会等监管部门的指导下，商业银行的信贷政策趋紧，房产开发商获得银行资金的难度加大，开发贷款利率有所提高，社会资金价格也不断上涨。
  　　证监会也暂停房企的IPO审批以及已上市房企的增发、发企业债等再融资行为。2009年受益于“四万亿”的经济刺激计划，宽松政策让房产市场迎来一波更迅猛的上涨。因此2011年前后，面对通胀压力，央行连续上调存款准备金率和基准利率，收缩银根，资金压力空前。面对多管齐下的调控政策，很多房产开发商面临内部资金流动性危机，被迫降低房价转让项目等“断腕求生”，也有部分激进的房产开发商选择“不阳光”甚至违规的方式获取资金渡过难过，这是宏观调控政策带来的合规风险。
  　　2、行业周期性风险
  　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、供应链复杂等特点，导致房地产项目的开发建设具有惯性。在伴随经济长期发展的过程中，人多地少，置业投资等房产需求旺盛，人口周期、国家垄断土地供给等因素，导致市场上房产长期供不应求，刺激房价持续走强。
  　　出于对房地产市场形势的乐观预测，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和各级房产交易市场均十分活跃，拿地热情、物业开发与项目建设加速开展，进一步推动了房地产业的进一步扩张，交易数量增加，房地产价格也越涨越高，投机者及自用者均陷入“郁金香”式的疯狂。
  　　在持续的繁荣和疯狂后，特别是三四线城市，房子多到一定数量，价格也涨到一定程度时，而住房真实需求的增长是比较稳定的，当供给数量增速大大超过真实需求增速时，根据西方经济学的“需求-供给”曲线，会发生市场无法承受价格，部分敏锐的投机客率先撤出市场，同时社会关于限制炒房的声音会加大，政府也开始关注并出台一系列的控制措施，击鼓传花的游戏无法继续，房价短期不会继续增长甚至可能下跌，房产交易量也会缩减，需求明显萎缩。而这时由于房地产行业开发周期长，基于乐观预期竞相拿地发展房地产业的企业由于开发惯性还会继续增加供给，进一步导致房价下跌的预期，观望情绪浓厚，交易更加低迷，这是周期性谷底。
  　　随着经济发展，家庭裂变等刚性需求对存量房产的消耗，房地产市场又会迎来新的乐观预期，再经历疯狂，也会再进入寒冬，这是行业的自然规律。国内也大致经历了1998-2008年持续发展、2008-2009的行业低谷、2010-2013年的迅猛发展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活跃等几个周期，因此银行分支机构在发展个人住房按揭贷款时，需充分预测这种周期性风险对当地的房产行业的影响，要有前瞻性的预测并做好“逆周期”的风险控制措施，例如在交易疯狂的阶段，强化申请人准入审查，提高首付比例等防控策略。
    　　二、楼盘和开发商风险  
  　　从住房市场化改革开始，房地产行业获得高速发展，早期进入的房地产公司赚得盆满钵满。因此，在利益驱动下，不少其它行业的公司跨行介入房产地产行业以期分得一杯羹，往往由于经验欠缺、各方面情况预估不足引发项目开发失败。因此银行需要重点关注楼盘项目和开发商资质风险。
  　　01、楼盘准入
  　　银行在楼盘项目审核阶段需要关注的.准入风险，包括非现场资料审查和在建工程现场走访，了解拟合作楼盘所在区位、定位和环境等因素，是否出具结顶报告。工地现场走访时观察是否结顶或临近结顶，有无延期交付或者烂尾的可能，同时注意从其他渠道了解楼盘质量整体情况。在完成拟合作楼盘的方案审批后，还需要持续跟踪楼盘销售进度，客户评价等。
  　　结合个人的按揭业务楼盘审查经验，无论是商品房现售或预售，在楼盘准入时需要重点审核的方面有：
  　　一是开发商的《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等五证是否齐全，五证不全或者存在瑕疵的房产不能取得相关房地产权证;
  　　二是开发商自有资金是否充足，要求达到占30%以上，三四线城市中小开发商自有资金要求达到40%以上，建设单位、建设项目、建筑面积是否前后一致，是否因某些原因在楼盘建设过程中发生变更;
  　　三是对于优质开发商的楼盘，允许发放能在六个月内结顶的个人住房按揭贷款(底层主体建筑已完成的情况，给予一周一层的建设进度)，其它中小开发商必须在主体结顶之后给予办理个人个人住房按揭贷款;
  　　四是尽量选择楼盘地址位置佳，配套设置完善的大中型社区住宅。
  　　02、开发商资质
  　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链复杂等特点，而该行业又是实实在在的暴利行业，发展中有关监管部门对行业的准入制度把握不严，因此房地产开发商是鱼龙混杂，存在一些不良开发商或根本不具备资质的开发商。另一方面，企业跨行介入房产开发难度大，经验明显不足，而某些地区的小型开发商由于在当地特殊的人脉资源，在特殊的时机下存在“非正常”手段获取项目开发资格，如此容易引发林林种种的问题，楼盘项目审查更要积极关注开发商资质和背后的股东实力。
  　　基于当前市场环境，在实践操作中，尽可能选择优质开发商，包括全国性的著名开发商或其占股50%以上的开发企业，资质为一级或具有国有企业、上市公司等背景的开发商，资质为二级的或分支行所在区域的龙头、知名房地产企业开发商等等。
  　　该风险要素的防范关键是开发商资金链和工程质量问题，在经济繁荣期，融资便利且能通过房价的上涨来消化资金不足的问题，一旦资金链断裂，以土地及在建工程抵押的开发贷款也会暴露风险，开发商的阶段性担保已毫无意义，而预售的个人个人住房按揭贷款保障也会因购房人的集体对抗而降低。因此，建议审慎介入开发商股东为跨界经营的民营企业和个人。
    　　三、按揭客户信用风险  
  　　信贷过程中，银行作为资金的经营者而非资产的受让者，不论何种担保方式，借款人终究是我们关注的第一还款来源。因此，住房按揭业务过程中，杜绝虚假按揭、预判个人住房按揭贷款申请人的还款能力亦是必不可少的风险防范举措。
  　　1、还款能力
  　　在个人住房按揭贷款日常审查中，基本可以将客户分为两大类别：受薪人士和自营业主。针对两种不同的群体，信用风险防范侧重点迥异。
  　　一是受薪人士，其中对于政府机关、事业单位、国有企业等优质受薪人士，一定程度上可以放宽对负债率的要求，做到收入证明和家庭关系等基本资料的核实，工作单位的属性决定其违约的成本较高，个人住房按揭贷款的风险相对较低。而另一部分普通企业的受薪人士，需要重点关注其职业的稳定性和历史工作履历，同时由于普通企业的收入证明一般把控不严，可以要求提供代发工资银行流水明细单(注意假流水风险，参阅作者关于银行流水审查的文章)，另外可以关注社保记录单和购房动机等来防范风险，特别是具有与其收入情况和家庭情况匹配的自住型或改善性购房需求，这类贷款的违约率往往较低。
  　　二是自营业主，这类客户的收入来源与其经营情况息息相关，且容易在经营情况良好和心理预期良好的时候购买金额较高的住房或者排屋别墅等，在经济下行周期或者经营企业出现问题时容易按揭还款“断供”，不确定较受薪人士要高。因此，对于此类客户，理应参考小微贷款客户信贷审查标准，分析其基本信息、资产负债率、家庭关系、资产历史积累、企业经营能力及可持续性等，结合购房的时机、房屋位置和价值等情况，交叉验证，综合评估其违约风险。
  　　2、虚假按揭
  　　由于住房按揭业务客户的准入门槛较低，一般银行的基本准入要求为65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，能提供合法、有效的身份证明即可。因此部分开发商为应对资金链危机，通过给予一定报酬的招集内部职工或者社会人员向银行申请个人住房按揭贷款，不仅可以获得较低的贷款利率还可以快速回笼资金。同时，部分性质较为恶劣的房产商，以利益诱惑房管部门人员和银行工作人员，利用虚构的房号进行信贷诈骗，涉案人员广、金额大，需要重点防范。
  　　另一方面，部分购房者因为限购政策或者违法犯罪逃废债等无法申请个人住房按揭贷款，选择通过第三人的方式办理。这种情况特别是后者，需要严格审查申请人的代办动机和资信条件，如果有充分理由证明为违法犯罪逃废债的实际购房人借名办理购房及按揭申请的行为，及时杜绝此类行为。
  　　实践操作中，遇到各式各样的虚假按揭，根据按揭房屋的真实性及申请人的购房及签字是否真实意思表示，主要有四类典型代表：提供虚假资料的真人真房类、虚构房号的假人假房类、签字不真实或非真实购房的假人真房类和利用某些制度漏洞一房多卖欺骗购房者的真人假房类，需要调查审批人员的“火眼金睛”及时甄别。
    　　四、银行内部操作风险  
  　　银行内部引发的房屋按揭风险主要有以下四个方面：
  　　1、考核激励设计缺陷
  　　随着住房按揭业务竞争的加剧，部分银行分支机构考核压力大、急于求成，在未做好业务规划的同时，以人海战术介入楼盘按揭业务抢单，散单化明显。由于开发不集中，深度介入的楼盘少，不利于整体风险管控。
  　　激励措施未充分体现风险递延，部分基层网点的奖励以完成笔数来给予一次性发放，导致部分客户经理短期内冲量效应显著，业务发展和风险控制失衡。
  　　此类情况需要银行管理机构统筹规划，充分发挥公私联动的优势，结合房地产开发贷业务等做好楼盘深度开发。对于新发放个人住房按揭贷款业务的费用配置，综合考虑当期专项激励与基础营销和客户后期维护奖励的平衡，完善考核激励制度。
  　　2、贷前调查不尽职
  　　调查不尽职主要表现在缺少对自雇人士家庭资产负债情况及偿债能力的持续性评估，主观上认为房屋按揭风险低，审核收入证明、银行对账单名下和自雇人士的当前经营收入即可，基本不会收集申请人的固定资产等证明其历史收入积累的佐证资料，企业名下负债、具体经营情况和申请人家庭社会负债调查更是甚少提及。对受薪人士的工作单位、银行对账流水和收入准确性及真实性核查走过场，特别是普通企业的收入证明，因为其可获得性强，常有房产销售人员为购房人代办收入证明甚至虚假银行流水，这些方面往往未引起银行客户经理足够的重视。
  　　3、贷款操作不合规
  　　贷款过程中操作常见风险有：一线业务人员帮助申请人包装申请资料，贷款审查人员未发现明显伪造资料，信贷要素录入错误，签订的合同存在瑕疵，未严格落实核保面签手续，发生签字人冒名顶替等。这需要银行严格执行内部操作规定，风险审查从严把关实质性风险，各个岗位人员谨慎细心，经办不马虎，复核不形式，对审批意见落实、信贷合同不符合放款条件的严格控制，不先放后补。
  　　4、贷后检查不到位(抵押物和数据清洗模型)
  　　个人住房按揭贷款期限长，经办人员基本是一锤子买卖的思维，且贷款存续期间，银行人员流动大，更会忽视按揭贷款的贷后回访工作。目前银行对于个人住房按揭贷款的管理常体现为监测按揭贷款抵押物的二抵及法院冻结等限制信息、按揭贷款人每月还款情况等，而对于按揭贷款人的家庭变化及自雇人士的经营企业变化掌控明显不足。
  　　按揭楼盘项目和按揭贷款资金流向缺乏监控。一手房按揭过程中，作为非主办行的经办机构很难监控售房款的资金使用情况，且部分银行的分支行未有效开展一手房按揭的项目贷后维护，缺乏专人监测楼盘的销售进展、交房及入住情况、周边配套设施、房价变化情况等等，甚至对出现较多业主维权、抗议的楼盘也未能及时预警、排查。这种只要不出现按揭还款逾期，基本就是事不关己的态度不可取。
  　　做好贷后风险管理对于长期性的贷款是十分重要的，无论是一手房按揭还是二手房按揭，银行均应该有效地建立抵押品是否发生二抵及被限制的动态跟踪机制，同时构建有效的风险数据清洗模型，定期做好存量按揭客户的预警分析，做到早发现、早预防、早处理。
    
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3. 银行个人贷款有哪些风险防范措施

　　1、加强准入管理。在授信环节，做到科学核定总量、明确区分种类、严格遵循权限；在用信环节，做到深入调查、详细审查、充分审议、严格审批，提出行之有效的限制条件和管理措施；在审查环节，探索建立独立审查制度、审查合议制度、审查咨询制度以及审查监理制度。对正常贷款，以加强维护和深度开发为主，持续提供优质高效的服务和信用便利；对关注贷款，密切关注不利因素的变动趋势，确保担保的有效性和充足性，抓住客户资产变现、对外融资、改制重组、经营改善等时机相机退出；对可疑贷款，果断、依法强制清收。
　　2、加强预警监控。风险预警是防范信贷风险的一项重要举措。良好的预警机制，可以前移风险关口，达到早发现、早预警、早处置的效果。要实现“多渠道”预警，创新信贷风险监测预警手段，综合运用信贷管理系统、专业统计报表以及各类媒体获取风险信息和数据，构建风险监测预警信息系统，形成“多角度观察、多方面分析、多渠道传递”的工作局面。要实现“零距离”预警，建立和完善科学的监测指标体系，提高监测的真实性、时效性、准确性。
　　3、加快信贷调整。市场经营条件下常盛不衰的企业不多，有前瞻性地加大信贷退出力度，才能有效防止信贷资产质量恶化。在客户退出上，要切实实现“三个转变”：一是由事实风险退出向潜在风险退出转变。前移风险关口，动态跟踪各类贷款迁徙变化趋势，提高对发展趋势的预见性。二是由被动性退出向主动性退出转变。统筹规划，尽早打算，通过催收、核销、审批控制等手段，主动压缩规模小、效益低、前景差、风险高的企业贷款余额。三是由战术性退出向战略性退出转变。信贷结构调整不能操之过急，必须掌控好节奏和力度，防止在退出中形成不良。
　　4、加强贷后管理。贷后管理就是要不断发现营销机会和客户风险预警信号，不断提出解决问题的方案和对策并付诸行动。要建立贷后管理考核体系，把客户检查过程、信息分析过程、预警预报过程、客户退出过程等纳入信贷工作整体考核范畴，针对每个管理环节和要素制定考核标准和依据，促使贷后管理人员经常、自觉、深入地实施贷后管理，让概念化的管理具体化。要建立差别化的风险监控制度，在密切监测风险变化的同时，做好对边缘贷款的动态跟踪和监测，制订完善的风险监控方案，及时化解潜在风险。
　　5、培育合规文化。要注重培育客户经理良好的职业操守，做到始终不越思想道德这条“防护线”，始终不碰规章制度这条“警戒线”，始终不违犯法律这条“高压线”。要注重建立与合规文化相适应的激励约束机制，明确传递一种信息，即：奖励那些善于发现风险、揭示风险、规避风险的员工，惩罚那些违反贷款规则、制造贷款风险、不顾贷款风险的员工，切实在内部形成一种“不以效益为由简化贷款程序，不以发展为由变通规章制度，不以同业竞争为由放宽准入条件”的良好氛围。

4. 正确认识个人住房贷款风险

近年来，商业银行住房贷款业务开展得红红火火，为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言，正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。
个人住房贷款客户面临的风险
商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况：一是个人收入水平不变情况下，利率变动增加还款金额导致的利率风险，影响还款能力;二是利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降，影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生，影响还款能力。
个人住房贷款风险中有两个重要的概念：还款能力和利率风险。
还款能力
还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中，借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况，还要观察借款人未来的收入支出情况。因此，还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。
借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看，借款人要保持合理的还款能力，其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比应当控制在55%以下(含55%)。
利率风险
对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动，从而影响个人还款能力的风险。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就不划算了。

5. 由此产生的个人住房贷款风险属于

一)信用风险
因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。
(二)流动性风险
由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另一方面经济衰退时，房地产滞销，价格急剧下降，偿还能力出现严重困难，进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响，导致抵押物很难处置变现，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿银行贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等，即使变现也会造成一部分损失，包括处置变现产生的费用，会给银行带来大量的资金损失。
(四)利率风险
住房抵押贷款(房产抵押贷款)的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
(五)提前还款风险
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款(住房抵押、房产抵押)的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
(六)政策性风险
一方面由于我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。另一方面由于不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。

6. 个人住房抵押贷款涉及的风险包括什么

法律分析：(一)信用风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。
(二)流动性风险。由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款。另一方面经济衰退时，房地产滞销，价格急剧下降，偿还能力出现严重困难，进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险。一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响，导致抵押物很难处置变现，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿银行贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等，即使变现也会造成一部分损失，包括处置变现产生的费用，会给银行带来大量的资金损失。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)海域使用权；
(四)生产设备、原材料、半成品、产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(六)交通运输工具；
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

7. 商用房贷款操作风险的防控措施包括( )。

正确答案为：A,B,C,D,E选项
答案解析：[解析]商用房贷款操作风险的防控措施：提高贷前调查深度；加强真实还款能力和贷款用途的审查；合理确定贷款额度；加强抵押物管理；强化贷后管理；完善授权管理；建立并严格执行贷款面谈制度；加强贷款合同管理；加强对贷款的发放和支付管理。

8. 住房信贷风险的防范措施

住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。七、加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。